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Etude sur l’immobilier: Le durcissement réglementaire freine la construction de logements

Malgré des signaux clairs de pénurie, l’activité de construction demeure insuffisante. L’aménagement du territoire et la hausse constante des exigences posées aux nouvelles constructions ont entraîné un renforcement marqué de la réglementation dans le secteur de la construction. Cette évolution se traduit par des procédures de planification d’autorisation plus longues et plus complexes, une hausse sensible des coûts de construction et, au final, une activité de construction insuffisante.

27.05.2026

Fredy Hasenmaile commente les résultats de l'étude

Les faits en bref

Les appartements en location restent rares et très recherchés
La guerre en Iran va faire grimper les prix de la construction
L’activité de construction s’est effondrée à la fin des années 2010
La réglementation de la construction a fortement augmenté
Les procédures d’autorisation durent de plus en plus longtemps
La complexité croissante fait rapidement grimper les coûts de construction

Aperçu du marché

Demande: population

Au cours des quatre premiers mois de cette année, le nombre net d’étrangers immigrés en Suisse a diminué d’un peu moins de 10% par rapport à la même période de l’exercice précédent. La poursuite du recul du nombre de postes vacants ne laisse entrevoir aucune élan supplémentaire sur le marché de l’emploi d’ici la fin de l’année.

Demande: PIB

La forte hausse des prix de l’énergie consécutive au conflit avec l’Iran a déjà commencé à peser sur la conjoncture mondiale. La baisse de l’intensité énergétique devrait toutefois limiter les effets pour la Suisse. Avec une prévision de 0,9%, la croissance du PIB en 2026 devrait être inférieure à celle de l’exercice précédent (+1,4%).

Offre: activité de construction

Au cours des deux prochaines années, davantage de logements devraient être construits grâce à la résorption du retard accumulé dans les autorisations. Or, le nombre de logements figurant dans les nouvelles demandes de permis de construire indique déjà aujourd’hui qu’il s’agit d’un effet ponctuel. La construction de logements reste structurellement insuffisante.

Perspectives concernant les prix: locaux vacants

L’offre sur le marché locatif suisse reste à des niveaux très bas. Le taux d’immigration a effectivement baissé, mais en raison de la construction insuffisante de logements et d’une demande intérieure accumulée, il ne faut pas s’attendre à une détente de la situation sur le marché immobilier.

Perspectives concernant les prix: location

La baisse de l’immigration freine la dynamique des prix sur le marché locatif malgré une pénurie de logements toujours très importante. Une demande intérieure accumulée ainsi que la hausse des coûts de construction liée à l’augmentation des prix de l’énergie devraient bientôt faire repartir les loyers plus fortement à la hausse.

«Le ralentissement de l’immigration, la stabilisation des prix de la construction et la baisse des taux d’intérêt ont sensiblement freiné la dynamique des loyers. Cependant, comme les effets modérateurs s’estompent et que la hausse des prix de l’énergie alimente une nouvelle hausse des coûts, l’accalmie ne devrait être que temporaire – d’autant plus que l’activité de construction reste à un faible niveau malgré des signaux clairs de pénurie. L’aménagement du territoire, le renforcement des exigences sociétales, la complexification de la législation ainsi que la multiplication des normes de construction accroissent les obstacles à l’activité de construction. L’allongement et la complexification des procédures de construction, la hausse des coûts de construction et une activité de construction insuffisante sont les conséquences de cette évolution.»

Michel Fleury

Économiste Raiffeisen Economic Research