Pourquoi construit-on de moins en moins de salles de bain?

Lors de la planification de nouveaux logements, les maîtres d’ouvrage doivent respecter aujourd'hui un nombre presque incalculable de prescriptions légales s'ils veulent que l'Etat leur délivre une autorisation de construire pour leur projet. Il semble que chaque aspect soit réglementé de manière très précise jusque dans ses moindres détails. Mais en ce qui concerne les toilettes, le législateur est (jusqu'à présent) peu loquace. De ce fait, les maîtres d’ouvrage disposent d'une entière liberté quant au nombre de salles de bain et de WC que doit comporter un logement. L'Etat a toutefois son avis à propos du nombre idéal de pièces sanitaires dans un logement. Le système d’évaluation de logements (SEL) de l'Office fédéral du logement (OFL) permet d'évaluer la qualité d'un logement. Le «nombre de locaux sanitaires» y est pris en compte dans l'un des 25 critères pour l'évaluation de la qualité. Selon le SEL, un logement de quatre pièces ou plus devrait compter au mois deux locaux sanitaires, et un logement de sept pièces ou plus au moins trois. Plutôt que de tenter de répondre à la question très subjective et néanmoins assez normative du bon nombre de salles de bain, nous allons nous intéresser à des faits concrets.

Par exemple, en l'an 2000, 3% seulement des appartements neufs de 3 à 3,5 pièces ne comptaient qu'une seule salle de bain. 20 ans plus tard, la moitié des logements neufs de ce type n'ont qu'une seule salle de bain. On observe la même évolution pour les logements plus grands. Au début du nouveau millénaire, pratiquement tous les logements de 4 à 4,5 pièces et de 5 à 5,5 pièces comportaient plus d'un local sanitaire. Aujourd'hui, un cinquième des appartements de 4 à 4,5 pièces ne comporte qu'un seul local sanitaire. Cette proportion atteint déjà 12% pour les logements de 5 à 5,5 pièces. Comment expliquer cette sobriété?

D'une part, le marché réagit à la mégatendance de l'individualisation, qui fait que depuis 150 ans, les foyers comptent de moins en moins de personnes. La diminution très rapide du nombre de locaux sanitaires dans les logements neufs en deux décennies a toutefois des raisons plus immédiates que l'évolution démographique, plutôt lente et anticipée depuis longtemps. Et ces raisons sont de nature financière. L'une des rares vis de réglage dont disposent les maîtres d’ouvrage pour réduire les coûts des logements neufs est de renoncer à une deuxième ou une troisième salle de bains. Compte tenu du prix des logements en propriété, qui augmente beaucoup plus vite que les revenus depuis plus de deux décennies, de plus en plus de maîtres d’ouvrage doivent actionner ce levier et supprimer de leurs projets de construction une salle de bain. Pour pouvoir réaliser aujourd'hui des appartements en propriété susceptibles de trouver preneur et pouvant bénéficier d'un financement alors que les exigences en matière de capitaux propres et de capacité financière sont très strictes, de telles mesures sont de plus en plus nécessaires. Ceux qui veulent aujourd'hui acheter un logement à usage propre doivent accepter certains compromis. Que ce soit concernant l'emplacement, la taille, l'état du logement – ou le nombre de salles de bain.

Francis Schwartz est analyste du marché immobilier chez Raiffeisen Suisse. Il travaille dans l’unité Raiffeisen Economic Research depuis 2018 et analyse les évolutions et les tendances sur le marché suisse de l’immobilier. Francis Schwartz a étudié à l’Université de Zurich puis travaillé à la Banque cantonale des Grisons, à Coire, et auprès du Swiss Real Estate Institut de la Hochschule für Wirtschaft Zurich, avant d’intégrer le Groupe Raiffeisen.