Impôt sur les gains immobiliers: attention lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier!

Toute personne qui vend un terrain doit déclarer le gain de la vente. Mais cet impôt sur les gains immobiliers concerne également l’acheteur, pour les cas où le vendeur ne s’en acquitte pas. Voilà comment vous protéger d’éventuelles mauvaises surprises.

Imaginez: vous avez trouvé la maison de vos rêves et après le déménagement, vous pourrez enfin profiter de la vie dans votre nouvelle demeure- Mais voilà: le service des contributions vous contacte : l’impôt sur les gains immobiliers concernant la vente du terrain n’a apparemment pas encore été réglé et vous risquez des poursuites. Mais pourquoi vous réclame-t-on cet impôt?

 

Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?

L’impôt sur les gains immobiliers est une taxe spéciale qui est due lors de la vente d’un terrain, mais échappe souvent à l’attention de l’acheteur. Pour le vendeur, le rendement tant espéré peut vite tourner au cauchemar. «Prix de vente moins prix d’achat égal gain?» Justement non. En effet, le service des contributions réclame un impôt sur le gain. Si le vendeur ne s’acquitte pas de cet impôt, l’autorité fiscale est en droit de se retourner vers le propriétaire actuel. Le côté fiscal peut donc être très désagréable pour l’acheteur également.

Trois facteurs sont déterminants pour le calcul de cette taxe spéciale:

  • Quel est le montant du gain réalisé par la vente?
  • Quelle a été la durée de détention du terrain ou du bien immobilier?
  • Où se trouve-il en Suisse? 

Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers 

Comment se calcule le gain immobilier:

 

Gain immobilier = produit de la vente – coûts d’investissement

 

Le produit de la vente correspond au prix d’achat, y compris toute autre prestation fournie par le propriétaire. Les coûts d’investissement comprennent la valeur d’acquisition initiale et les investissements accroissant la valeur. Les montants «accroissant la valeur» sont, en règle générale, des investissements qui ont pour conséquence une amélioration de la qualité et une augmentation du confort, comme par exemple la rénovation complète d’une cuisine, l’aménagement des combles ou l’installation d’un ascenseur.

Imposition: les différences d’un canton à l’autre

L’impôt sur les gains immobiliers vise surtout les personnes qui espèrent un gain rapide. Il est d’ailleurs souvent qualifié d’instrument «anti-spéculation», mais ce mécanisme n’a pas les mêmes effets dans toute la Suisse: les taux d’imposition et dispositions applicables diffèrent d’un canton à l’autre. Sur un gain de CHF 200’000.- en 5 ans, le vendeur à Zoug devrait par exemple payer CHF 20’000.- d’impôt sur les gains immobiliers. A Frauenfeld, ce montant s’élèverait à CHF 80’000.-, donc quatre fois plus. 

 

Comment la durée de détention influe-t-elle sur le montant de l’impôt?

La plupart des cantons appliquent le principe suivant: plus la durée de détention du bien immobilier par le vendeur est longue, moins l’impôt est élevé lors de sa revente. Il y a toutefois des exceptions à la règle et des dérogations concernant la durée de détention. Cela peut considérablement compliquer le calcul et s’applique notamment aux biens immobiliers anciens. Une bâtisse historique peut rapporter gros aujourd’hui, même si elle valait peu à l’achat.

Il serait alors présomptueux de taxer l’intégralité du gain purement nominal. Les cantons n’ont pas tous la même attitude face à de telles situations. Le vendeur a donc tout intérêt à se renseigner en amont, car chaque canton applique ses propres lois fiscales.

Impôt sur les gains immobiliers: facteurs déterminants

1. Taux d’imposition. Dans presque tous les cantons, les gains immobiliers calculés sont taxés de manière progressive. Cela signifie que plus le gain immobilier imposable est élevé, plus la charge fiscale va augmenter. Certains cantons comme Appenzell Rhodes-Extérieures appliquent un taux d’imposition proportionnel harmonisé de 30%.

 

2. Durée de détention. Plus la durée de détention du bien immobilier par le vendeur est longue, plus la réduction proportionnelle de l’impôt sur les gains immobiliers sera élevée, mais cela est très variable selon le canton.

 

3. Majoration en cas de courte durée de détention. Si la durée de détention est courte (selon le canton jusqu’à 6 ans), l’impôt sur les gains immobiliers est majoré parce qu’il fait office d’impôt «anti-spéculation». Ce taux d’imposition peut être relativement élevé, comme dans le canton de Bâle-Ville où l’impôt sur les gains immobiliers est de 60% pour une durée de détention inférieure à 3 ans. 

Dans quel cas un report de l’impôt s’applique-t-il?

L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas toujours exigible immédiatement. Il est reporté si le vendeur investit, dans un délai de deux ans, le produit intégral de la vente dans un «bien-fonds substitutif» en Suisse. Pour simplifier: il rachète un autre bien immobilier avec le gain de l’ancien. Le report de l’impôt ne s’applique que si le nouveau bien acheté est habité par son propriétaire.

La situation est similaire en cas d’héritage. Si des parents lèguent leur appartement par exemple à titre d’un don ou d’une avance d’hoirie à leur fils, ce dernier est le nouveau propriétaire et ses parents ne doivent pas payer d’impôts, à condition toutefois que le fils habite lui-même l’appartement. L’impôt n’est exigible que dans l’hypothèse où le fils vend l’appartement hérité de ses parents à un tiers. Le report fiscal peut ainsi se poursuivre allègrement d’une vente à l’autre. Vous l’aurez sans doute compris: il suffit que le fils rachète un bien de remplacement en Suisse, qu’il habite lui-même.

 

5 conseils pour vous couvrir au mieux en tant qu’acheteur immobilier

Si le propriétaire réalise un gain avec la vente de son bien immobilier, il doit le déclarer fiscalement et l’impôt sur les gains immobiliers susmentionné est exigible. Si le vendeur ne s’en acquitte pas, l’autorité fiscale dispose d’un bon levier d’action: elle peut inscrire un droit de gage au registre foncier qui lui permet de se saisir de l’acheteur. Si vous entendez acheter un bien immobilier, vous avez donc meilleur temps de vous couvrir au préalable, afin d’éviter les mauvaises surprises:

  1. Renseignez-vous auprès de la commune ou du service des contributions de votre nouveau lieu d’habitation, pour savoir si des paiements relatifs à l’impôt sur les gains immobiliers sont restés en souffrance.
  2. Demandez au vendeur de déposer le montant d’impôt dû, soit auprès du service des impôts, soit sur un compte bloqué dans une banque. L’autorité fiscale pourra vous calculer au préalable le montant précis de cet impôt.
  3. Une autre possibilité consiste pour vous, en tant qu’acheteur, à déposer sur un compte bloqué le prix d’achat et d’en donner l’accès au vendeur une fois l’impôt sur les gains immobiliers acquitté …
  4. … ou à régler l’impôt sur les gains immobiliers au nom du vendeur et à déduire le montant correspondant du prix d’achat.
  5. Fixez de manière explicite dans le contrat de vente comment l’impôt sur les gains immobiliers sera réglé par le vendeur. 

Ces démarches vous semblent trop compliquées? Souhaitez-vous davantage de précisions? Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Faites appel à notre conseil en propriété du logement gratuit. Nous examinons avec vous toutes les questions relatives aux hypothèques, aux impôts, à la capacité financière, aux garanties et bien plus encore. L’accès à la propriété commence par un premier pas. Nous nous réjouissons d’ores et déjà de faire votre connaissance.