Quelles sont les particularités du marché de l’immobilier?
La Confédération a récemment publié son almanach du marché suisse de la construction et des logements, intitulé «Construction et logement 2017». Ce rapport balaie à tour de rôle les impressions situationnelles, les conclusions hâtives et autres jugements de valeur sans véritable fondement concernant le marché de la construction et des logements. J’ai rassemblé ici pour vous quelques extraits choisis. Je vous recommande néanmoins, chers lecteurs, de lire l’ouvrage dans son intégralité. Il est très clair et se lit facilement.
De la pénurie de logements au boom du secteur de la construction
Le marché immobilier le plus ancien est celui du canton de Bâle-Ville. Près des trois quarts des bâtiments datent d’avant 1961. Si l’on considère la Suisse dans son ensemble, plus de la moitié des bâtiments ont été construits après 1961. C’est le canton de Fribourg qui compte les bâtiments les plus «récents». En effet, près d’un quart de tous les immeubles avaient moins de 18 ans en 2017, en d’autres termes, ils ont été construits après l’an 2000. Derrière Fribourg, on trouve respectivement en 2e et 3e position Zoug et Schwytz. Près d’un cinquième des bâtiments est encore très récent. Pourquoi cela?
Au cours des vingt dernières années, Fribourg est devenu une sorte de refuge pour tous les «exclus» du marché de l’immobilier des cantons de Vaud et de Berne, où les logements manquent et sont extrêmement chers. Fribourg se trouve pour ainsi dire au milieu des deux. Le boom relatif dans la construction à Zoug et Schwytz depuis le début du 21e siècle est en grande partie lié à la politique fiscale. Il suffit de regarder l’A3 ou l’A4 où chaque jour, des milliers de pendulaires font la navette le matin pour aller travailler à Zurich et le soir pour rentrer chez eux. Habiter à Zoug ou à Schwytz n’est peut-être pas moins cher que de vivre dans la ville de Zurich, mais ceux qui gagnent confortablement leur vie seront mieux lotis à ZG ou à SZ, car les taux d’imposition y sont nettement plus intéressants, ce qui permet de consacrer une plus grande partie de son revenu au logement.
Par chance, on construit enfin de manière plus dense et plus en hauteur. Cela devrait permettre de détendre un peu la situation du logement à Zurich ou à Bâle.
Cela ne fait que quelques années que l’on a commencé à construire en hauteur, et cela concerne plus les bureaux que les logements. La Prime Tower de Zurich ou la tour Roche de Bâle culminent toutes deux à plus de 100 mètres de hauteur. En juillet prochain, la construction de la Jabee Tower de Dübendorf, un immeuble de 100 mètres de hauteur, devrait être achevée, ce qui en fera l’immeuble d’habitation le plus haut de Suisse. Les immeubles de grande hauteur ont traditionnellement mauvaise presse en Suisse. En 2017, on dénombrait tout juste 3’215 bâtiments de plus de 10 étages. Cela représente seulement 0,2% de toutes les constructions. Près de 95% des bâtiments ont moins de quatre étages, et plus de la moitié n’en a même que deux. Pas étonnant au vu du million de maisons individuelles que compte aujourd’hui la Suisse. À propos de densification: construire de manière plus dense et en hauteur n’apportera pas grand-chose, si la surface d’habitation moyenne continue d’augmenter. Elle est aujourd’hui de 120 m2. À titre de comparaison: entre 1946 et 1980, elle était de 87 m2.
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Martin Neff, le chef économiste de Raiffeisen
Martin Neff est le chef économiste de Raiffeisen Suisse depuis début 2013. Il a étudié l'économie à l'université de Constance. De 1988 à 1992, il a travaillé au sein de la Société suisse des entrepreneurs (SSE) de Zurich, avant d'entrer à l'Economic Research du CS et d'y mettre en place le «Suisse Research».