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Studio sugli immobili: La crescente regolamentazione edilizia frena la costruzione di edifici residenziali

Nonostante i chiari segnali di scarsità, l'attività edilizia si mantiene a un livello troppo basso. La pianificazione del territorio e i requisiti sempre maggiori per le nuove costruzioni hanno portato a una forte espansione della regolamentazione edilizia. Processi di pianificazione e autorizzazione più lunghi e complessi, aumenti significativi dei costi di costruzione e, da ultimo, un'attività edilizia troppo debole sono le conseguenze di questo fenomeno.

27.05.2026

Fredy Hasenmaile commenta

I fatti in sintesi

Gli appartamenti in affitto rimangono scarsi e richiesti
La guerra in Iran farà salire i prezzi di costruzione
L'attività edilizia è crollata alla fine degli anni 2010
La regolamentazione edilizia è notevolmente aumentata
Le procedure d'autorizzazione hanno una durata sempre maggiore
La crescente complessità fa lievitare rapidamente i costi di realizzazione

Panoramica del mercato

Domanda: popolazione

Nei primi quattro mesi di quest'anno, l'immigrazione in Svizzera si è ridotta in termini netti di quasi il 10% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A fronte dell'ulteriore calo del numero di posti di lavoro vacanti, fino alla fine dell'anno non si prevedono nuovi impulsi sul mercato del lavoro.

Domanda: PIL

Il marcato aumento dei prezzi dell'energia in seguito al conflitto in Iran ha già iniziato a frenare la congiuntura globale. L'intensità energetica contenuta dovrebbe arginare gli effetti per il nostro paese. Nel 2026 la crescita del PIL, prevista allo 0.9%, dovrebbe essere inferiore a quella dell'anno precedente (+1.4%).

Offerta: attività edilizia

Nei prossimi due anni, grazie a procedure di autorizzazione più snelle, è probabile che si costruiranno più abitazioni rispetto all'ultimo periodo. Il numero di abitazioni nelle nuove domande di costruzione presentate lascia tuttavia intuire già oggi che si tratterà di un effetto non ricorrente. La costruzione di abitazioni rimane strutturalmente troppo bassa.

Prospettive dei prezzi: locali sfitti

La quota di offerta nel mercato svizzero degli appartamenti in affitto rimane a livelli molto bassi. Nonostante il calo dell'immigrazione, a causa dell'insufficiente costruzione di abitazioni e dell'accumulo della domanda nazionale non si prevede un miglioramento della situazione.

Prospettive dei prezzi: affitti

Il calo dell'immigrazione frena la dinamica dei prezzi sul mercato degli appartamenti in affitto nonostante permanga una notevolissima carenza di spazi abitativi. L'accumulo della domanda nazionale e i costi di costruzione in aumento a causa dell'incremento dei prezzi dell'energia dovrebbero presto dare un nuovo impulso agli affitti.

«L'indebolimento dell'immigrazione, la stabilizzazione dei prezzi di costruzione e i tassi d'interesse più bassi hanno sensibilmente frenato la dinamica dei prezzi d'affitto. Ma dato che gli effetti frenanti si stanno esaurendo e l'aumento dei prezzi dell'energia dà nuovi impulsi ai costi, l'allentamento della tensione potrebbe essere solo temporaneo, tanto più che l'attività edilizia si mantiene a un livello contenuto nonostante i chiari segnali di scarsità. La pianificazione del territorio e altri requisiti sociali in aumento, associati a normative edilizie più complesse e a un numero crescente di norme nel settore, accrescono sempre di più gli ostacoli per l'attività di costruzione. Processi edilizi più lunghi e complessi, aumenti dei costi di costruzione e un'attività edilizia troppo debole sono le conseguenze di questa evoluzione.»

Michel Fleury

Economista Raiffeisen Economic Research