Hypopedia – Grundlagen der Immobilien­finanzierung

Finanzierungsgrundlagen Hypothek

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Eine Hypothek ist ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Die Immobilie stellt für die Bank eine Sicherheit dar. Der Hypothekennehmer tritt die Immobilie als Sicherheit an die Bank ab, erhält im Gegenzug aber Geldleistungen. Das Darlehen (Hypothek) wird bis zu einer Höhe von 80 % des Immobilienwertes gewährt. Die Differenz muss der Hypothekennehmer mit eigenen Mitteln einbringen. Lernen Sie auf dieser Seite mehr über die Finanzierungsgrundlagen einer Hypothekenfinanzierung.

Was bedeutet Tragbarkeit?

Die Tragbarkeit zeigt Ihnen, ob – insbesondere bezogen auf Ihr Einkommen – die finanziellen Voraussetzungen zur Deckung der laufenden Gesamtkosten für Ihr Eigenheim gegeben sind.

Wann ist eine Hypothek tragbar?

Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn Ihre gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen. Zudem müssen sie mindestens 20 % Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. 

Welche Besonderheiten gibt es bei der Tragbarkeitsrechnung?

Die Besonderheit der Tragbarkeitsberechnung besteht darin, dass für die Ermittlung Ihrer laufenden Hypothekenkosten nicht etwa die aktuellen und tatsächlichen Zinsen angesetzt werden, sondern vielmehr mit langjährig durchschnittlichen (also kalkulatorischen) Zinsen gerechnet wird. 

Somit ist sichergestellt, dass Ihre Finanzierung auch dann noch tragbar für Sie ist, wenn die Zinsen wieder auf ein höheres Niveau steigen. 

Welche Zinssätze werden für die Tragbarkeitsrechnung verwendet?

Es werden nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken verwendet, sondern vielmehr wird mit langjährig durchschnittlichen (also kalkulatorischen) Zinsen gerechnet. 

Was ist bei der Tragbarkeitsrechnung zusätzlich zu beachten?

Abschliessend sollten Sie wissen, dass neben den Hypothekarzinsen auch die Rückzahlungen (Amortisation) für die zweite Hypothek, sowie die Rückstellungen für Nebenkosten, Reparaturen oder Renovationen ebenfalls in die Tragbarkeitsrechnung einbezogen werden. 

Was kann ich tun, wenn Eigenmittel oder Einkommen knapp sind?

Prüfen Sie, ob Sie Ihre Eigenmittel mit folgenden Möglichkeiten erhöhen können:

  • Darlehen Dritter
  • Schenkung
  • Erbvorbezug
  • Bürgschaft
  • Verpfändung von Vermögenswerten 

Auf jeden Fall müssen Sie 10 % des Kaufpreises als Barmittel oder Kontoguthaben selber in die Finanzierung einbringen. 

Wie berechnet sich die Tragbarkeit einer Hypothek?

 

Ein Finanzierungsbeispiel:

Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten Sie einbringen – durch Ersparnisse, Wertschriften, Vorbezüge von Vorsorgegeldern oder Landbesitz. 

Kaufpreis CHF 650'000

Abzüglich Eigenkapital:

  • Guthaben in gebundener Vorsorge 3a: CHF 40'000
  • Ersparnisse auf Spar-/Privatkonten: CHF 90'000
- CHF 130'000
Benötigte Finanzierung CHF 520'000

Die Bankfinanzierung (benötigte Finanzierung)  beläuft sich auf maximal 80 % des Kaufpreises – unterteilt in zwei Hypotheken: 

  • 1. Hypothek          66 2/3 %         CHF 433'000
  • 2. Hypothek          13 1/3 %         CHF   87'000 

Welche Nebenkosten müssen berücksichtigt werden?

Neben- und Unterhaltskosten sind die Kosten für Energie, Wasser, Versicherungen, Gartenunterhalt, Reparaturen sowie den Ersatz von Geräten. Wohneigentümern und Hausbesitzern empfehlen wir regelmässig Rückstellungen zu bilden, damit auch unvorhergesehene Reparaturen jederzeit ausgeführt werden können. 

In welcher Höhe sind Rückstellungen für Nebenkosten sinnvoll?

Je nach Alter und Zustand der Immobilie betragen die Neben- und Unterhaltskosten 0.7 – 1.5 % des aktuellen Kaufpreises. 

Was ist ein Erneuerungsfonds?

Bei Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) dient ein Erneuerungsfonds der Renovation der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft.  Bei einem Kauf von bestehendem Stockwerkeigentum ist zu prüfen, ob im Fonds entsprechende finanzielle Mittel gemäss Stockwerkeigentümer-Reglement einbezahlt wurden. 

Was bedeutet Belehnungshöhe und wie wird sie berechnet?

Die Belehnungshöhe ist bei einem Hauskauf das Gegenstück zum Eigenkapital. Beim Immobilienkauf müssen Sie mindestens 20 % Eigenkapital einbringen. Somit können Sie bis zu 80 % des Kaufpreises mit einer Hypothek finanzieren. 

 

Beispiel:

Kaufpreis CHF 800'000
Eigenkapital 20 % CHF 160'000
Belehnungshöhe 80 % CHF 640'000

Finanzierung mit Vorsorgegelder: Vorbezug oder Verpfändung?

Bei der Finanzierung von Wohneigentum mit Vorsorgegeldern stellt sich die Frage: Vorbezug oder Verpfändung?

Was sind Vorsorgegelder?

Unter Vorsorgegeldern versteht man Gelder der beruflichen obligatorischen Vorsorge in der Pensionskasse oder auf dem Freizügigkeitskonto (2. Säule), sowie Gelder der freiwilligen gebundenen Vorsorge in einer Vorsorgepolice oder auf dem Vorsorgekonto (Säule 3a). Oftmals wird auch von Vorsorgeguthaben gesprochen.

Grundsätzlich sind die Bezüge ab der 2. Säule oder der 3. Säule gleich geregelt, mit einigen kleinen Unterschieden. Mit folgenden Erklärungen möchten wir die Grundlagen des Vorbezugs und der Verpfändung, sowie die Gemeinsamkeiten und Unterschiede der verschiedenen Vorsorgeträger aufzeigen.

Vorbezug von Vorsorgegeldern für die Finanzierung von Wohneigentum

Das benötigte Kapital wird ausbezahlt und zum Eigenkapital hinzugerechnet. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek und die Zinsbelastung fällt tiefer aus. Der Vorbezug aus Vorsorgegeldern darf nur für selbstbewohntes Wohneigentum genutzt werden und ist alle 5 Jahre möglich. Das vorbezogene Kapital löst eine Kapitalsteuer aus, welche zu einem reduzierten Satz und separat zum Einkommen erfolgt. Der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse kann Kürzungen von Rentenleistungen im Alter, Todesfall oder bei Invalidität zur Folge haben.

Verpfändung von Vorsorgegeldern für die Finanzierung von Wohneigentum

Das verpfändete Kapital dient der Bank als Sicherheit. Dabei bleibt das Geld gebunden und es wird nur bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners darauf zurückgegriffen (Pfandverwertung). Da es zu keiner Auszahlung kommt, fallen keine Steuern an. Die Bank hat bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern die Möglichkeit günstigere Konditionen anzubieten oder den Hypothekarbetrag zu erhöhen.

Vorteile bei Verpfändung

Die höheren Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Hypothekarschuld wird nicht verringert, sondern nur abgesichert. Somit bleiben die Alters- und Risikoleistungen vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

 

Unterschiede der jeweiligen Vorsorgeträger:

  Pensionskasse
Freizügigkeitskonto  Vorsorgekonto/-police
Mindestbetrag CHF 20'000
Nein Nein
Höchstbetrag
Bis Alter 50 maximal zur Höhe des aktuellen Guthabens. Nachher grösserer der folgenden Beträge:
Bis Alter 50 maximal zur Höhe des aktuellen Guthabens. Nachher grösserer der folgenden Beträge:
Maximales Guthaben auf Konto oder aktueller Rückkaufswert der Police
Altersguthaben im Alter von 50 Jahren oder
Altersguthaben im Alter von 50 Jahren oder
 
Hälfte des aktuellen Guthabens
Hälfte des aktuellen Guthabens
 
Eintrag im Grundbuchamt beim Vorbezug
Ja
Ja
Nein
Schlussalter
3 Jahre vor ordentlicher Pensionierung/gemäss Pensionskassenreglement
5 Jahre vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters
5 Jahre vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters
Rückzahlungsmöglichkeit eines Vorbezugs Ja
Ja
Nein
Rückzahlungspflicht eines Vorbezugs
Ja
Ja Nein
Bei Verkauf des Eigenheims
Bei Verkauf des Eigentums
 
Wenn beim Tod des Versicherten 
keine Vorsorgeleistung ausbezahlt wird
   

Wie wirkt sich die Höhe der Belehnung auf die Steuern aus?

Je niedriger die Belehnung der Immobilie, desto weniger Schuldzinsen (im Verhältnis zum effektiven Wert) können Sie beim steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Im Gegenzug wird jedoch der Eigenmietwert hinzugerechnet. Wir zeigen Ihnen in einem persönlichen Gespräch gerne, wie sich unterschiedliche Verhältnisse von Eigenkapital und Hypothek auf Ihre Steuern auswirken. 

Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Finanzierung?

Für den Kauf oder den Bau einer Liegenschaft benötigt Ihre Bank verschiedene Unterlagen, einerseits zu Ihnen als Kreditnehmer, andererseits zur Liegenschaft. In untenstehender Übersicht finden Sie die möglichen Dokumente, die Sie für eine Finanzierung bei Ihrer Raiffeisenbank einreichen sollten und wo Sie diese Unterlagen anfragen können. 

Checkliste einzureichende Unterlagen (PDF, 86.7KB)

Welches sind die Vertragsdokumente der Bank für eine Hypothek?

1. Basiskreditvertrag

Der Basiskreditvertrag bildet bei Raiffeisen die Grundlage der Hypothek. Darin werden sämtliche Bedingungen geregelt:

  • die Höhe des Kredits,
  • die Regelung der Amortisationen,
  • die Zinstermine,
  • die Bestimmungen zu Verzugszinsen und Mahnspesen,
  • die Kündigung, Fristen und Fälligkeiten. 

Zudem enthält der Basiskreditvertrag auch die Produktbestimmungen zur variablen Hypothek - er regelt somit alle Bedingungen, die längerfristig Bestand haben. Soll eine Hypothek beendet werden, muss der Basiskreditvertrag gekündet werden. 

2. Produktvereinbarung

Die Produktvereinbarungen sind Nebenabreden zum Basiskreditvertrag und regeln die Konditionen (Zinssatz und Laufzeit) einer Festhypothek oder Libor-Hypothek. Eine Produktvereinbarung kann in beliebiger Höhe (teilweise gelten Mindestbeträge), innerhalb der Kreditsumme, gemäss Basiskreditvertrag, vereinbart werden.  Bei Ablauf einer Produktvereinbarung kann diese neu ausgehandelt werden. Oder es wird nichts unternommen und der entsprechende Kredit läuft automatisch als variable Hypothek im Rahmen des Basiskredits weiter. 

3. Sicherungsübereignung

  • Eine Sicherungsübereignung dient zur Absicherung einer Hypothek. Das ist in der Schweiz üblich.
  • Der Kunde tritt die im Grundbuch eingetragenen Schuldbriefe zu Eigentum an die Bank ab.
  • Die Bank darf die Schuldbriefe nur eingeschränkt als Sicherheit für den gewährten Hypothekarkredit verwenden.
  • Die Bank wird damit Grundpfandgläubigerin an der Liegenschaft des Kunden. 

Wie lange bleibt die Bank Grundpfandgläubigerin?

  • Die Bank ist solange Grundpfandgläubigerin der Liegenschaft, wie die Hypothek besteht. Nach Rückzahlung der Hypothek wird das Eigentum an den Schuldbriefen wieder an den Kunden rückübertragen. 

4. Pfandvertrag

  • Mit einem Pfandvertrag übergibt der Kunde der Bank Vermögenswerte als Pfand. 
  • Der Kunde bleibt Eigentümer dieser Vermögenswerte. Die im Gegensatz zur Sicherungsübereignung, bei der die Bank Eigentümerin wird. 

Was kann ich mit einem Pfandvertrag als Sicherheit an die Bank abtreten?

  • Mit einem Pfandvertrag können Kontoguthaben oder Wertschriftendepots als Sicherheit für einen Kredit an die Bank abgetreten werden. 

Wie hoch ist das Pfandrecht?

  • Das Pfandrecht an diesen Pfandobjekten besteht immer nur in der Höhe des Kredits. 
  • Nach Rückzahlung des Kredits erhält der Kunde das Pfandobjekt von der Bank wieder zurück. 

Bekomme ich als Pensionär noch eine Hypothek?

Wie kann ich mit einer Hypothek meinen Lebensstandard wahren? Auch Pensionierte erhalten eine Hypothek, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Eigenheimbesitzer mit tief belehnten Liegenschaften haben oft ihr Vermögen zu einem grossen Teil in ihre Liegenschaft investiert. Eine Hypothek kann hier finanzielle Mittel freisetzen, um den Lebensstandard nach Erreichen des Pensionsalters zu wahren. Die Hypothek wird im Rahmen der Tragbarkeit gewährt.