Calcolate online il valore di mercato del vostro immobile in modo rapido e semplice

Qual è il valore di mercato di un immobile? È una questione che interessa i (potenziali) proprietari di immobili in diverse fasi del ciclo di vita dell'abitazione: quando si acquista un'abitazione primaria, quando sono previsti dei lavori di risanamento o quando viene prolungata l'ipoteca. La valutazione immobiliare online del CIFI permette di effettuare un calcolo del valore in modo semplice e conveniente. In più i soci Raiffeisen beneficiano di uno sconto di CHF 100.- sulla valutazione dell'oggetto. Scoprite qui in quali casi è opportuna questa modalità di stima immobiliare e come funziona la valutazione online.

 Chi desidera calcolare il valore di mercato di un immobile, può ottenere una stima in modo rapido e semplice con la valutazione online!

Chi desidera calcolare il valore di mercato di un immobile, può ottenere una stima in modo rapido e semplice con la valutazione online!

I fatti più importanti relativi alla valutazione online

Quando è opportuna una valutazione online?

I signori Z. sono alla ricerca di una casa unifamiliare da quasi due anni. Di recente hanno scoperto una casa di 6.5 stanze che li interessa molto. Il prezzo d'acquisto è di CHF 1.8 milioni. Ora i signori Z. vorrebbero sapere se questo prezzo corrisponde al valore di mercato e stanno cercando un metodo semplice e conveniente per effettuare una stima immobiliare. I coniugi B. vivono da 20 anni in una casa a schiera di loro proprietà. Dal momento che a breve dovranno eseguire dei lavori di manutenzione, i signori B. vogliono aumentare l'ipoteca esistente per finanziare il risanamento. In preparazione al colloquio con il consulente bancario, i coniugi calcolano il valore attuale del loro immobile attraverso una valutazione immobiliare online. 

Due coppie, due situazioni di partenza diverse, un'unica soluzione: chi desidera acquistare un immobile o ne possiede già uno e vuole calcolarne il valore di mercato, può ottenere una stima in modo rapido e semplice con una valutazione immobiliare online. La valutazione online calcola direttamente il valore di mercato dell'immobile sulla base di 25 domande relative ad aspetti quali la qualità della costruzione, l'ubicazione o la data dell'ultima ristrutturazione. Ciò consente di preparare al meglio le trattative per l'acquisto e i colloqui in materia di finanziamento dell'ipoteca o del risanamento con la vostra Banca.


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Avviate ora la valutazione online

Non esiste tuttavia un unico prezzo esatto per un immobile! Sono molti i fattori che di fatto influiscono sul risultato: a seconda del metodo di valutazione scelto e della precisione dei dati sull'oggetto, il valore calcolato può variare anche in modo significativo. Una valutazione online del CIFI ha un costo di CHF 350.–. I soci Raiffeisen beneficiano di una riduzione dei costi di CHF 100.–.

 

Come funziona la valutazione online?

La valutazione immobiliare online consente di valutare case unifamiliari, appartamenti in proprietà e case plurifamiliari in tutta la Svizzera. Per il calcolo, l'azienda CIFI ricorre al più vasto pool svizzero di dati relativi alla transazione. Tale valore calcolato statisticamente si basa sugli effettivi passaggi di proprietà e quindi su dati di mercato aggiornati. Riflette di conseguenza il prezzo raggiunto nei mesi precedenti da oggetti simili in posizioni comparabili. Si parla in questo caso del cosiddetto metodo di valutazione edonico.

Oltre alla valutazione, il tool fornisce anche informazioni sulla precisione della valutazione stessa: l'oggetto può essere valutato con accuratezza, ha caratteristiche lievemente atipiche o è insolito rispetto al pool di dati? Con una buona qualità della valutazione, il grado di incertezza è di circa il dieci per cento. Il valore di stima calcolato è quindi molto probabilmente compreso in una fascia superiore o inferiore del dieci per cento rispetto al prezzo di vendita. Nel caso di oggetti atipici o addirittura insoliti, sono possibili variazioni maggiori.

 

Quanto è precisa la valutazione online?

La famiglia Z. vorrebbe sapere qual è il valore della casa dei propri sogni. Decide allora di effettuare la valutazione online del CIFI. Risultato della valutazione: CHF 1.6 milioni. Precisione della valutazione: buona. Dopo la valutazione online i signori Z. sono leggermente disorientati. Il prezzo d'acquisto richiesto di CHF 1.8 milioni si discosta di circa il 20 per cento dal risultato della valutazione stimato.

In tal caso, il Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO del CIFI, consiglia di ricontrollare attentamente i dati inseriti: «Ad esempio, dopo un'importante ristrutturazione è stata rivista al rialzo nel tool di valutazione anche la stima dello stato dell'edificio? O ancora, la superficie abitativa indicata è corretta oppure potrebbe esserci un errore?». Inoltre il valore stimato non deve sempre corrispondere al prezzo d'acquisto: soprattutto in zone come la città di Zurigo, dove la domanda supera l'offerta, gli acquirenti sono più propensi a pagare prezzi superiori al valore di mercato. Non da ultimo, il prezzo d'acquisto dipende anche dall'abilità di negoziazione delle parti. «L'acquisto di un immobile è spesso una questione di carattere emotivo e non sempre è mirato al risultato migliore dal punto di vista finanziario», spiega Donato Scognamiglio.

Scognamiglio consiglierebbe alla famiglia Z. di procedere all'acquisto? «È impossibile rispondere chiaramente con un sì o con un no. Se la famiglia ritiene che vada tutto bene e dispone dei mezzi finanziari per permettersi la casa, ci sono ottime ragioni per procedere all'acquisto, malgrado il prezzo un po' eccessivo.» Se tuttavia non si è completamente convinti dell'oggetto, se i rischi finanziari come un aumento dei tassi sono troppi o se un fabbisogno di ristrutturazione imprevisto non è sostenibile, è consigliabile evitare un acquisto affrettato.

 

→ Buono a sapersi

L'incertezza della stima di una valutazione online aumenta nel caso di oggetti con caratteristiche particolari, quali immobili di lusso, oggetti per amatori o immobili in diritto di superficie. In tali casi conviene incaricare un esperto di eseguire una valutazione sul posto.

 

Errori frequenti: inserimento della superficie abitativa effettiva

La probabilità che i dati siano scorretti è relativamente elevata quando si tratta di indicare la superficie abitativa. Accade costantemente che la superficie riportata nella documentazione di vendita non sia corretta. In questo caso vale la pena controllare i dati, soprattutto se durante la visita si ha l'impressione che l'appartamento o la casa siano più piccoli di quanto indicato nella documentazione. Dal momento che in genere i piani superficie riportano le dimensioni di ogni singola stanza in m2, è possibile individuare eventuali errori grossolani già esaminando il soggiorno o la camera da letto, senza dover misurare a posteriori l'intero immobile. Un altro elemento che vale la pena considerare è lo stato dell'immobile. Se nella documentazione è indicato come buono, ma dalla visita in loco emerge un quadro differente, è possibile che il prezzo d'acquisto non corrisponda all'effettivo valore di mercato. Conviene inoltre prendere dimestichezza con il gergo tecnico. Un «gioiello» o un «oggetto per amatori» significano spesso un notevole fabbisogno di ristrutturazione. E in genere, «planimetria originale» vuol dire «difficile da arredare».

La superficie abitativa - come viene calcolata correttamente?

I valori più utilizzati quando si tratta di indicare la superficie abitativa sono la superficie abitativa lorda e netta.

 

Per la valutazione immobiliare online del CIFI è decisiva la superficie abitativa netta, che comprende la superficie abitativa effettiva, esclusi pareti, balcone o giardino, sottotetto, cantina, ripostigli e stanze di altezza inferiore a 1.2 metri. Se è indicata la superficie abitativa lorda (ad esempio 150 metri quadrati), la superficie netta corrisponde a circa il dieci per cento in meno (ossia approssimativamente 135 metri quadrati).

3 domande al Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO del CIFI

Intervista: Corina Hany, awp Multimedia

 

Signor Scognamiglio, in che direzione si sta sviluppando la valutazione immobiliare online? State pianificando ulteriori servizi in questo ambito?

Alla fine dell'anno scorso abbiamo lanciato la prima app per smartphone svizzera per la valutazione immobiliare, che sarà a disposizione anche dei clienti Raiffeisen dal primo trimestre 2019. Caricando uno scatto del loro oggetto preferito, gli utenti ricevono subito una fascia stimata, che viene calcolata sulla base dei modelli di mercato CIFI presso la rispettiva ubicazione. Se l'utente indica inoltre la sua situazione finanziaria, ottiene informazioni più dettagliate: può permettersi l'oggetto secondo le direttive della Banca? E a quanto ammontano le spese per interessi e ammortamenti effettive? L'utente ottiene così le informazioni più importanti in vista di un colloquio di consulenza con il consulente alla clientela.

 

In Svizzera si parla da anni di una bolla immobiliare. Lei è d'accordo?

In effetti negli ultimi 20 anni la proprietà di abitazione in Svizzera ha registrato una crescita notevole. L'aumento medio dei prezzi è stato di circa il 3 per cento all'anno. I motivi alla base non vanno ricercati tanto nella speculazione sui prezzi, quanto piuttosto nel vantaggioso livello dei tassi e nell'immigrazione. Di conseguenza, il termine «bolla immobiliare» non è applicabile alla Svizzera, anche se in molte regioni l'«altezza di caduta» è aumentata dopo anni di forte crescita.

 

Ritiene che i prezzi degli immobili scenderanno nei prossimi mesi?

In conseguenza all'elevata attività edilizia e al calo dell'immigrazione, le percentuali di sfitti sono aumentate in molte zone. Ciò colpisce in misura superiore alla media soprattutto le aree periferiche. Per questo motivo sono senz'altro probabili alcune correzioni dei prezzi, la cui entità dipende tuttavia fortemente anche dalle condizioni economiche della Svizzera e dei paesi esteri.

 

Informazioni sulla persona

Il Prof. Dr. Donato Scognamiglio (48) è CEO e contitolare del Centro d'informazione e di formazione immobiliare SA (CIFI) di Zurigo.

Il signor Scognamiglio ha conseguito il dottorato presso l'Università di Berna, è docente di Real Estate & Finance e professore titolare presso la Facoltà di Scienze Economiche e Sociali dell'Università di Berna.