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Etude sur l’immobilier: Le marché des surfaces de bureaux est-il face à de profondes transformations marquées par l’IA?

Malgré une immigration plus faible et une activité de construction temporairement un peu plus élevée, le marché du logement locatif reste tendu. Le faible taux de vacance et la hausse des loyers devraient continuer à marquer le marché dans les années à venir. En revanche, le marché des surfaces de bureaux a traversé des années difficiles. Après l’essor du télétravail suite à la crise du coronavirus, c’est maintenant au tour de l’intelligence artificielle d’induire de profondes transformations. La faible activité de construction et la croissance de l’emploi dans les secteurs traditionnels soutiennent cependant ce marché.

07.09.2026

Fredy Hasenmaile commente les résultats de l'étude

Les faits en bref

La hausse de l’activité de construction n’est que temporaire
L’offre reste faible et les loyers continuent d’augmenter
Les loyers des bureaux restent solides malgré les défis structurels
La faible activité de construction soutient le marché des surfaces de bureaux
Les emplois de bureau traditionnels sont les plus menacés par l’IA

Aperçu du marché

Demande: population

Au cours du premier semestre 2026, le nombre net d'étrangers ayant immigré en Suisse a diminué de près de 13 % par rapport à la même période l'année précédente. Tant qu'il n'y aura pas d'impulsions significatives en faveur de la croissance, il ne faut pas s'attendre à une relance de la demande de main-d'œuvre et, par conséquent, de l'immigration nette.

Demande: PIB

Le conflit avec l'Iran a moins pesé sur la conjoncture mondiale qu'on ne le craignait. L'économie suisse, moins gourmande en énergie que d'autres à l'échelle internationale, ne semble guère affectée par ces incertitudes. Après une croissance économique encore modeste de 0,8 % d’ici la fin de cette année, nous prévoyons pour 2027 un taux de croissance plus élevé, à 1,3 %.

Offre: activité de construction

Au cours des deux prochaines années, grâce à la résorption du retard accumulé dans l'octroi des permis de construire, le nombre de logements construits devrait être plus élevé. Or, le nombre de logements figurant dans les nouvelles demandes de permis de construire laisse déjà présager qu'il s'agit là d'un effet ponctuel. La production de logements reste structurellement inélastique et n'est pas en mesure de s'adapter aux évolutions de la demande.

Perspectives de prix: propriété

Le marché immobilier résidentiel, caractérisé par une forte pénurie et une forte hausse des prix envoie des signes de légère détente. Tant le nombre de transactions immobilières que l'évolution des prix ont récemment connu une légère baisse. Malgré tout, l'avantage en termes de coûts de logement que présente l'accession à la propriété par rapport à la location continue d'entraîner un excédent marqué de la demande.

Perspectives de prix: locatif

Le marché locatif reste tendu. Malgré un léger ralentissement de la demande ces derniers temps, dû à une baisse de l'immigration, les loyers proposés continuent d'augmenter sensiblement en raison de la pénurie de logements disponibles

«Le ralentissement de l’immigration et l’augmentation temporaire de l’activité de construction devraient quelque peu apaiser la situation sur le marché du logement. Dans la plus grande partie des régions de Suisse, la pénurie et la hausse des loyers resteront toutefois une réalité encore longtemps, car les causes structurelles de la trop faible activité de construction persisteront. Le marché des surfaces de bureaux, en revanche, est confronté à des défis croissants. Outre la tendance persistante du télétravail, les inquiétudes quant au grand bouleversement de l’IA dans le monde des bureaux se font de plus en plus sentir. En effet, ce sont les secteurs classiques recourant à des surfaces de bureaux qui sont les plus touchés par les nouvelles technologies, ce qui aura également des répercussions sur ce marché. L’ampleur des conséquences finales reste toutefois à déterminer, car les différents scénarios quant aux profondes transformations sont multiples.»

Francis Schwartz

Économiste Raiffeisen Economic Research