Quel montant d’épargne est prélevé de manière anticipée dans la caisse de pension pour l’achat d’un logement à usage propre?

Chaque année, près de 20’000 Suisses procèdent à des prélèvements anticipés depuis leur caisse de pension dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement. La plus grande partie des prestations perçues ainsi sert probablement à l’acquisition de la propriété du logement. Découvrez dans notre Question logement de juin 2021 comment l’entrée en vigueur de l’ordonnance sur les fonds propres a influencé le marché.

La priorité est sans doute donnée à l’acquisition de la propriété du logement

Chaque année, près de 20’000 Suisses profitent de la possibilité d’effectuer des prélèvements anticipés depuis leur caisse de pension dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique ne permettent pas d’établir clairement si ces prélèvements sont utilisés pour de nouvelles acquisitions ou bien pour le remboursement des hypothèques ou pour des investissements accroissant la valeur du logement. Mais compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt, un amortissement surobligatoire de l’hypothèque présente depuis longtemps un intérêt limité et, pour des investissements destinés à accroître la valeur du bien immobilier, les gens ont également tendance à augmenter l’hypothèque plutôt qu’à piocher dans leur caisse de pension. Les 1,5 milliard de francs suisses de patrimoine de prévoyance du deuxième pilier prélevés chaque année de manière anticipée servent donc probablement dans leur grande majorité à l’acquisition de la propriété du logement.

Deux tiers des personnes effectuant un prélèvement anticipé sont des hommes. Etant donné que près de 60% des biens en propriété sont acquis par des couples et qu’il faut parfois puiser pour cela dans les avoirs auprès de la caisse de pension des deux partenaires, le nombre d’objets financés chaque année au moyen de fonds de la caisse de pension est inférieur à 20’000. Une part considérable des plus de 30’000 transactions de gré à gré annuelles est cofinancée par le prélèvement anticipé du capital de vieillesse.

 

La plus grande partie des avoirs auprès de la caisse de pension prélevés de manière anticipée sert probablement à l’acquisition de la propriété du logement.

La plus grande partie des avoirs auprès de la caisse de pension prélevés de manière anticipée sert probablement à l’acquisition de la propriété du logement.

Durcissement des réglementations et conséquences

Jusqu’en 2012, le volume des prélèvements anticipés pour la propriété du logement s’élevait encore à environ 2 milliards de francs par an. La baisse brutale, l’année suivante, du montant des capitaux de prévoyance prélevés, qui ont diminué d’un quart, est due au durcissement des prescriptions relatives aux fonds propres. La législation exige qu’au moins 10% du prix d’achat d’un bien immobilier soit financé par des capitaux propres «durs», dont ne font pas partie les avoirs auprès de la caisse de pension. Le montant moyen prélevé par personne n’a toutefois pas changé avec l’introduction de cette nouvelle règle. La baisse du volume prélevé est donc due pour l’essentiel à la diminution du nombre de bénéficiaires.

Le recul des transactions sur le marché du logement en propriété est en revanche bien moins marqué. En 2013, on a enregistré 8% de transactions de gré à gré en moins par rapport à l’année précédente. Mis à part l’introduction de la nouvelle ordonnance sur les fonds propres, la baisse de l’activité de construction et la hausse des prix, qui limite de plus en plus la capacité financière, ont interféré dans ce recul. La plupart des acheteurs ont donc pu trouver une source de fonds propres «durs» alternative pour leur financement. Au lieu de recourir au deuxième pilier, ils ont donc pioché dans le troisième pilier ou ont utilisé d’autres réserves de liquidité. Le durcissement des règles a sans doute obligé quelques ménages qui commencent seulement à se constituer un patrimoine à renoncer à leur rêve de devenir propriétaires.

Outre le fait que ces règles plus strictes empêchent de jeunes couples ou des familles plus fragiles financièrement d’accéder à leur rêve de propriété, la mesure réglementaire a pour effet que les caisses de pension disposent de 500 millions de francs de capital supplémentaire chaque année. Comme, dans le contexte actuel de taux bas, les caisses de pension investissent une part importante de leurs fonds dans des immeubles, on construit chaque année avec une partie des capitaux de prévoyance non prélevés, au lieu de maisons individuelles et d’appartements en propriété pourtant convoités, des immeubles de rapport supplémentaires avec des logements locatifs – qui restent vides, comme le montre le nombre de logements locatifs vacants, en hausse depuis des années et qui atteint aujourd’hui un niveau record. 

 

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A propos de l’auteur

Francis Schwartz

Francis Schwartz

Francis Schwartz est analyste du marché immobilier chez Raiffeisen Suisse. Il travaille dans l’unité Raiffeisen Economic Research depuis 2018 et analyse les évolutions et les tendances sur le marché suisse de l’immobilier. Francis Schwartz a étudié à l’Université de Zurich puis travaillé à la Banque cantonale des Grisons, à Coire, et auprès du Swiss Real Estate Institut de la Hochschule für Wirtschaft Zurich, avant d’intégrer le Groupe Raiffeisen.