Contratto di compravendita: individuare e prevenire gli ostacoli

Nel contratto di compravendita per un appartamento o una casa è in gioco molto denaro. Vale quindi la pena informarsi e prevenire possibili problemi sin dall'inizio. In questo contesto, il vostro partner è il notaio – a seconda dei cantoni, un altro pubblico ufficiale – che autentica il contratto di compravendita e iscrive l'acquisto nel registro fondiario. Senza queste formalità non potete divenire proprietario della vostra nuova casa.

Prima di sottoscrivere un contratto d'acquisto, si dovrebbero riconoscere ed eliminare gli ostacoli.

Prima di sottoscrivere un contratto d'acquisto, si dovrebbero riconoscere ed eliminare gli ostacoli.

Esempi di contratto       

 
Esempio 1
– Viola T. 
Viola T. desidera comprare una piccola casa con ampia area adiacente. Il venditore le ha assicurato che per l'area giardino coperta e situata sul lato posteriore del fondo è presente un diritto di costruzione ravvicinata. Tuttavia, nel contratto di compravendita che il notaio le consegna non vi è più nulla in tal senso. La signora T. chiede informazioni e richiede anche un estratto del registro fondiario attuale. Dopo aver ottenuto questo documento e una volta completato il contratto di compravendita, lo sottoscrive.
Esempio 2
– Tonja e Freddy D.
Tonja e Freddy D. hanno trovato l'appartamento dei loro sogni. Sottoscrivono un contratto di riservazione con l'impresa generale che ha l'incarico di costruire gli appartamenti e le versano un acconto di 30 000 franchi. Poche settimane dopo la firma del contratto, Freddy M. si ammala gravemente e la coppia decide di recedere dall'acquisto dell'appartamento. L'impresa generale accetta la loro decisione ma non vuole restituire i 30 000 franchi.

Spesso il venditore, soprattutto quando si acquista un appartamento su progetto, richiede un contratto di riservazione o contratto preliminare. Per ragioni di semplicità e di costi, questi contratti preliminari sono generalmente stipulati senza autenticazione ufficiale e sono quindi giuridicamente privi di valore. Ciò significa che: se recedete dal contratto, il venditore non può opporvisi in nessun modo. Viceversa, sarete voi a non avere in mano nulla qualora questi decida di non voler più vendere l'immobile. Una questione spinosa sono gli acconti spesso connessi a contratti preliminari. Se versate il denaro direttamente sul conto del venditore, qualora l'acquisto non vada a buon fine, può essere difficile recuperare l'intero importo (Scheda informativa: Nessun problema con il contratto preliminare (PDF, 42.9KB)).

Schede informative

Nessun problema con il contratto preliminare Nessun problema con il contratto preliminare (PDF, 42.9KB)
Il notaio, il vostro partner Il notaio, il vostro partner (PDF, 37KB)

 

 

L'elemento fondamentale di un acquisto immobiliare è il contratto di compravendita

L'elemento fondamentale di un acquisto immobiliare è il contratto di compravendita. Esso disciplina punto per punto a quali condizioni, a quale prezzo e in quale data l'immobile cambia proprietà. Generalmente il contratto di compravendita non viene redatto dalle parti in causa ma da un notaio, il quale dapprima realizza una bozza che in seguito sottopone a verifica e integrazioni delle due parti. Il contratto di compravendita dovrebbe contenere i seguenti punti:

  • Nomi e indirizzi delle due parti
  • Descrizione dell'immobile: indirizzo, numero catastale, numero di assicurazione stabili (se presente), superficie del fondo
  • Prezzo d'acquisto
  • Pagamento di tasse e imposte – in particolare deve essere chiaramente regolato il pagamento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare (Scheda informativa: Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – quello che dovete sapere (PDF, 40.2KB))
  • In caso di nuovi oggetti: descrizione della costruzione; per oggetti più vecchi: stato dell'immobile alla consegna
  • Condizioni e modalità di pagamento
  • Termine per il trasferimento
  • Regolamentazione della prosecuzione di assicurazioni esistenti, ad esempio l'assicurazione stabili
  • Servitù – devono assolutamente corrispondere ai dati riportati nel registro fondiario
  • Documenti che costituiscono parte integrante del contratto, ad esempio una descrizione della costruzione
  • Regolamentazione per l'eventualità che una delle due parti non rispetti il contratto

 

✓ Suggerimento

Se nella bozza singoli punti del contratto sono stati formulati in modo legalmente scorretto o sono stati dimenticati (Scheda informativa: Ostacoli nel contratto di compravendita (PDF, 40.4KB)), dovreste dapprima accordarvi in merito con il venditore. Soltanto allora incaricate il notaio di effettuare le modifiche, perché numerose correzioni causano rapidamente costi non indifferenti.

Il contratto di compravendita viene sottoscritto da voi e dal venditore in presenza del notaio e quindi da questo autenticato. Normalmente, il notaio si occupa anche dell'iscrizione nel registro fondiario (Scheda informativa: Il notaio, il vostro partner (PDF, 37KB)). Solamente dopo questa iscrizione siete il proprietario o la proprietaria della vostra nuova casa.

 

→ Buono a sapersi

Se acquistate un immobile esistente, è possibile che il venditore vi proponga un acquisto scaglionato. Ciò non comporta problemi giuridici, purché prestiate attenzione a un paio di aspetti (Scheda informativa: Acquisto scaglionato (PDF, 35.5KB)).

 

Recesso dal contratto di compravendita?

In linea di principio, finché il contratto di compravendita non è stato sottoscritto, è possibile recedere. Tuttavia, se avete fornito oralmente il vostro assenso all'acquisto e tenete inutilmente in sospeso il venditore per lungo tempo, questi farà valere le spese sostenute (ad esempio per la preparazione del contratto) e anche un risarcimento danni, visto che dovrà cercare nuovi acquirenti. 

 

Diversa è invece la situazione se il contratto presenta gravi lacune, ad esempio se mancano documenti importanti o vi è inganno. In questo caso potete naturalmente rifiutarvi di firmare. Una volta sottoscritto il contratto di compravendita da entrambe le parti e sancito da atto pubblico, varranno unicamente le clausole rescissorie ivi contenute. Ad esempio un accordo che preveda la perdita di validità del contratto qualora il venditore non ottenga per tempo il permesso di costruzione.

✎ In caso di contraddizione tra la formulazione italiana e tedesca, per struttura, significato o interpretazione, sono determinanti la struttura, il significato o l'interpretazione tedesche.

 

 

Consigli in formato libro

Schede informative

 
Acquisto scaglionato Acquisto scaglionato (PDF, 35.5KB)
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – quello che dovete sapere Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – quello che dovete sapere (PDF, 40.2KB)

Liste di controllo

Punti importanti per l'acquisto di un immobile su progetto Punti importanti per l'acquisto di un immobile su progetto (PDF, 39.5KB)
Punti importanti per l'acquisto di un immobile esistente Punti importanti per l'acquisto di un immobile esistente (PDF, 43.1KB)

Esempio

 

Esempio Contratto di compravendita per un immobile Esempio Contratto di compravendita per un immobile (DOCX, 34.7KB)