Andare in pensione con serenità

Il finanziamento della situazione abitativa in vista del pensionamento merita un'attenta preparazione. Per i proprietari di abitazione si pone in tal caso la questione della sostenibilità nell'età AVS: Potrò ancora permettermi la mia casa unifamiliare o il mio appartamento in proprietà una volta cessata l'attività lavorativa? Devo o dovrei ammortizzare la mia ipoteca? Oppure dovrei modificare la mia situazione abitativa a mio vantaggio? Prima si affrontano queste questioni, maggiore sarà il margine di manovra sul piano finanziario.

La proprietà di abitazione per l'età avanzata è pianificabile

La preoccupazione è ampiamente diffusa tra i proprietari di abitazioni alle soglie dell'età AVS. Temono di non poter più far fronte all'ipoteca sulla loro casa dopo il pensionamento a causa del drastico calo del proprio reddito. È bene sapere che già al momento della stipula o del rinnovo dell'ipoteca la banca verifica la sostenibilità nel lungo periodo. Chi desidera continuare a vivere serenamente nella propria casa o nel proprio appartamento in proprietà anche dopo il pensionamento dovrebbe comunque richiedere per tempo una consulenza, meglio se già a 50 anni, presso la propria Banca Raiffeisen.

 

Nel corso della verifica della sostenibilità dovrebbero confluire nel finanziamento anche riflessioni su eventuali ristrutturazioni o adeguamenti alle esigenze della terza età. Va considerato inoltre che le condizioni di vita possono cambiare in qualsiasi momento: un divorzio o la morte di un coniuge possono incidere pesantemente sull'assetto finanziario. Se una casa entra in successione senza testamento o contratto successorio, essa passa alla comunione ereditaria. Gli eredi legittimi possono venderla e ripartire tra di essi il ricavato in base alla quota ereditaria. I coniugi o i partner registrati superstiti possono essere tuttavia tutelati consentendo loro di poter continuare ad usufruire della casa e imputandola alla loro eredità

 

CHF Münzen gestapelt

La Banca può costringermi a vendere?

Sebbene nei media si parli spesso di vendite coatte, questi casi sono estremamente rari e dovuti a circostanze particolari. Tuttavia si va in pensione una sola volta nella vita. È quindi importante prepararsi bene a questo momento e farsi un'idea generale della situazione abitativa e del relativo finanziamento. Al più tardi al momento del pensionamento sorgerà la domanda: dovrei o devo ammortizzare la mia ipoteca? Oppure posso persino aumentare l'ipoteca per ottenere mezzi finanziari in vista di una modernizzazione o per migliorare il reddito pensionistico? E se volessi acquistare una nuova casa, quale sarà la situazione dopo il pensionamento con una nuova ipoteca?

Le entrate dell'AVS/AI e della cassa pensioni di norma ammontano al 60 per cento dell'ultimo salario percepito. Con un reddito più basso si riduce l’ammontare massimo possibile dell'ipoteca. La Banca tiene conto di questo effetto già al momento della concessione dell'ipoteca, non appena la clientela ha 50 anni o più. Raiffeisen discute a quel punto la situazione ipotecaria con i suoi clienti. Così avranno ancora tempo per prepararsi alla futura situazione finanziaria e avviare le opportune misure per poter adempiere ai loro obblighi contrattuali. Al momento del pensionamento vero e proprio la Banca non svolge altre verifiche della sostenibilità.

Con una consulenza tempestiva l'intero finanziamento può essere orientato a lungo termine verso il momento del pensionamento. Se le risorse finanziarie dovessero scarseggiare, la Banca cercherà insieme al cliente delle soluzioni che gli consentano, ove possibile, di preservare la proprietà dell’abitazione. Le modalità possibili sono garanzie supplementari, eventualmente ammortamenti supplementari, fideiussioni rilasciate da familiari ecc.

 

Ecco come Raiffeisen verifica la sostenibilità

In età AVS si applica un limite di sostenibilità superiore del cinque percento, pari al 38 per cento, poiché non vi sono più deduzioni sociali sul reddito. Dopo il pensionamento i costi teorici dell'immobile possono ammontare pertanto al 38% del reddito lordo disponibile, basando il calcolo su un tasso d'interesse di lungo periodo del 5 per cento e includendo costi di manutenzione pari all'1 per cento del valore venale o del prezzo d'acquisto dell’immobile. Se il reddito sotto forma di rendita o mediante consumo del capitale non raggiunge l'importo necessario, l'ipoteca deve essere ammortizzata. 

budgetrechner

Esempio per una coppia sposata

Per maggiore chiarezza vi proponiamo un esempio per il finanziamento di un immobile del valore di CHF 800'000 in età pensionabile. Calcolo della Banca: reddito CHF 86'000 (rendita AVS della coppia 42'300, rendita di vecchiaia LPP 43'700), ipoteca nei limiti dell'ipoteca di primo rango pari a CHF 480'000, altre ipoteche (CHF 120'000) sono state ammortizzate. Costi teorici: CHF 24'000 per interessi debitori, CHF 8'000 per spese accessorie. Ai costi teorici di CHF 32'000 si contrappone un reddito di CHF 86'000, per cui l'aggravio pari al 37.2% è inferiore al limite massimo di sostenibilità consentito del 38%. Un ammortamento supplementare dell'ipoteca non è necessario. La sostenibilità come beneficiario AVS è quindi garantita.

Calcolo della sostenibilità
Valore immobile CHF 800'000
Reddito

CHF 86'000

(rendita AVS della coppia CHF 42'300, rendita di vecchiaia LPP CHF 43'700)

Ipoteca CHF 480'000

Interessi debitori

Spese accessorie

Costi teorici

CHF 24'000 (5% di CHF 480‘000)

CHF   8'000 (1% di CHF 800‘000)

CHF 32'000

Aggravio 37.2% (limite massimo 38%)

La pianificazione tempestiva conviene

Si raccomanda di allestire in ogni caso per tempo, meglio se già a partire dai 50 anni, un budget realistico per il periodo successivo al pensionamento. In tal modo ci si accorge rapidamente che le spese rimangono all'incirca le stesse, mentre le entrate diminuiscono. Questa lacuna deve essere colmata intaccando il patrimonio libero oppure il nuovo beneficiario di rendita è costretto a ridurre le sue spese di sostentamento di conseguenza. Una pianificazione finanziaria tempestiva – con l'assistenza della Banca Raiffeisen – aiuterà a godersi serenamente l'abitazione primaria anche nella terza età.