Budget inferiore, fondo più piccolo

La disoccupazione, il lavoro a tempo ridotto e le prospettive economiche incerte dovuti alla pandemia freneranno la domanda di immobili? E un budget inferiore comporta un adeguamento del metodo di costruzione? Valutazioni di esperti immobiliari.

«Era percepibile grande cautela sia da parte degli acquirenti che dei venditori», afferma Robert Weinert, Responsabile Immo-Monitoring di Wüest Partner AG, facendo un primo bilancio sul lockdown. L'azienda di consulenza constata attualmente una normalizzazione di domanda e offerta. Gli operatori immobiliari tuttavia prevedono che in futuro le perdite di reddito – ad esempio il venir meno di un salario in una famiglia nella quale prima lavoravano in due – avranno ripercussioni sul mercato immobiliare. 

 

Pandemie und Immobilienmarkt

Quali effetti avrà la pandemia sul mercato immobiliare? Durante il lockdown si è notata grande cautela sia da parte degli acquirenti che dei venditori.

Calo del potere d'acquisto

Anche Donato Scognamiglio, CEO del fornitore di servizi immobiliari CIFI, prevede che un calo del potere d'acquisto dovuto a lavoro a tempo ridotto o licenziamenti non rimarrà senza conseguenze sul mercato immobiliare: «Gli oggetti più cari faranno più fatica.» Per abitazioni primarie nel segmento di prezzo medio e basso, invece, non vi dovrebbero praticamente essere correzioni verso il basso. Nel caso delle case unifamiliari gli esperti sarebbero sorpresi da un'evoluzione diversa dal perdurare di un andamento dei prezzi stabile. «Dove le banche effettuano le proprie operazioni di massa non si deve temere alcun crash», prevede Scognamiglio, ma consiglia un attento calcolo della sostenibilità e il rispetto dell'ammortamento. «Se un disoccupato di breve durata con una casa propria si trasforma in un disoccupato di lungo periodo, ciò diventa un problema anche per il mercato immobiliare.»

 

La consulenza previdenziale diventa sempre più importante

Per l'esperto immobiliare di Raiffeisen Pius Vogel un simile scenario non può essere ignorato. «In relazione alle conseguenze a lungo termine sulla sostenibilità, è importante analizzare accuratamente il budget.» Il COVID-19 ha insegnato alle Banche Raiffeisen a prestare maggiore attenzione al tema della previdenza. «Il beneficiario di un'ipoteca deve essere coperto per la perdita di lavoro su un periodo prolungato», sostiene convinto Vogel. La consulenza previdenziale, che comprende anche il tema del «burnout», deve essere, a suo avviso, parte integrante di ogni analisi finanziaria.

Il punto cruciale rimane il terreno edificabile

Per l'economista capo di Raiffeisen, Martin Neff, il coronavirus non ha cambiato nulla riguardo alla sfida più grande che il committente deve affrontare, ovvero il terreno edificabile. Se il prezzo del terreno nelle regioni rurali rappresenta un terzo dei costi complessivi, nelle città raggiunge facilmente la metà. «La contrazione dell'offerta costringe i committenti a costruire case più piccole su meno terreno», ha constatato Neff. Lo studio attuale di uno specialista in ipoteche conferma che la superficie abitabile netta delle nuove costruzioni diminuisce. Questa riduzione è particolarmente pronunciata nella Svizzera centrale. Che la domanda dipenda strettamente dall'area di mercato, Pius Vogel lo osserva dal punto di vista della Banca Raiffeisen Cham-Steinhausen. Nel Canton Zugo la domanda continua ad essere elevata, l'offerta, invece, modesta. Per oggetti interessanti si mettono in lista d'attesa fino a 50 interessati. Anche una recessione non pregiudicherebbe la particolare situazione dei prezzi immobiliari a Zugo, spiega Vogel. E osserva comparando «che taluni agenti immobiliari valutano le offerte in modo persino nettamente superiore alle nostre.»

 

Ottimizzazione del metodo di costruzione

Il divario tra (casa dei) sogni e realtà cresce sempre più. Negli ultimi dieci anni i prezzi degli immobili sono aumentati oltre cinque volte più del reddito medio. Donato Scognamiglio non dà false speranze a nessuno: «Una giovane famiglia, con il reddito di oggi, non può permettersi la stessa superficie edificabile di 20 anni fa.» La limitazione delle zone edificabili conduce a un'ottimizzazione del metodo di costruzione. «La piantina viene adeguata a queste condizioni», aggiunge Martin Neff. La cucina diventa ad esempio più piccola e le zone di passaggio sono improntate al risparmio di spazio. La disponibilità al compromesso dei committenti cresce. «Più altezza e meno ampiezza» questo è il futuro secondo Pius Vogel, in linea con la Legge sulla pianificazione del territorio. Tuttavia, il budget a disposizione non dovrebbe avere effetti solo sulle dimensioni della costruzione, ma anche sulla sua qualità. Secondo Neff, il prefabbricato potrebbe approfittare di questo trend. Robert Weinert lo ha già constatato: «Le costruzioni con parti prefabbricate sono sempre più richieste.»

 

Risparmi al posto sbagliato?

Tuttavia il metodo di costruzione più economico non è sempre consigliato (anche se l'indice dei prezzi delle costruzioni segnala un aumento dei costi di costruzione). Secondo le esperienze di Scognamiglio, «si costruiscono e si acquistano oggetti che sfruttano al massimo il fondo – e di norma non si tratta di edilizia residenziale a buon mercato.» Anche Vogel è scettico, in base alle sue esperienze con costruzioni prefabbricate: «Non concediamo un credito ad ogni impresa di costruzione con uguale facilità.» Egli consiglia ai committenti di costruire la propria casa su solide fondamenta poiché «chi risparmia sugli standard costruttivi non può aspettarsi dalla Banca lo stesso valore di anticipo.»

Il sogno di possedere una casa propria, dopo il coronavirus, non è certo diventato più facile di prima, ma non è nemmeno del tutto svanito. Molti committenti sono disposti a risparmiare per l'oggetto ideale. Lo confermano a Pius Vogel le richieste che pervengono dopo la quarantena: «La superficie del giardino viene ora considerata maggiormente.»