Les maisons unifamiliales restent demandées
Le marché immobilier évolue constamment: D'une part, les maisons individuelles sont très demandées et, d'autre part, la Commission de l'économie et des redevances (CER-E) du Conseil des Etats profite de la dynamique de l'impopulaire impôt sur la valeur locative.
Selon de nombreux politiciens, la valeur locative introduite en 1934 est censée faire partie très rapidement de l'histoire. Même si les chances pour ce projet sont de 60%, le marché immobilier reste dynamique sans surchauffe, même avec un taux de vacance de 1,6%. Robert Eberle, expert dans le domaine du logement chez Raiffeisen, revient sur les événements de l'année dernière dans une interview et tente de faire le point sur les perspectives.
Interview avec l'expert Robert Eberle
Interview: Pius Schärli
Selon vous, quels sont les facteurs qui ont marqué le marché immobilier l'an dernier?
Il y a quelques années, les maisons individuelles étaient encore considérées comme des modèles en voie de disparition. L'année dernière, elles ont connu un nouvel essor, malgré la hausse des prix. Elles étaient plus populaires que les appartements en propriété, comme en témoigne le nombre de demandes publiées dans les annonces immobilières en ligne. En revanche, la demande de logements en propriété dans le segment haut de gamme enregistrait un recul. De plus, la demande est de plus en plus orientée vers des zones bien situées.
Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, et ce, même si c'est à un rythme un peu plus modéré. Cela vaut-il la peine d'acheter un bien immobilier?
C'est comme acquérir des titres. Le moment idéal pour le faire n'existe pas. Le fait est que l'immobilier reste un placement précieux. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 40% au cours des dix dernières années, et les prix des propriétés par étages ont même augmenté de plus de 50%. Les taux d'intérêt, qui restent bas, incitent également davantage de consommateurs à assouvir leur rêve de devenir propriétaires.
Qui est-ce qui détermine les prix sur le marché de l'immobilier?
Avant tout la politique monétaire de la Banque nationale suisse. Par exemple, le rendement des obligations de la Confédération à dix ans est négatif depuis deux ans. Par conséquent, les investissements dans l'immobilier sont et restent imbattables.
Quelle est l'orientation du marché immobilier cette année?
Le marché immobilier suisse continuera à enregistrer un rendement très élevé. Ceci s'explique par des taux d'intérêt qui restent bas et une offre attrayante. Il n'y a aucune raison de craindre un effondrement du marché du logement à la propriété comme au début des années 1990.
Quelles en sont les raisons?
Un calcul très précis de la capacité financière avec un taux d'intérêt de 5% et une réglementation plus stricte permettent de contrecarrer efficacement les effets d'un éventuel crash immobilier. En outre, les taux de croissance des prix sont tombés de 6% à 2% au cours des deux dernières années. C'est pourquoi il n'y a aucun signe de crash.
L'an dernier, le taux de vacance élevé, à savoir 1,6% des logements locatifs, figurait également à la une des journaux. Y a-t-il une menace de crash qui plane ici?
Le taux de vacance devrait en fait être d'environ 2%. Nous sommes d'avis que la majorité des investisseurs professionnels investissent dans des immeubles de placement résidentiels, des types de propriétés qui peuvent supporter de surcroît des taux de vacance. Il importe toutefois de remettre les choses dans leur contexte: un taux de vacance de 2% signifie une baisse de rendement de 0,034%! En outre, la construction de nouveaux appartements locatifs est déjà en baisse.
Robert Eberle
Robert Eberle, responsable des Nouveaux modèles d’affaires et écosystèmes chez Raiffeisen Suisse
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Qu'est-ce que la valeur locative?
La valeur locative (en réalité: «valeur locative d'immeubles à usage propre») est un terme découlant du droit fiscal suisse qui table sur les revenus locatifs, réalisés en théorie à condition que les biens immobiliers étaient loués et non pas habités par le propriétaire). Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu. En même temps, le propriétaire peut en déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.
La valeur locative représente entre 60 et 70% environ du montant qu'un locataire devrait payer pour le loyer du bien immobilier concerné. L'office communal des impôts vous donnera des informations complémentaires à ce sujet.