Mettre en location un logement en propriété – une option judicieuse?

Vous possédez un bien immobilier que vous ne pouvez pas utiliser à des fins d’habitation et envisagez de le mettre en location. Nous vous montrons dans quelles circonstances ce choix est judicieux et vous donnons des conseils utiles pour la démarche. Nous vous montrons également les points à observer en termes de financement, d’impôts et de recherche de locataires.

Il existe différentes raisons qui justifient la mise en location de votre bien immobilier. Il est possible que vous tombiez sur le bien immobilier de vos rêves pour plus tard, sans que vous souhaitiez vous installer dedans maintenant. Vous avez peut-être hérité d’une maison dont vous ne pouvez pas encore vous séparer car elle pourrait intéresser vos enfants plus tard. Vous vous demandez comment utiliser cette maison pendant ce temps-là. Le plus simple est alors de mettre le bien immobilier en location. Mais cela en vaut-il la peine et savez-vous ce qui vous attend? Nous avons rassemblé les principaux points pour vous.

 

 

Mettre en location – cela en vaut-il la peine?

Financièrement, la mise en location d’une maison individuelle n’est en général pas rentable: tout du moins, il faut s’attendre à un rendement très maigre, voire inexistant. Nous savons par expérience que les rénovations et modernisations coûtent plus cher et prennent plus de temps qu’elles ne rapportent financièrement à une personne privée, qui ne possède qu’un seul bien immobilier. La situation est différente dans le cas de la propriété par étages car les frais de maintien en état du bâtiment sont pris en charge et répartis sur tous les copropriétaires et peut-être même qu’une régie se charge des éventuelles obligations. En principe, il faut décider au cas par cas si une location vaut financièrement la peine.

Mais souvent, il ne s’agit pas que des aspects financiers. Le facteur émotionnel et, avant tout, les considérations quant à une utilisation ultérieure entrent aussi en ligne de compte – par exemple si les enfants reprennent la maison un jour ou si vous souhaitez vous y installer plus tard. Dans ces cas-là, la mise en location du logement en propriété est une bonne solution temporaire.

S’ajoute à cela le fait qu’un bien immobilier inhabité génère des coûts mais aucun revenu. A cet égard, Patrik Schlageter, responsable administration / gestion de l’Association des propriétaires fonciers de Zurich (APF Zurich) attire l’attention sur les dommages qui peuvent survenir quand un immeuble est vacant. «Le système de chauffage et les conduites d’eau peuvent souffrir de ne pas être utilisés pendant longtemps. Si l’eau ne circule pas dans les conduites ou si le chauffage reste coupé pendant un certain temps, cela provoque des dommages qui coûtent cher». En considérant ces éléments, il vaut mieux mettre le bien immobilier en location plutôt que de le laisser vacant. 

 

Comment procéder pour mettre le bien en location?

Si vous décidez de mettre votre bien en location, vous aurez quelques démarches à accomplir. Les principales étapes sont les suivantes:

  • Fixer le loyer: les frais afférents au bien immobilier constituent une base importante pour déterminer le loyer. C’est une source de rendement pour vous. Pour le fixer, renseignez-vous sur les prix dans des annonces de location d’appartements dans votre région ou adressez-vous à un courtier. Vous en saurez plus sur le calcul du loyer en lisant le chapitre «Comment fixer le loyer?»
  • Proposer le bien à la location: prenez des photos du bien, rédigez un texte court et attirant et publiez une annonce pour votre bien – par exemple en ligne et dans la presse régionale.
  • Effectuer les visites: organisez les visites avec des locataires potentiels et montrez les avantages du logement.
  • Choisir le locataire: prenez le temps de vérifier la solvabilité des locataires potentiels intéressés et choisissez un locataire digne de confiance, pour lequel vous avez une bonne intuition. Vous en saurez plus sur ce point en lisant le chapitre «Comment trouver un «bon» locataire?».
  • Signer le contrat de bail: rédigez un contrat de bail et demandez la remise d’une caution. 
  • Remise des clés: effectuez la remise des clés avec le locataire et dressez un état des lieux détaillé, qui consigne les éléments usés et les particularités.

 

✓ Conseil: pour la rédaction du contrat de bail, faites confiance à un expert

Patrik Schlageter, de l’APF Zurich, recommande de s’adresser à un spécialiste pour rédiger le contrat de bail: «Le contrat de bail est sensible, il comporte certaines particularités et cas qu’un profane ne connait pas, en général. Dans tous les cas, vous avez intérêt à vous tourner vers un gestionnaire immobilier professionnel – surtout si vous n’avez encore jamais rédigé de contrat de bail».

 

Comment fixer le loyer?

Fixez un loyer approprié. Patrik Schlageter, de l’Association des propriétaires fonciers de Zurich, conseille d’effectuer le calcul suivant:

  • Calculer les frais: calculez tous les frais afférents au bien immobilier. Il s’agit par exemple des coûts de financement de l’hypothèque, des frais d’assurances, des frais d’exploitation, des frais pour des rénovations éventuelles et toutes les autres dépenses, par exemple pour l’électricité et les eaux usées. En calculant tous ces frais, vous aboutissez au loyer minimal à appliquer pour ne subir aucune perte.
  • Calculer le rendement: sur ces frais, calculez maintenant le rendement autorisé selon le droit du bail.
  • Pour déterminer le loyer usuel pratiqué à l’emplacement du bien et dans le quartier et vérifier sa plausibilité, alignez-vous sur les objets locatifs sur le marché qui correspondent le plus à votre bien. Les portails de recherche courants vous donneront une indication.
  • Repère: le site web de l’Association des propriétaires fonciers contient un aperçu des prix des loyers moyens (seulement en allemand).
  • S’adresser à des experts: si vous n’êtes pas sûr, le mieux est de faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel – par exemple l’Association des propriétaires fonciers – pour obtenir une estimation du loyer. Ce spécialiste connait le marché local et saura vous conseiller. 

 

✓ Conseil: facteurs importants qui influencent le niveau du loyer

«Un facteur déterminant pour le calcul du loyer est ce qu’on appelle la microsituation», explique Patrik Schlageter: «Sa qualité dépend par exemple de la proximité des écoles, des magasins et des transports publics. Elle est également déterminée par la base fiscale et l’attrait de la commune. D’autres aspects entrent aussi en ligne de compte, comme la surface et l’aménagement du bien. Ces aspects influencent considérablement le niveau du loyer. Par exemple, aujourd’hui, une maison avec de vieilles moquettes n’attire quasiment plus personne». 

 

Comment trouver un «bon» locataire?

Il faut commencer par se demander ce qui fait un bon locataire. D’une manière générale, un bon locataire paie son loyer à temps, respecte le règlement intérieur, s’entend bien avec les voisins, prend soin du bien loué et a les mêmes conceptions que vous concernant l’utilisation de l’appartement. Mais comment savoir si un locataire possède toutes ces qualités, s’il est sérieux et digne de confiance? La première impression et votre intuition en disent beaucoup. Pourtant: «La solution parfaite n’existe pas», selon Patrik Schlageter. «Mais il vaut mieux que le locataire partage les mêmes besoins que vous.» Par exemple, il est certainement préférable de louer une maison avec jardin à une personne qui aime jardiner plutôt qu’à quelqu’un qui est constamment en déplacement à l’étranger pour son travail et qui laissera le jardin à l’abandon. Schlageter ajoute: «Des attentes différentes entre un locataire et le bailleur peuvent être une source importante de conflits». 

 

En principe, vous devriez tenir compte des points suivants et les exiger de la part du futur locataire:

  • Demandez aux personnes intéressées par la location du bien de remplir un formulaire d’inscription – une «autodéclaration». En plus des informations générales, comme le nom, l’adresse, la profession ou l’employeur, vous pouvez également leur demander leur revenu. 
  • La règle générale est la suivante: le loyer ne devrait pas excéder un tiers du revenu disponible pour être sûr que le locataire puisse payer son logement.
  • Demandez un extrait du registre des poursuites pour vous faire une idée des éventuelles dettes de loyers ou de créances en cours et, par là, de la solvabilité du locataire.
  • Demandez diverses références. Par exemple, contactez le bailleur précédent ou l’employeur actuel pour vous renseigner sur le locataire.
  • Demandez une caution de loyer avant l’emménagement. Cette caution peut représenter au maximum trois loyers mensuels pour un logement.
  • Effectuez une remise des clés et dressez un état des lieux détaillé, qui consigne les éléments usés et les particularités. 

 

Que signifie une location pour le financement du bien immobilier?

L’achat et la mise en location d’un bien immobilier ont des répercussions sur son financement. Par exemple, vous ne pouvez pas utiliser des avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a comme fonds propres pour des objets mis en location. Vous pouvez retirer ces avoirs uniquement pour des biens immobiliers que vous utilisez à des fins d’habitation.

Pour un immeuble utilisé par le propriétaire à des fins d’habitation, la part de fonds propres exigée est de 20%, tandis qu’elle est généralement de 25% pour les «immeubles de rapport». Tout dépend aussi de l’emplacement du bien et de son type. De plus, la mise en location du bien a des conséquences sur l’obligation d’amortissement de l’hypothèque: en général, celle-ci doit être réduite à un maximum de deux tiers de la valeur d’avance dans un délai de 10 ans au lieu de 15. 

 

Quels sont les aspects fiscaux à considérer dans une mise en location?

Vous devez déclarer les revenus locatifs en tant que revenu. En revanche, vous pouvez déduire les frais suivants de votre revenu imposable:

  • Intérêts hypothécaires
  • Frais d’entretien:·soit sous la forme d’une déduction forfaitaire qui, dans la majorité des cantons, représente 20% de la valeur locative du logement en propriété, soit les frais réels et justifiables, comme par exemple des mesures visant à conserver la valeur du bien, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance de choses comme les assurances incendie, bris de glaces, dégâts d’eau ou responsabilité civile bâtiment, les frais de gestion par un tiers, les taxes d’enlèvement des déchets et redevances sur le traitement des eaux, les droits de voirie, rémunération du concierge et entretien des jardins (en fonction du canton).

 

La différence qui en résulte au final doit être imposée en tant que revenu. Au contraire, pour les biens en location, aucune valeur locative n’est calculée car vous avez mis votre bien en location donc vous ne l’utilisez pas à des fins d’habitation. Si vous ne savez pas clairement quelles déductions sont autorisées, il est utile de s’adresser à une fiduciaire qui connait parfaitement la législation fiscale cantonale.

 

A propos de Patrik Schlageter

Patrik Schlageter est responsable du service Administration / Gestion de l’Association des propriétaires fonciers de Zurich (HEV Zurich). Fort de son savoir-faire et de son expérience sur le terrain, en tant qu’agent de fiduciaire en immeubles avec diplôme fédéral, P. Schlageter nous offre un aperçu complet sur le thème de la location.

La mise en location – une option

Mettre votre bien immobilier en location de façon transitoire peut être une bonne option. Tout dépend de votre situation personnelle et de vos projets. Si vous avez des points à éclaircir ou des questions au sujet de la location et de la vente ou du financement d’un bien immobilier, vous pouvez compter sur les conseillers en immobilier de RaiffeisenCasa et les experts en financement de votre Banque Raiffeisen