Passare la casa ai bambini

La grande casa con giardino sta lentamente diventando troppo per te. In realtà, vorresti trasferirti in un appartamento più piccolo e lasciare la casa ai bambini. Solo: Quale bambino dovrebbe avere la proprietà? A quale valore? E come fai ad assicurarti che gli altri bambini non si perdano?

Poter rilevare l'abitazione dei genitori

Poter rilevare l'abitazione dei genitori: per molte giovani famiglie è una grande opportunità.

 

Esempio di caso

 
Esempio
– Valentin e Mia Z.
Quando la coppia Z. si è trasferita in una casa di riposo dodici anni fa, hanno consegnato la casa al figlio Valentin. La sorella minore Mia era d'accordo. Ora i genitori sono deceduti e l'eredità è divisa tra i fratelli. La casa ha un valore di 1,2 milioni di franchi, a cui si aggiungono ancora 400'000 franchi di patrimonio. L'eredità totale ammonta quindi a 1,6 milioni di franchi, ogni bambino ha diritto a 800'000 franchi. Ciò significa che Valentin Z. deve pagare alla sorella 400.000 franchi a titolo di risarcimento.

Se i genitori lasciano la casa o l'appartamento ad un discendente durante la sua vita, questo è generalmente considerato un'eredità anticipata. Ciò significa che questo discendente deve avere il valore della proprietà accreditato alla sua quota ereditaria al momento della divisione dell'eredità e deve compensare i suoi fratelli e sorelle. Se i genitori non lo desiderano, devono descrivere espressamente il trasferimento come un "dono non soggetto a compenso". Il beneficiario è quindi esonerato dall'obbligo di risarcimento. Tuttavia, l'ordine dei genitori non deve violare le porzioni obbligatorie degli altri bambini, perché hanno comunque diritto ad esse (scheda informativa: Le parti obbligatorie più importanti (PDF, 36.7KB)).

Spesso i discendenti ricevono la casa dei genitori come regalo misto: pagano un prezzo d'acquisto, ma questo è inferiore al valore di mercato. Anche in questo caso c'è un obbligo di compensazione in un secondo tempo nella divisione dell'eredità - sia la differenza rispetto al valore di mercato del momento, sia l'aumento di valore dell'immobile devono essere compensati. E' importante che i genitori abbiano il valore della casa o dell'appartamento stimato al momento della donazione mista, in modo che in seguito sia chiaro a tutti con quali cifre deve essere calcolato il compenso.

 

✓ Suggerimento

Gli stessi principi si applicano anche se non volete passare la vostra casa durante la vostra vita, ma volete determinare nel vostro testamento, ad esempio, quale dei vostri discendenti un giorno la riceverà. E per entrambe le varianti si applica: Informare tutti i discendenti in modo aperto e trasparente e trovare insieme una soluzione, con la quale tutti sono d'accordo (scheda informativa: Evitare conflitti tra gli eredi (PDF, 39.3KB)).

 

Fate eseguire una valutazione immobiliare professionale prima della consegna dell'abitazione primaria.

Fate eseguire una valutazione immobiliare professionale prima della consegna dell'abitazione primaria.

Il valore della casa ha un'influenza diretta sulla divisione dell'eredità

Ci sono due metodi per determinarlo: la stima del valore patrimoniale e la valutazione edonistica (Scheda informativa: Quanto vale l'immobile? (PDF, 46.2KB)) Al fine di prevenire i conflitti, si dovrebbe cercare l'aiuto di un esperto neutrale. Da un lato, i profani non dispongono delle conoscenze necessarie per poter valutare il mercato. D'altra parte, il coinvolgimento personale del bambino nella famiglia porta spesso ad un errore di valutazione: il bambino che rileva la proprietà tende ad un numero inferiore - a differenza degli altri eredi, che beneficiano di un valore più elevato dell'immobile quando viene pagato. 

 

→ Buono a sapersi

Spesso dal 10 ad un massimo del 20 per cento viene detratto dal prezzo di vendita stimato per determinare il prezzo di acquisto. Da un lato, non è certo che l'immobile avrebbe potuto essere effettivamente venduto a terzi al suo valore stimato. In secondo luogo, il discendente che rileva la proprietà deve pagare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in caso di vendita successiva.

 

Passala, ma resta in casa

Se volete trasferire la vostra proprietà abitativa ai vostri discendenti durante la vostra vita, ma vivete ancora in essa, avete due possibilità: il diritto di residenza e l'usufrutto. In entrambi i casi la casa, l'appartamento diventa proprietà dei discendenti. Tuttavia, i diritti e gli obblighi finanziari sono regolamentati in modo diverso (scheda informativa sul diritto di soggiorno e di usufrutto - le differenze (PDF, 39.3KB)). Tale diritto di abitazione o di usufrutto è iscritto in un contratto pubblico notarile e deve essere registrato nel registro fondiario. Assicurati di chiedere il parere di un avvocato o di un notaio.

 

→ Buono a sapersi

L'usufrutto e il diritto di soggiorno valgono in linea di principio fino al decesso dei genitori - quindi continuano anche quando si trasferiscono alla casa di cura. La cosa migliore da fare è contrarre in anticipo le modalità di gestione della sostituzione in una tale situazione. Ad esempio, quando i genitori si trasferiscono in una casa, rinunciano al diritto di vivere o utilizzare e ricevono in cambio una pensione a vita o un'indennità una tantum.

 

Comunità di eredi

Se si tratta in seguito della divisione dell'eredità, tutti i vostri eredi formano insieme la comunità di eredi. All'interno di questa comunità, tutte le decisioni devono essere prese all'unanimità.

 

Se, ad esempio, gli eredi non sono d'accordo sul prezzo di vendita da raggiungere per la casa o se sono necessari determinati lavori di ristrutturazione, ciò può portare a una situazione di stallo prolungata. E questo non favorisce né un buon rapporto tra gli eredi né il mantenimento del valore dell'immobile. Pertanto, spesso ha senso nominare un esecutore testamentario (scheda informativa per evitare conflitti tra eredi (PDF, 39.3KB)). 

✎ In caso di contraddizione tra la formulazione italiana e tedesca, per struttura, significato o interpretazione, sono determinanti la struttura, il significato o l'interpretazione tedesche.

 

 

Consigli in formato libro

Schede informative

 

Le porzioni obbligatorie più importanti Le porzioni obbligatorie più importanti (PDF, 36.7KB)
Quanto vale l'immobile? Quanto vale l'immobile? (PDF, 46.2KB)
Evitare conflitti tra gli eredi Evitare conflitti tra gli eredi (PDF, 39.3KB)
Diritto di abitazione e usufrutto - le differenze Diritto di abitazione e usufrutto - le differenze (PDF, 39.3KB)