Immobilie kaufen – die steuerlichen Auswirkungen

Das schweizerische System der Altersvorsorge besteht aus: 

• der staatlichen Vorsorge (1. Säule), 

• der beruflichen Vorsorge (2. Säule) sowie 

• der privaten Vorsorge (3. Säule).

Unter Vorsorgegeldern werden also Gelder der beruflichen obligatorischen Vorsorge in der Pensionskasse oder auf dem Freizügigkeitskonto (2. Säule), sowie Gelder der freiwilligen gebundenen Vorsorge in einer Vorsorgepolice oder auf dem Vorsorgekonto (Säule 3a) verstanden.

Oft lässt sich ein Teil des Eigenkapitals für Ihre Immobilie mit dem Vorbezug und/oder einer Verpfändung von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule finanzieren. In folgenden Fällen darf eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto für Ihren Eigenbedarf im Zusammenhang mit Wohneigentum eingesetzt werden:

• Selbst bewohntes Wohneigentum erwerben oder erstellen 
• Wertvermehrende und werterhaltende Renovationen in Ihr Eigenheim finanzieren
• Rückzahlung von Hypothekarschulden
• Anteilscheine an einer Wohnbaugenossenschaft erwerben

Vorbezug

Beim Vorbezug aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a beziehen Sie einen Teil Ihres Vorsorgekapitals als Eigenkapital: 

• Die Auszahlung erfolgt an die Bank oder direkt an den Immobilienverkäufer.

• Das vorbezogene Guthaben wird separat besteuert.

• Die Altersleistungen der Pensionskasse können entsprechend verringert werden. 
• Die Risikoleistungen der Pensionskasse können sich – z. B. infolge Verkauf oder Scheidung – reduzieren (Ihre Pensionskasse gibt Auskunft).
• Bei Vermietung und Veräusserung der Liegenschaft besteht eine Rückzahlungspflicht der Pensionskassengelder.

Der vorbezogene Betrag wird als Kapitalleistung mit der Einkommenssteuer erfasst. Die Steuerbemessung für den Vorbezug wird getrennt vom übrigen Einkommen behandelt. Ob der Vorbezug zum Spezialsatz oder zum Rentensatz versteuert wird, hängt vom jeweiligen Wohnkanton ab.

Verpfändung

Anstelle eines Vorbezugs für Wohneigentum kann Ihr Vorsorgekonto auch zu Gunsten der Bank verpfändet werden –, sprich: als Sicherheit hinterlegt werden. Es gelten dabei die gleichen Rahmenbedingungen wie für den Vorbezug. Bei einer Verpfändung bleibt das Kapital in der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge 3a investiert. 

Das bedeutet konkret:

• Es werden keine Gelder bezogen, also werden auch keine Steuern fällig.
• Alters- und Risikoleistung der Pensionskasse bleiben vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.
• Die Bank kann die Auszahlung zur Schuldenreduktion jederzeit verlangen.

Vorteile bei Verpfändung

Die höheren Hypothekarzinsen können aktuell noch von Ihrem steuerbaren Einkommen abgezogen werden; jedoch entfällt diese Möglichkeit mit der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029. Die Hypothekarschuld wird nicht verringert, sondern nur abgesichert. Somit bleiben Ihre Alters- und Risikoleistungen vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.