Trotz spürbarer Folgen der hohen Inflationsraten und steigender Zinsen ist der Schweizer Immobilienmarkt weiter robust. Am Eigenheimmarkt steigen die Preise zwar noch immer, die Zeichen einer anstehenden Abkühlung werden aber immer deutlicher. Aufgrund der sich weiter zuspitzenden Wohnungsknappheit nimmt der Druck am Mietwohnungsmarkt hingegen zu.

Die Finanzmärkte haben unter den hohen Inflationsraten und steigenden Zinsen bereits stark gelitten. Der Zinserhöhungszyklus vieler Zentralbanken sorgt dort auch weiter für Verwerfungen. Zudem schüren aktuell die diversen in Schieflage geratenen Finanzinstitute auch in der Schweiz die Sorgen um die Gesundheit des Finanzsystems. Überdies macht sich die Zinswende nun allmählich auch in der Realwirtschaft bemerkbar. Der vermeintlich äusserst zinssensitive Immobilienmarkt zeigt sich dagegen unverändert robust und lässt sich von diesen Turbulenzen bisher weiterhin kaum aus der Ruhe bringen.

Entspannungsanzeichen am Eigenheimmarkt

Trotz Inflationssorgen und Zinswende steigen die Preise am Schweizer Eigenheimmarkt weiter. Im Vorjahresvergleich haben sich Einfamilienhäuser um 6,1 Prozent und Eigentumswohnungen um 7,5 Prozent verteuert. Nun zeigen sich allerdings die ersten Tendenzen einer Entspannung am Eigenheimmarkt. Mit dem Attraktivitätsverlust von Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete kann eine spürbare Abnahme der Nachfrage festgestellt werden. Seit dem Höhepunkt mitten in der Covid-19-Pandemie ist die Menge der Suchabonnements für Eigentumswohnungen um rund 36 Prozent und für Einfamilienhäuser um 39 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig ist das Angebot am zuletzt völlig ausgetrockneten Markt wieder etwas grösser. Im Vergleich zu den Tiefstständen während der Coronapandemie werden aktuell wieder 17 Prozent mehr Einfamilienhäuser und 16 Prozent mehr Eigentumswohnungen, mehrheitlich aus dem Bestand, auf Onlineportalen zum Verkauf angeboten. Damit schliesst sich langsam die Schere zwischen Angebot und Nachfrage, die in den letzten Jahren für das exorbitante Preiswachstum verantwortlich war. Für mehr als eine Abschwächung der Preisdynamik dürfte es an diesem Markt aber vorerst nicht reichen. Denn aufgrund der weiterhin grossen Angebotsknappheit sind drastische Preisrückgänge oder gar ein Crash sehr unwahrscheinlich.

Der Druck am Mietwohnungsmarkt steigt

Während sich am Eigenheimmarkt eine leichte Entspannung ankündigt, weisen am Mietwohnungsmarkt sämtliche Indikatoren auf Überhitzungstendenzen hin. Immer mehr Haushalte sind auf der Suche nach den immer knapper werdenden Mietwohnungen. So hat die Zahl der online ausgeschriebenen Mietwohnungen im Vorjahresvergleich um stattliche 33 Prozent abgenommen. Eine Besserung der vielerorts bereits angespannten Marktlage ist nicht in Sicht. Weder von der Angebots- noch von der Nachfrageseite kann in nächster Zeit mit Entspannungsimpulsen gerechnet werden. Eine dynamische Zuwanderung aus unseren Nachbarstaaten aufgrund der krisenresistenten Schweizer Volkswirtschaft und attraktiven Arbeitsbedingungen, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter verstärken. Im Umfeld steigender Baupreise, erhöhter Finanzierungskosten, immer höherer administrativer Hürden und deutlich gestiegener Opportunitätskosten, hält sich die Attraktivität neuer Bauprojekte in Grenzen. Trotz sinkender Leerstände und bald deutlich steigender Mieten planen Investoren keine Ausweitung der Wohnbautätigkeit.

Wird die Wohnungsknappheit zum Problem?

Der in immer mehr Regionen spürbar werdenden Wohnungsknappheit ist in den letzten Monaten viel mediale und politische Aufmerksamkeit entgegengekommen. Betrachtet man den wichtigsten Knappheitsindikator am Schweizer Wohnungsmarkt, die offizielle schweizweite Leerwohnungsziffer, dann zeigt diese eigentlich keine aussergewöhnliche Knappheit an. Mit 1,31 Prozent liegt diese noch deutlich über dem langjährigen Schnitt von 1,07 Prozent seit den 1980er Jahren. Solche Durchschnittsbetrachtungen verdecken aber, dass der Markt in einigen Regionen bereits völlig ausgetrocknet ist. Die noch leerstehenden Wohnungen sind meist nicht am richtigen Ort. Zudem weisen alle Anzeichen am Mietwohnungsmarkt auf eine weitere deutliche Anspannung hin. Es ist bereits heute absehbar, dass der Bau von neuem Wohnraum nicht nur der aktuellen, sondern noch vielmehr der künftigen Nachfrage deutlich nachhinken wird. Die akute Wohnungsknappheit wird sich in immer mehr Regionen ausbreiten und spätestens nächstes Jahr dürfte die Leerwohnungsziffer den genannten langfristigen Mittelwert bereits deutlich unterschreiten. Mit der Wohnraumverknappung wird Wohnen für immer mehr Haushalte bald deutlich teurer. Die Erhöhung des Referenzzinssatzes verschärft die Situation zusätzlich und daher werden die Wohnkosten für viele Mieterhaushalte in absehbarer Zeit kräftig steigen.

Die Studie «Immobilien Schweiz» bietet jedes Quartal eine ausführliche Lagebeurteilung des Schweizer Immobilienmarkts.

Die aktuelle Studie sowie weitere Informationen gibt es hier: