Come convinco la comunione dei vantaggi di un risanamento?

Molti progetti di risanamento rischiano di fallire all'assemblea dei proprietari per piani. Vi illustriamo i possibili ostacoli e mettiamo a vostra disposizione argomenti che, come proprietari per piani, vi aiuteranno a convincere i vostri vicini dei vantaggi di un risanamento.

In Svizzera la proprietà per piani (CCPP) esiste dal 1965. Di conseguenza, molti dei primi edifici CCPP hanno ormai oltre cinquant'anni e necessitano pertanto di risanamento. Spesso, tuttavia, il tema dei costi delle ristrutturazioni può scatenare potenziali conflitti all'interno delle comunioni di comproprietari di proprietà per piani. Se i proprietari per piani non riescono a raggiungere un accordo in merito alla strategia di rinnovamento, ne deriva spesso un cosiddetto accumulo oneri di risanamento. La necessaria lungimiranza e argomenti convincenti aiutano ad affrontare il problema.

 

Costituire un fondo di rinnovazione sufficiente

Uno dei motivi principali che impediscono il risanamento è la mancanza di denaro. Non c'è da stupirsi: i risanamenti sono cari. Un risanamento del tetto costa per esempio circa 100 franchi al metro quadro e chi desidera installare un sistema di riscaldamento a pellet deve mettere in conto costi compresi tra 30'000 e 40'000 franchi.

A differenza per esempio delle porte o dei pavimenti dei singoli appartamenti di una casa plurifamiliare, il tetto e l'impianto di riscaldamento sono di proprietà comune. I costi dei relativi risanamenti vengono sostenuti congiuntamente dalla comunione di comproprietari di proprietà per piani. Per finanziarli vi sono i cosiddetti fondi di rinnovazione. L'Associazione svizzera dei proprietari per piani raccomanda ai proprietari per piani di riservare annualmente almeno lo 0.3 per cento del valore dell'assicurazione stabili come deposito per ristrutturazioni. Nel lungo periodo, il fondo di rinnovazione dovrebbe quindi aumentare fino al 6-8 per cento del valore dell'assicurazione stabili.

Se nel fondo di rinnovazione non è disponibile una somma sufficiente per il risanamento, i proprietari interessati devono versare ulteriori contributi – con conseguente aumento del rischio di possibile rifiuto del progetto di risanamento.

 

Il risanamento ha luogo se la maggioranza acconsente

Se molti si oppongono, il progetto di risanamento è a rischio. Le misure edili necessarie a conservare il valore dell'immobile e a mantenerlo idoneo all'uso richiedono infatti la maggioranza semplice dell'assemblea dei proprietari, ossia il consenso della maggior parte dei comproprietari. Per le misure che ne incrementano il valore, come l'installazione di collettori solari, è addirittura necessaria la maggioranza qualificata. In questo caso, non è sufficiente l'approvazione della maggioranza dei comproprietari, ma gli stessi devono essere inoltre in possesso della maggior parte delle quote della proprietà per piani.

Qualora la comunione dei comproprietari per piani non raggiungesse un accordo, dovrebbe ricorrere a un aiuto esterno. Può trattarsi dell'amministratore esterno, ma anche di uno specifico mediatore che aiuti la comunione a trovare un'intesa. Prima di adottare tale misura, tuttavia, vale la pena esporre gli argomenti adeguati a favore di un risanamento. Consultate il nostro promemoria (PDF, 28.7KB) per scoprire quali sono e qual è il modo migliore per prepararvi all'assemblea dei proprietari per piani. 

 

Ricorrere al tribunale in caso di necessità

Se malgrado tutto non si ottiene la maggioranza, il Codice civile (CC) offre un'ulteriore soluzione. Secondo l'art. 647 cpv. 2 cifra 1, ogni comproprietario ha infatti la facoltà «di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso». Di norma, il tribunale competente è quello del luogo in cui è ubicato l'immobile. Se decidete di portare la questione in tribunale, dovreste ricorrere a un'assistenza legale.

Nel caso in cui si raggiunga la maggioranza e si decida il risanamento, vi è ancora il rischio che l'attuabilità non sia garantita. Questo succede quando una o più parti interessate non sono in grado di garantire la sostenibilità finanziaria. In tal caso, la comunione di comproprietari di proprietà per piani può costringere i proprietari a versare il loro contributo – anche se ciò significasse dover vendere la propria quota. Nella pratica, tuttavia, è raro che lo si faccia. È tuttavia pensabile rinviare il progetto di risanamento o suddividerlo in fasi, in modo da guadagnare tempo per la raccolta di fondi.

Nel migliore dei casi, comunque, una maggioranza (qualificata) si pronuncia a favore del risanamento, la finanziabilità è garantita e potete avviare la pianificazione. Non dovrebbe esserci allora più alcun ostacolo che impedisca la riuscita del risanamento. Progettare il risanamento in 5 fasi.

Potete contare sul nostro supporto!

Fate parte di una comunione di comproprietari di proprietà per piani, siete amministratori o avete in programma l'acquisto di un'abitazione nella CCPP? Per evitare che il risanamento fallisca già in fase di pianificazione, vi offriamo una vasta gamma di servizi con la nostra consulenza per la proprietà di abitazione. Maggiori informazioni sono disponibili qui. 

Consulenza per la proprietà di abitazione