Acheter un bien immobilier: les conséquences fiscales

Le système suisse de la prévoyance vieillesse est composé de: 

• la prévoyance étatique (1er pilier), 

• la prévoyance professionnelle (2e pilier), ainsi que de 

• la prévoyance privée (3e pilier).

Les capitaux de prévoyance sont des fonds de la prévoyance professionnelle obligatoire versés dans la caisse de pension ou sur un compte de libre passage (2e pilier) ainsi que des fonds de la prévoyance liée volontaire versés dans une police de prévoyance ou sur un compte de prévoyance (pilier 3a).

Il est fréquent que le financement d’une partie des capitaux propres soit assuré par le prélèvement anticipé et/ou par une mise en gage des avoirs du 2e ou du 3e pilier.  Dans les cas suivants, il est possible d’effectuer un versement depuis la caisse de pension ou le compte de prévoyance 3a pour un usage propre en lien avec la propriété du logement:

• acquisition et construction d’un logement habité par le propriétaire; 
• financement de rénovations accroissant et préservant la valeur dans votre logement à usage propre;
• remboursement de votre dette hypothécaire;
• acquisition de parts sociales dans une coopérative de construction de logements.

Prélèvement anticipé

En cas de prélèvement anticipé de la caisse de pension ou de la prévoyance liée 3a, vous retirez une partie de votre capital de prévoyance sous forme de capitaux propres. 

• Le prélèvement a lieu au profit de la banque ou du vendeur du bien immobilier directement.
• L’avoir perçu de manière anticipée est imposé séparément.
• Les prestations de vieillesse de la caisse de pension peuvent être diminuées en conséquence. 
• Les prestations de risques de la caisse de pension peuvent être réduites, par exemple suite à une vente ou à un divorce (votre caisse de pension vous en informe).
• En cas de mise en location ou d’aliénation du bien, il existe une obligation de rembourser les avoirs de la caisse de pension.

Le prélèvement par anticipation est enregistré sous la forme d’une prestation en capital avec l’impôt sur le revenu. L’évaluation de l’impôt est traitée séparément du reste des revenus pour le prélèvement anticipé. En fonction du canton de résidence, le prélèvement anticipé est imposé à un taux spécial ou au taux de rente.

Mise en gage

En lieu et place d’un versement anticipé pour une propriété du logement, il est également possible de mettre en gage le compte de prévoyance au profit de la banque, autrement dit de le déposer en garantie. Les conditions générales applicables sont alors identiques à celles du prélèvement anticipé. Lors d’une mise en gage, le capital reste investi dans la caisse de pension ou la prévoyance liée 3a.

Cela signifie concrètement que:

• Aucun montant n’est retiré, si bien qu’aucun impôt n’est exigible.
• Les prestations de vieillesse et de risque de la caisse de pension restent inchangées tant qu’aucun cas de prévoyance ne survient.
• La Banque peut à tout instant demander le paiement à des fins de réduction de la dette.

Les avantages de la mise en gage

Les intérêts hypothécaires élevés peuvent actuellement encore être déduits du revenu imposable; toutefois, cette possibilité disparaîtra avec la suppression prévue de la valeur locative au 1^er janvier 2029.Ainsi, la dette hypothécaire n’est pas réduite mais uniquement couverte. Les prestations de vieillesse et de risque restent donc inchangées tant qu’un cas de prévoyance ne survient pas.

L’impôt immobilier est prélevé pour les personnes morales et physiques qui, à la fin d’une année civile, sont inscrites au registre foncier comme propriétaires d’un bien immobilier. L’impôt immobilier est également connu sous le terme d’impôt foncier. 

Le taux de l’impôt immobilier est fixé par la commune et ne peut excéder 1,5 pour mille de la valeur officielle. Certains cantons (par ex. Zurich, Schwytz, Glaris, Zoug, Soleure, Bâle-Campagne et Argovie) renoncent au prélèvement de l’impôt immobilier.

Comment l’impôt immobilier est-il calculé?

Il s’agit d’un impôt proportionnel. Cela signifie que le montant de l’impôt est toujours proportionnel à la valeur du terrain. Le montant de l’impôt peut être directement calculé à partir du taux. Le taux d’imposition de l’impôt immobilier n’est pas multiplié par la base fiscale (procédure identique à celle applicable au calcul de l’impôt sur la fortune).

Exemple: pour un taux d’imposition de 1 pour mille et une valeur fiscale du terrain de CHF 500’000.–, le montant de l’impôt s’élève á CHF 500.–.

On parle de changement de propriétaire lorsqu’un objet est transféré à un autre propriétaire. Le changement de propriétaire correspond au changement de l’inscription au registre foncier du propriétaire. Dans certains cantons, ce changement doit être taxé de droits de mutation. 

D’autres frais ou taxes liés au changement de propriétaire peuvent s’appliquer. Les droits de mutation ne sont plus perçus dans tous les cantons.

Quels sont les coûts de changement de propriétaire?

Le montant des droits de mutation se calcule sur la base du prix d’achat. L’imposition se situe actuellement entre 1,5 et 3,3% selon les cantons.

Quelles sont les autres taxes dues?

A cela s’ajoutent les frais d’établissement ou d’augmentation du titre de gage immobilier (=garanties, par ex. cédules hypothécaires papier ou cédules hypothécaires de registre) ainsi que les taxes d’inscription au registre foncier et les frais de notaire. Selon les modalités du canton, les frais totaux pour l’achat d’un bien immobilier peuvent s’élever 

Pour les contribuables propriétaires d’un logement, la valeur locative est ajoutée au revenu jusqu’au 31 décembre 2028. Cette valeur locative est basée sur le montant que la ou le propriétaire percevrait dans le cadre d’une location à des tiers ou que la ou le locataire paierait en tant que loyer. Elle est déterminée par les communes.

Les charges d’intérêts pour l’hypothèque et tous les frais d’entretien occasionnés pour préserver la valeur du bien immobilier resteront déductibles fiscalement jusqu’au 31 décembre 2028. Toutefois, compte tenu du faible niveau actuel des taux hypothécaires, la valeur locative entraîne généralement, au final, un revenu imposable légèrement supérieur à celui d’une location.

A partir du 1^er janvier 2029, les personnes qui vont acquérir pour la première fois un bien immobilier pour leur usage personnel pourront demander une déduction pour acquisition d’un premier logement. Vous trouverez de plus amples informations ici.