Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: occhi aperti quando acquistate o vendete una casa!

Chi vende un fondo deve dichiarare al fisco l'utile della vendita. Questa cosiddetta imposta sugli utili da sostanza immobiliare riguarda tuttavia anche gli acquirenti di case – e precisamente nel caso in cui il venditore non la paga. Ecco come tutelarvi da spiacevoli sorprese.

Immaginate la situazione seguente: avete trovato la casa dei vostri sogni, e dopo il trasloco assaporate sempre più la vita nelle vostre nuove quattro mura – poi, improvvisamente, si fa vivo l'Ufficio contribuzioni. L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare derivante dalla vendita del fondo non è ancora stata versata e ora, per essa, siete chiamati in causa voi. Cadete dalle nuvole e vi chiedete: di quale imposta si tratta?

 

Come viene calcolata l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è un'imposta speciale che diviene esigibile alla vendita di un fondo. Ed essa viene spesso sottovalutata. Per i venditori può in tal modo brutalmente svanire un presunto rendimento da sogno. «Prezzo di vendita meno prezzo d'acquisto uguale utile?» Non esattamente. Infatti il fisco a questo utile applica delle imposte. Se il venditore non le paga, l'autorità fiscale può chiamare in causa il proprietario attuale. Tutto questo può quindi diventare assai spiacevole anche per l'acquirente.

Per il calcolo di questa imposta speciale sono determinanti tre fattori:

  • A quanto ammonta l'utile che ottenete con la vendita?
  • Per quanto tempo siete stati in possesso del fondo o dell'oggetto?
  • In quale parte della Svizzera si trova quest'ultimo? 

 

Calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare

L'utile da sostanza immobiliare si calcola in base alla seguente formula:

 

Utile da sostanza immobiliare = ricavo – costi d'investimento

 

Il ricavo si riferisce al prezzo d'acquisto incluse tutte le altre prestazioni dell'acquirente. I costi d'investimento comprendono il prezzo d'acquisto e i costi d'investimento che creano plusvalore. Di norma «creano plusvalore» gli investimenti che comportano un miglioramento della qualità e un aumento del comfort. Ne fanno parte ad esempio la sostituzione completa della cucina, l'ampliamento con una mansarda o l'installazione di un ascensore.

Tassazione: diversa da cantone a cantone

In primo luogo l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare intende toccare coloro che puntano a un rapido guadagno. Non del tutto a torto quindi questa tassa viene anche definita «barriera alla speculazione». Una barriera che in Svizzera tuttavia viene applicata in modi molto diversi. Infatti nei cantoni si applicano aliquote e disposizioni differenti. Su un utile di 200'000 franchi entro 5 anni, i venditori nella città di Zugo dovrebbero ad esempio pagare 20'000 franchi di imposta sugli utili da sostanza immobiliare. A Frauenfeld invece si troverebbero a dover pagare addirittura il quadruplo, ossia 80'000 franchi. 

 

Quale influsso ha sull'ammontare dell'imposta la durata di detenzione dell'oggetto?

Nella maggior parte dei cantoni si applica il seguente principio di base: più a lungo un immobile è stato in possesso del venditore, quindi più è lunga la cosiddetto «durata di detenzione», meno saranno le imposte da pagare al momento della vendita. Per quanto riguarda la durata di detenzione ci sono tuttavia casi e regolamentazioni speciali che possono talvolta notevolmente complicare il calcolo. Ciò è il caso ad esempio per oggetti vetusti. Una casa storica può oggi valere milioni, ma all'acquisto è possibile valesse solo un paio di decine di migliaia di franchi.

In un caso del genere sarebbe fuori luogo tassare a pieno l'utile milionario puramente nominale derivante da una tale vendita. I cantoni trattano in modo diverso questa situazione e in tali casi vale sempre la pena per i venditori informarsi in anticipo presso il rispettivo cantone poiché ciascuno di essi applica una legge fiscale propria

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: Fattori determinanti

1. Aliquota. In quasi tutti i cantoni l'utile da sostanza immobiliare calcolato è soggetto a una tassazione progressiva. Ciò significa che più è alto l'utile da sostanza immobiliare imponibile, maggiore sarà l'addebito percentuale. Singoli cantoni applicano un'aliquota proporzionale; ad es. il Canton Appenzello esterno il 30% in modo uniforme.

 

2. Durata della detenzione. Più a lungo un fondo è stato in possesso del venditore, maggiore sarà la riduzione proporzionale sull'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Anche la detrazione per la durata della detenzione è molto diversa nei singoli cantoni.

 

3. Supplemento in caso di breve durata della detenzione. In caso di breve durata della detenzione (a seconda del cantone fino a 6 anni), viene riscosso un supplemento sull'imposta sugli utili da sostanza immobiliare ai sensi di un'«imposta sulla speculazione». Questa aliquota può essere relativamente elevata; ad es. nel Canton Basilea Città l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare ammonta al 60% dell'utile da sostanza immobiliare in caso di durata della detenzione inferiore ai 3 anni. 

In quale caso si applica il differimento dell'imposta?

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare non è sempre immediatamente esigibile. Essa viene differita nella misura in cui il venditore entro due anni investe l'intero ricavo della vendita in un «immobile sostitutivo» in Svizzera. Per semplificare: con il ricavo della vendita della vecchia casa ne acquista una nuova. Il differimento dell'imposta si applica tuttavia solo se l'«immobile sostitutivo» è a uso proprio.

Il modo di procedere è analogo in caso di eredità. Se i genitori lasciano il proprio appartamento al figlio, ad esempio tramite donazione e acconto della quota ereditaria, il figlio è il nuovo proprietario, ma i genitori non devono pagare. Anche in questo caso a condizione che il figlio abiti lui stesso l'appartamento. L'imposta diviene esigibile se il figlio vende l'appartamento dei genitori a terzi. Per quanto anche in questo caso si potrà ancora tranquillamente dilazionare. E questo nel caso in cui il figlio - come avrete certo intuito - acquisti a sua volta un immobile sostitutivo in Svizzera adibendolo ad uso proprio.

 

5 suggerimenti per cautelarvi in quanto acquirenti di case 

Se un proprietario con la vendita del suo immobile realizza un utile, lo deve dichiarare al fisco; l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare descritta diviene esigibile. Se tuttavia il venditore non paga, l'autorità fiscale dispone di un ottimo strumento: può registrare nel registro fondiario un diritto di pegno legale. Con questi presupposti è quindi possibile rivolgersi direttamente all'acquirente. Quale acquirente, per evitare spiacevoli sorprese, potete cautelarvi anticipatamente:

  1. Informatevi presso il comune o l'Ufficio contribuzioni del nuovo domicilio per accertarvi se vi siano pagamenti dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in sospeso.
  2. Fate depositare al venditore l'importo dell'imposta dovuto – ad esempio presso l'Ufficio contribuzioni o su un conto bloccato presso una banca. Potete far calcolare anticipatamente l'ammontare delle imposte all'autorità fiscale.
  3. In alternativa potete concordare che voi in qualità di acquirente depositerete il prezzo d'acquisto su un conto bloccato al quale l'acquirente avrà accesso solo dopo avere versato l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare…
  4. … o che pagherete l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare a nome del venditore – e detrarrete la somma corrispondente dal prezzo d'acquisto.
  5. Indicate espressamente nel contratto di compravendita come sarà disciplinata la garanzia dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare da parte del venditore. 

Vi sembra troppo complicato? Oppure desiderate avere maggiori dettagli? Nessun problema. In caso di domande sull'acquisto o la vendita di case siamo a vostra completa disposizione. Sfruttate la nostra consulenza gratuita per la proprietà di abitazione. Chiariremo con voi ogni dubbio su ipoteche, imposte, sostenibilità, garanzia e molto altro. Il cammino verso l'abitazione primaria inizia con un primo passo. Non esitate a contattarci.