A qui appartiennent «nos» logements?
Après un boom de l’accès à la propriété du logement de plus de deux décennies, les Suisses vivent encore majoritairement en location. Bien que les ménages soient aujourd’hui de de plus en plus nombreux à habiter leur propre logement, la majorité est encore loin de pouvoir se le permettre. Nous atteignons progressivement le seuil de saturation de la propriété du logement – malgré des taux historiquement bas. Et nous n’en connaissons que trop bien la raison: les règles en matière de capacité financière bloquent l’accès à la propriété. Nous supposons que le marché locatif jouera à l’avenir un rôle clé dans l’offre de logements en Suisse.
Les propriétaires privés dominent le marché
S’agissant des rapports de propriété, près de la moitié des logements locatifs suisses sont détenus par des particuliers. Les pouvoirs publics possèdent quant à eux «à peine» plus de 4% du parc locatif. Dans les pays voisins, cette part est largement plus élevée, ce qui s'explique par le fait que nous construisons peu de logements sociaux dans ce pays. Les coopératives de construction et d’habitation privées sont également propriétaires de 7% des logements locatifs. Les entreprises de construction et les sociétés immobilières en détiennent la même proportion. Les investisseurs institutionnels sont quant à eux propriétaires de près d’un tiers des logements locatifs; il semblerait toutefois que leur part soit considérablement plus élevée. En réalité, ce n’est qu’au début des années 2000 qu’ils se sont imposés sur le marché, et ce au détriment des particuliers. Par le passé, ces derniers investissaient davantage que les investisseurs institutionnels. Ils étaient même en possession des deux tiers du parc locatif avant 1946.
Près de la moitié des logements locatifs suisses sont détenus par des particuliers.
D’importantes disparités selon la taille et l’emplacement
On constate par ailleurs des différences marquées en fonction de la taille et de l’emplacement des logements. La moitié des grandes habitations, c’est-à-dire celles comprenant cinq pièces ou plus, sont détenues par les ménages privés. Les investisseurs institutionnels ne sont représentés qu’à hauteur de 27% dans ce segment car ils privilégient davantage les appartements de taille moyenne. Il en va de même pour les coopératives, qui ont tendance à investir dans des appartements de type de 3 ou 4 pièces plutôt que dans des appartements plus grands ou plus petits de deux pièces maximum. Si l’on observe la répartition des logements locatifs dans les grandes régions de Suisse, le Tessin sort notamment du lot. En effet, nulle part ailleurs la proportion de propriétaires privés n’est aussi élevée (71,4%). A l’inverse, la région du Léman enregistre la part d’investisseurs privés la plus faible de Suisse, avec près de 40% du parc locatif entre les mains des ménages privés. Le canton de Zurich représente un véritable eldorado pour les coopératives, qui détiennent la part record de 12,7% du parc locatif. La ville de Zurich est donc marquée par la richesse et la présence des coopératives.
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Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen
A propos de l’auteur
Martin Neff est le chef économiste de Raiffeisen Suisse depuis début 2013. Il a étudié l'économie à l'Université de Constance. De 1988 à 1992, il a travaillé au sein de la Société suisse des entrepreneurs (SSE) de Zurich, avant d'entrer à l'Economic Research du Crédit Suisse et d'y mettre en place le «Suisse Research».