Découvrez comment déceler les vices cachés avant un achat immobilier

Pour une majorité d’acheteurs, l’état énergétique d’un bien immobilier fait partie des critères importants. Personne ne souhaite être submergé de frais de chauffage a posteriori. Mais comment pouvez-vous constater si l’installation de chauffage est énergétiquement efficace et si la cave est bien isolée?

Afin d’éviter les mauvaises surprises en matière de frais de chauffage, l’état énergétique du bien immobilier devrait être examiné avant l’achat. La liste des points à contrôler est longue: fenêtres, portes, électricité, chauffage, sanitaires, isolation, façade, toit et cave. A cela s’ajoute le fait que l’évaluation à l’œil nu est souvent difficile.

Comment vérifier l’état énergétique de l’objet?

• Demandez au propriétaire de vous présenter un certificat CECB récent. Il donne des renseignements détaillés sur le standard énergétique et le besoin de rénovation d’un bien immobilier. En l’absence d’un certificat CECB, l’outil eVALO apporte une première assistance pour analyser l’état effectif du bâtiment.
• Si le résultat de l’analyse eVALO est insatisfaisant, il faut recourir à des clarifications supplémentaires. Vous pouvez mandater une expertise sur place par un expert CECB certifié qui établira un devis pour les éventuelles mesures de rénovation.

Bon à savoir

Etablir un certificat CECB n’est possible qu’avec l’accord du propriétaire du bien immobilier.

Les bâtiments ont une durée de vie de 80 ans environ – il s’agit d’une règle générale. Afin de prolonger la durée de vie d’une maison, il faudrait rénover ou renouveler tous les composants importants dans ce délai. En effet, l’état du matériau de construction ne dépend pas tant de l’année de construction que de son entretien. Selon l’âge du bien, il s’agit notamment de la réparation des fissures de la maçonnerie, du renouvellement des installations de chauffage et de plomberie, et de la vérification de l’isolation thermique.

Cette dernière dépend de la composition des murs. Par exemple, la brique silico-calcaire et le béton contribuent très peu à l’isolation thermique. Dans ce cas, il est nécessaire d’apporter une isolation supplémentaire aux murs extérieurs. La pierre ou la brique réfractaire offrent en revanche une très bonne isolation.

Afin d’obtenir les informations nécessaires sur le matériau de construction, vous pouvez consulter les plans de construction et les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires. Vous y trouverez par exemple des indications sur les points problématiques soulevés et réglés par vos prédécesseurs, mais aussi la date d’édification du bien immobilier, et le support sur lequel il a été construit.

Comment examiner le matériau de construction et l’isolation?

• Si les murs extérieurs ne sont pas assez isolés, ils sont froids à l’intérieur et diffusent le froid. Lors de la visite, n’hésitez donc pas à toucher les murs dans le bâtiment. Des murs froids peuvent être un premier indice d’une isolation insuffisante.
• Vérifiez aussi les murs et les plafonds de la cave et du grenier, de la buanderie et de la cage d’escalier. Une bonne isolation de ces murs et de ces plafonds évite les pertes de chaleur inutiles.

Bon à savoir

Vous trouverez des appareils de mesure pour la maison, comme des thermomètres à infrarouge, en magasin spécialisé ou en ligne.

Les fenêtres nous offrent une ouverture vers l’extérieur. Mais elles sont bien plus que des surfaces transparentes. Idéalement, elles maintiennent une ambiance agréable tout en réalisant des économies d’énergie. Le type de vitrage – simple, double ou triple – est déterminant.

Les joints de fenêtres peuvent laisser échapper beaucoup d’air chaud à l’extérieur en hiver, causant des pertes d’énergie qui peuvent aller jusqu’à 15%. Avec un vitrage adapté, vous pouvez éviter cela et réaliser de précieuses économies d’énergie. Afin d’éviter la sortie de la chaleur et l’entrée de l’air froid, il est recommandé de recourir à un triple vitrage.

Comment vérifier le vitrage?

• Le test du briquet est une méthode rapide pour savoir si un vitrage est simple, double ou triple. La flamme tenue devant la vitre dans un environnement sombre dessine un reflet pour chaque épaisseur de vitrage. Ainsi, pour un double vitrage, la flamme se reflète deux fois.

Bon à savoir

Plus le nombre d’épaisseurs est important, plus l’isolation thermique et la protection contre les infractions est importante.

Les moisissures s’installent dans un appartement sur quatre ou cinq en Suisse. Leurs causes sont diverses, de même que leurs manifestations. Cela vaut la peine d’y regarder de près, car les moisissures ne sont pas toujours identifiables au premier coup d’œil.

Outre des systèmes de ventilation défaillants, des erreurs de chauffage, une isolation insuffisante des murs extérieurs et un manque d’étanchéité des fenêtres et des tuyaux sont responsables de l’apparition de moisissures. Les principaux faits concernant la moisissure sont disponibles ici.

Comment reconnaître la moisissure?

• Soyez particulièrement attentif aux odeurs. Elles peuvent être un signe évident de la présence de moisissures. Vérifiez également les espaces derrière les armoires et les meubles. Le plus souvent, les moisissures se développent de manière imperceptible.
• La salle de bain, la cuisine ou la chambre à coucher sont davantage exposées à l’humidité par les douches, la cuisson et la respiration. Soyez particulièrement attentif aux moisissures dans ces pièces

Bon à savoir

Avez-vous découvert des moisissures? Vous réussirez à vous en débarrasser en trois étapes.

Presque toutes les fenêtres sont équipées d’un volet roulant. On oublie souvent que les volets roulants sont des éléments importants d’un bien immobilier – surtout pour l’isolation, la manipulation et la protection contre les effractions. Lors de la visite de contrôle, il convient donc de leur accorder une attention particulière.

Un volet roulant étanche et de bonne qualité protège non seulement de la chaleur et du froid, mais aussi des effractions. De plus, il améliore l’isolation thermique du bâtiment et génère des économies d’énergie et de chauffage. Le mécanisme du système de volet roulant est un critère de qualité important.

Comment reconnaître des volets roulants de bonne qualité?

• Assurez-vous que l’arbre en acier sur lequel le volet roulant s’enroule est doté d’un roulement à billes. Cela assure le bon fonctionnement et augmente la durée de vie du mécanisme.
  
• Sur les côtés, le tablier du volet roulant devrait être protégé des décalages par des glissières.
• En matière de protection contre les effractions, le volet roulant devrait posséder un ressort de suspension en acier qui empêche de le relever.

Le robinet ne fonctionne plus très bien et l’eau gicle dans tous les sens? Le plus souvent, c’est le résultat de dépôts de calcaire. Le calcaire se loge partout où l’eau passe – les canalisations, les robinets et les appareils électroménagers comme la machine à café.

Comment remarquer la présence de calcaire dans les canalisations?

• Vérifiez le degré de dureté de l’eau dans votre nouveau lieu de vie potentiel. Si vous constatez des restrictions en matière de débit des robinets et un défaut de pression dans les canalisations d’eau, vous devriez faire examiner les canalisations par un spécialiste de toute urgence. Une première vérification est souvent proposée gratuitement.

Bon à savoir

Les tuyaux et les canalisations sont fragilisés par les dépôts de calcaire, ce qui peut entraîner des défauts d’étanchéité, voire des ruptures de canalisation. Aujourd’hui, il n’est plus nécessaire de changer l’intégralité de la tuyauterie. Il est possible de la rénover grâce à une technologie de sablage associée à l’application d’un nouveau revêtement en plastique. 

Une fissure dans la maçonnerie n’est pas seulement inesthétique. Selon son origine, elle peut menacer la solidité du bien. Elle doit faire l’objet d’un examen approfondi et d’une expertise. Si elle ne concerne pas seulement l’enduit, mais aussi la maçonnerie, il faut procéder à des clarifications supplémentaires.

Comment identifier si mon bien immobilier potentiel est menacé par des fissures?

• Les fissures en escalier, reconnaissables à leur forme, menacent la stabilité d’un bien immobilier. Elles traversent généralement tout le mur et fragilisent les fondations. Souvent, ces fissures apparaissent près des fondations et des angles des bâtiments, mais aussi plus haut sur les murs et dans les zones de transition vers des bâtiments annexes construits plus tard (cage d’escalier, annexe, garage).
• Il est important de savoir s’il existe sur place un affaissement du sol sous la maison ou l’épuisement de nappes phréatiques. Pour ce faire, il faut généralement s’adresser à un spécialiste en statique et utiliser des outils de mesure professionnels.

Bon à savoir

Un affaissement de quelques centimètres peut occasionner des dégâts majeurs et des fissures dans la maçonnerie.

L’amiante est un terme générique qui désigne les minéraux silicatés du groupe de la serpentine et de l’amphibole. L’espèce minérale qui compose le chrysotile en est un exemple connu. L’amiante était une sorte de matériau miracle grâce à sa forte solidité, sa résistance à la chaleur, sa faible conductivité et sa possibilité d’être tissé. Il a été utilisé dans les matériaux de construction les plus divers, notamment en guise de protection contre les incendies ou pour modifier la fluidité des colles pour panneaux. Les applications de l’amiante ont été interdites en Suisse pas plus tard qu’en 1991, mais des stocks résiduels ont parfois été utilisés dans le secteur du bâtiment maintes années après. Les produits importés peuvent, eux aussi, contenir de l’amiante.

L’amiante est de couleur verdâtre à grise et a une structure fibreuse. On distingue les formes à liant solide et les formes à liant faible, qui ont été intégrées dans différents produits.

Liant solide

Fibrociment (bacs à fleurs, panneaux de façade, panneaux de toiture)

Mastic de vitrage et mastic de butée (portes et fenêtres)

Colle à carrelage (mortier de jointoiement et de collage)

Peinture et enduit (enduit de finition, enduit de fond)

Pipelines

Colles contenant du goudron

Sols en bois-ciment

Liant faible

Panneaux légers contenant de l’amiante, (plaques Pical, protection contre les incendies)

Revêtements de sol (PVC, Floor Flex)

Panneaux acoustiques

Cordons et coussins d’étanchéité (par ex. dans les fours)

Isolation des tuyaux (mortier)

Amiante projeté

Bon à savoir

Il n’est toutefois pas aisé de repérer ces éléments avec précision sans connaissances d’expertise et par simple examen visuel. Même des professionnels comme les ouvriers du bâtiment doivent en prélever un échantillon et l’envoyer pour analyse.

Certains noms commerciaux de produits contenant de l’amiante, et qui ont été commercialisés et montés jusqu’en 1990, constituent néanmoins des points de repère concrets, auxquels vous pouvez prêter attention vous-même. Si vous savez que les produits suivants ont été installés dans votre maison, vous devez absolument faire appel à un spécialiste lors d’une rénovation. 

Le radon est un gaz rare d’origine naturelle, issu de la désintégration de l’uranium 238, qui est radioactif. Il peut s’infiltrer dans le bâtiment à partir du sous-sol. Si le radon est inhalé, sa désintégration et celle de ses produits dérivés peuvent irradier les tissus pulmonaires (surtout le rayonnement alpha) et déclencher un cancer du poumon en cas d’exposition de longue durée.

En Suisse, ce sont surtout les régions au nord du Jura ainsi que le Valais, les Grisons et le Tessin qui sont concernés. Ce sont notamment les bâtiments dont l’enveloppe n’est pas étanche par rapport au sous-sol (par ex. fissures, ouvertures pour câbles / tuyaux, sols de cave en terre battue et gravier) qui peuvent présenter des concentrations élevées de radon.

Bon à savoir

L’urgence d’une mesure du radon peut être déterminée en ligne à l’aide d’un simple contrôle du radon sur le site de l’OFSP. Il est possible d’obtenir les dosimètres par courrier auprès d’un organisme de mesure agréé (mentionné sur la même page) et de les positionner soi-même selon les instructions. La concentration de radon dans les espaces intérieurs peut être déterminée à l’aide d’appareils de mesure prévus à cet effet. Seul un assainissement du radon peut y remédier, notamment là où elle est particulièrement élevée. Toutes les ouvertures des endroits en contact avec le sol sont alors obstruées.