Vor allem wenn Sie eine Wohnung ab Plan kaufen, verlangt der Verkäufer häufig einen Reservationsvertrag oder Vorvertrag. Diese Vorverträge werden der Einfachheit und der Kosten wegen meist ohne amtliche Beurkundung abgeschlossen – und sind damit rechtlich wertlos. Das heisst: Treten Sie vom Vertrag zurück, kann der Verkäufer nichts dagegen unternehmen. Umgekehrt haben Sie selbst nichts in der Hand, wenn er die Liegenschaft dann doch nicht verkaufen will. Heikel sind die mit Vorverträgen oft verbundenen Anzahlungen. Zahlen Sie das Geld direkt auf das Konto des Verkäufers, kann es – sollte der Kauf nicht zustande kommen – schwierig sein, den gesamten Betrag zurückzubekommen.
Kernstück eines Liegenschaftskaufs: der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin hin das Objekt die Hand wechselt. Aufgesetzt wird der Kaufvertrag in der Regel nicht von den Parteien selbst, sondern von einem Notar. Dieser schreibt zuerst einen Entwurf und legt ihn dann beiden Seiten zur Überprüfung und Ergänzung vor. Der Kaufvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
- Namen und Adressen der beiden Parteien
- Beschreibung der Liegenschaft: Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungsnummer (sofern vorhanden), Grundstücksfläche
- Kaufpreis
- Bezahlung von Gebühren und Steuern – insbesondere die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer muss klar geregelt sein
- Bei neuen Objekten: Baubeschrieb; bei älteren Objekten: Zustand der Liegenschaft bei Übergabe
- Zahlungsbedingungen, Zahlungsmodalitäten
- Termin für die Übertragung
- Regelung zur Weiterführung bestehender Versicherungen – zum Beispiel Gebäudeversicherung
- Dienstbarkeiten – müssen unbedingt mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen
- Dokumente, die als Bestandteil des Vertrags gelten – zum Beispiel ein Baubeschrieb
- Regelung für den Fall, dass eine der beiden Parteien den Vertrag nicht einhält
Tipp
Sind im Entwurf einzelne Vertragspunkte rechtlich falsch formuliert oder vergessen gegangen, sollten Sie sich als Erstes mit dem Verkäufer darüber einigen. Beauftragen Sie erst dann den Notar mit den Änderungen, denn mehrmalige Korrekturen können schnell ins Geld gehen.
Der Kaufvertrag wird von Ihnen und vom Verkäufer vor den Augen des Notars unterschrieben und anschliessend von diesem beurkundet. Normalerweise organisiert der Notar auch die Eintragung im Grundbuch. Erst wenn diese Eintragung vorgenommen ist, sind Sie Eigentümer oder Eigentümerin Ihres neuen Zuhause.
