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Studio sugli immobili: Il mercato degli spazi per uffici di fronte a una profonda trasformazione dovuta all'IA?

Nonostante il calo dell'immigrazione e un leggero aumento temporaneo dell'attività edilizia, il mercato degli appartamenti in affitto rimane teso. I bassi tassi di sfitto e l'aumento degli affitti dovrebbero continuare a caratterizzare il mercato anche nei prossimi anni. Il mercato degli spazi per uffici, invece, ha alle spalle anni difficili. Dopo la diffusione dell'home office dovuta alla crisi del coronavirus incombe ora la profonda trasformazione dovuta all'IA. La bassa attività edilizia e la crescita dell'occupazione nei settori tipici sostengono tuttavia questo mercato.

07.09.2026

Fredy Hasenmaile commenta

I fatti in sintesi

Aumento solo temporaneo dell'attività edilizia
L'offerta rimane scarsa e gli affitti continuano a salire
Affitti di uffici solidi nonostante sfide strutturali
La bassa attività edilizia sostiene il mercato degli spazi per uffici
Le tipiche professioni d'ufficio sono le più minacciate dall'IA

Panoramica del mercato

Domanda: popolazione

Nel primo semestre 2026, il numero netto di stranieri immigrati in Svizzera è diminuito di quasi il 13% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Finché non si registreranno impulsi di crescita significativi, non sono prevedibili nemmeno stimoli alla domanda di forza lavoro e dunque all’immigrazione netta.

Domanda: PIL

Il conflitto con l’Iran ha pesato sull’economia globale meno di quanto si temesse. L’economia svizzera, che nel confronto internazionale si mostra a minor intensità energetica, sembra poco influenzata dalle incertezze. Dopo una crescita economica ancora modesta, pari allo 0.8% fino alla fine di quest’anno, prevediamo di nuovo per il 2027 una crescita nettamente superiore dell’1.3%.

Offerta: attività edilizia

Nei prossimi due anni grazie allo sblocco dell’arretrato nei permessi di costruzione, dovrebbero essere costruiti più appartamenti. Il numero di appartamenti indicati nelle nuove domande di costruzione inoltrate lascia tuttavia già oggi presagire che si tratti di un effetto straordinario. La produzione di alloggi è e rimane strutturalmente inelastica e non è in grado di reagire alle evoluzioni della domanda.

Prospettive dei prezzi: proprietà

Si intravedono segnali di una leggera distensione nel mercato delle abitazioni di proprietà, caratterizzato da una forte carenza di offerta e da un marcato aumento dei prezzi. Sia il numero di passaggi di mano che la dinamica dei prezzi sono scesi leggermente di recente. Ciononostante, a fronte del vantaggio dei costi abitativi offerto dall’abitazione di proprietà rispetto alla locazione, persiste un marcato eccesso di domanda.

Prospettive dei prezzi: affitti

Il mercato degli appartamenti in locazione rimane teso. Malgrado il leggero calo della domanda dovuto alla minore immigrazione, le locazioni in offerta seguitano a crescere ulteriormente a fronte della scarsità dell’offerta.

«Il rallentamento dell'immigrazione e il temporaneo aumento dell'attività edilizia dovrebbero contribuire a una certa distensione del mercato degli alloggi. Nella maggior parte delle regioni della Svizzera, scarsità e aumento degli affitti resteranno tuttavia una realtà ancora per diverso tempo, poiché le cause strutturali della scarsa attività edilizia persistono. Il mercato degli spazi per uffici, invece, deve far fronte a sfide crescenti. Oltre alla persistente tendenza dell'home office, sono recentemente aumentati i timori per il grande cambiamento che l'IA potrebbe portare nel mondo del lavoro d'ufficio. Infatti, i settori tradizionali che utilizzano spazi per uffici sono i più colpiti dalla nuova tecnologia. Ciò si ripercuoterà anche sul mercato degli spazi per uffici. Resta tuttavia da vedere quanto saranno effettivamente significativi gli effetti, poiché i possibili scenari di profonda trasformazione sono molteplici.»

Francis Schwartz

Economista Raiffeisen Economic Research