«Il mercato è in grado di gestire gli shock»

La crisi dovuta al coronavirus ha finora lasciato una traccia di incertezza nel mercato immobiliare. Al momento nessuno può dire come evolverà la situazione. Fare previsioni è difficile. L'economista capo Martin Neff cerca di inquadrare la situazione: «Il mercato immobiliare non andrà mai incontro allo sfacelo nelle dimensioni, come altri settori della nostra economia.»

Dopo un boom che durava da oltre 20 anni, la pandemia di coronavirus imprimerà segni di frenata sul mercato delle abitazioni primarie. Su questo non vi sono dubbi. Tuttavia, a causa degli elevati requisiti normativi in materia di sostenibilità e fondi propri, i rischi sul mercato immobiliare svizzero sono estremamente bassi, anche in questo periodo di crisi. Grazie al lavoro a orario ridotto e alle indennità per perdita di guadagno, le entrate regolari della maggior parte dei proprietari di abitazioni sono assicurate. L'insicurezza tra i proprietari di immobili, però, rimane. Sorgono alcune domande.

 

Martin Neff cerca di inquadrare la situazione

Intervista: Pius Schärli

 

Quali altre conseguenze si aspetta per il mercato immobiliare a medio e lungo termine?

Martin Neff: L'immigrazione registrerà una flessione. Il settore edile e quello immobiliare dovranno adeguare di conseguenza le proprie capacità. Nemmeno i locali per uffici e le superfici a uso commerciale si riprenderanno da un giorno all'altro. Dopo tutto, gli shock esogeni, come si è potuto constatare anche dopo Lehman Brothers, di solito portano a un prolungato periodo di prudenza. Anche in Svizzera i posti di lavoro vengono ridotti più velocemente di quanto non vengano creati. Il tasso di locali sfitti strutturali sarà più alto rispetto a prima del coronavirus. 

 

Si parla già di un rapido aumento dei locali sfitti o di vendite d'emergenza: si tratta di un eccesso di panico?

Sì, perché è vero esattamente il contrario. Non c'è alcuna frenesia, ma piuttosto una sorta di insolita calma. Dietro le quinte, naturalmente, il fermento è enorme e ci sono settori, come il turismo, che subirà forti perdite. Il settore immobiliare, invece, ha ancora lunga vita. Il mercato non è in gradi di assorbire uno shock di una tale portata senza lasciare traccia, ma può comunque affrontarlo nel suo complesso. 

 

Arrivano anche notizie positive dal mercato immobiliare?

Certo che sì. Gli immobili rimangono un investimento interessante e il mercato delle abitazioni primarie è stabile. Nel mercato degli immobili in locazione, l'aumento dei locali sfitti allenterà un po' la corsa, soprattutto dal momento che la domanda si è indebolita.  

 

Perché gli interessi ipotecari sono improvvisamente aumentati durante la crisi generata dal coronavirus?

All'apice abbiamo subito un piccolo crash finanziario, che ha fatto impazzire i mercati causando un'impennata dei premi di rischio. Ma dobbiamo rimanere razionali. I tassi di interesse sono ancora estremamente bassi.

 

I tassi swap a 10 anni continuano a essere negativi, nonostante l'aumento degli interessi ipotecari. Raiffeisen si arricchisce grazie ai suoi clienti?

Questa è un'assurdità. Per Raiffeisen è aumentato anche il costo per il rifinanziamento, le stesse obbligazioni fondiarie sono diventate molto più costose e questo è stato incluso di conseguenza nelle nuove aliquote.

 

Se gli interessi ipotecari aumentano, non dovrebbero aumentare anche gli interessi sui conti di risparmio?

Di norma, sì, ma le banche di solito aspettano un attimo di vedere se il nuovo livello dei tassi raggiunto si dimostra stabile a lungo termine prima di trasmettere ai risparmiatori tassi d'interesse più alti.

 

I proprietari di immobili si chiedono: come andrà sul fronte dei tassi?

In modo meno spettacolare rispetto a marzo, i mercati cominceranno a fare i conti con il virus e, in seguito, a sperare in una ripresa. Non mi aspetto più alcuna sensibile variazione, ma piuttosto un'ulteriore leggera correzione al ribasso dei tassi. Lo stesso basso livello dei tassi è stato piuttosto ancor più consolidato dal coronavirus. Ovunque, gli stati stanno cercando di sostenere l'economia nel miglior modo possibile con misure fiscali. Interessi più elevati avrebbero effetti tossici e le banche centrali faranno in modo di evitarne l'eccessivo aumento. 

Approfittando della crisi, come acquirente ora posso accaparrarmi un immobile facendo un ottimo affare?

Difficilmente, perché l'offerta è ancora troppo scarsa per consentire un eccessivo aumento dei prezzi. È più probabile che l'offerta venga di nuovo rivista al ribasso.

 

Cosa consiglia ai venditori di immobili? Dovrebbero vendere nonostante la crisi o meglio aspettare che passi?

Chiunque è oggi in grado di comprare o vendere, se il prezzo è adeguato dovrebbe farlo.    

 

Come si è effettivamente sviluppato il numero di acquisti e vendite di immobili nelle ultime settimane? 

Non esistono dati affidabili al riguardo, ma ciò che si può affermare con sicurezza è che le transazioni sono nettamente diminuite. Per il momento, dovremo abituarci a un andamento un po' più tranquillo.

 

La prossima valutazione del nostro economista capo, Martin Neff, verrà pubblicata nello studio immobiliare a cadenza trimestrale. 

Informazioni sull'autore

Martin Neff, economista capo di Raiffeisen

Martin Neff, economista capo di Raiffeisen

Martin Neff è tra i maggiori esperti immobiliari in Svizzera. Ogni mese, su RaiffeisenCasa, risponde a una domanda su fatti curiosi  appresi in tema Passione casa nel corso delle sue analisi di mercato. Dall'inizio del 2013 è economista capo presso Raiffeisen Svizzera.  Neff ha studiato economia politica all'Università di Costanza. Dal 1988 al 1992 ha lavorato presso la Società Svizzera degli Impresari-Costruttori (SSIC) di Zurigo, prima di passare alla divisione Economic Research di CS, dove ha istituito «Research Svizzera».