Das Eigenheim wieder verkaufen

Ihr neuer Arbeitsort liegt am anderen Ende der Schweiz, die Zimmer der erwachsenen Kinder stehen leer, Sie wandern aus und brauchen das im Haus gebundene Kapital – es gibt viele Gründe, das Eigenheim zu verkaufen. Ein solcher Verkauf ist ein Geschäft von grosser Tragweite. Wie packen Sie es am besten an?

  Haus selber verkaufen

Möchten Sie Ihr Haus selber verkaufen? So packen Sie den Eigenheimverkauf an.

 

 

Situationsbeispiele       

 
Beispiel 1
– Nina und Franz L. 
Nina und Franz L. können in Chile ein kleines Hotel übernehmen und wollen deshalb ihr Reihenhaus verkaufen. Um Geld zu sparen, beschliessen die beiden, die Sache selber an die Hand zu nehmen. Damit es auf den gewünschten Zeitpunkt hin auch wirklich klappt, erstellen sie eine genaue Terminplanung. Wenn alles gut läuft, sollte bis zum Februar 2019 ein Käufer gefunden und der Vertrag unterzeichnet sein. 
Beispiel 2
– Doris D.
Doris D. sucht einen Makler für den Verkauf ihrer Wohnung. Im Branchenverzeichnis hat sie fünf Fachleute gefunden. Einer ist nicht bereit, Referenzen zu nennen. Die vier anderen haben gute Referenzen und offerieren ähnliche Konditionen. Nach einigen Verhandlungen gibt Frau D. den Auftrag einer Maklerin, die im Quartier bereits erfolgreich mehrere ähnliche Häuser verkauft hat. 

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Liegenschaft selber zu verkaufen, wartet eine spannende Herausforderung auf Sie. Erstellen Sie zuallererst einen Zeitplan für die gesamte Verkaufsabwicklung. Am einfachsten rechnen Sie vom gewünschten Verkaufstermin her rückwärts.

Ist Ihre Freizeit knapp, eilt der Verkauf oder liegt das Objekt weit von Ihrem Wohnort entfernt, werden Sie sich eher für den Beizug eines Maklers entscheiden. In der Regel begleitet Sie dieser vom ersten Beratungsgespräch bis zur Eintragung der Handänderung im Grundbuch. 

 

→ Gut zu wissen

Auch bei der Festlegung des Verkaufspreises kann Ihnen der Makler behilflich sein. Wenn Sie Ihr Eigenheim selber verkaufen, lohnt es sich, in dieser Frage Rat bei Fachleuten zu holen, zum Beispiel beim Schweizer Immobilienschätzer-Verband (www.siv.ch). Als erste Orientierung dient Ihnen die Liste mit den wertbestimmenden Faktoren.

 

Den Verkauf effizient abwickeln

Gut gestaltete Unterlagen sind eine wichtige Visitenkarte für Ihre Liegenschaft. Sie sollen nicht nur einen ersten, umfassenden und möglichst positiven Eindruck vermitteln, sondern auch alle wichtigen Angaben enthalten, damit Kaufinteressenten bei einer Bank ein Kreditbegehren stellen können.

Inserieren werden Sie Ihr Eigenheim einerseits auf den gängigen Internetplattformen (homegate.ch, immoscout24.ch, comparis.ch/immobilien, newhome.ch und casa.raiffeisen.ch). Aber auch Mund-zu-Mund-Propaganda, Inserate im Quartieranzeiger, Social Media, das Intranet am Arbeitsplatz oder eine Rundmail an Bekannte und Verwandte sind gute Wege zu Kaufinteressenten.

Haben Sie den richtigen Käufer gefunden, geht es darum, den eigentlichen Verkauf abzuwickeln. Kernstück ist der Kaufvertrag. Dieser wird immer von einem Notar aufgesetzt und dann von Käufer und Verkäufer auf dem Notariat unterschrieben. Anschliessend wird der Vertrag vom Notar beurkundet. Das Eigentum an der Liegenschaft ist aber erst übertragen, wenn der Kauf im Grundbuch eingetragen ist. Erst dann gehört die Liegenschaft definitiv dem Käufer.

 

→ Gut zu wissen

Am Tag der Unterzeichnung beim Notar überweist der Käufer üblicherweise eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises. Vor dem Eintrag ins Grundbuch muss dann ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen seiner Hypothekarbank vorliegen. Achten Sie darauf, dass dieses Vorgehen im Kaufvertrag festgehalten ist.

 

Steuerliche Folgen eines Liegenschaftsverkaufes beachten.

Ein Liegenschaftsverkauf kann nicht zuletzt weitreichende steuerliche Folgen nach sich ziehen.

Steuerliche Folgen Liegenschaftsverkauf

Ein Liegenschaftsverkauf hat nicht zuletzt auch steuerliche Folgen: Kaufen Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf keine neue Liegenschaft, erhöht sich in der Regel Ihr Vermögen und damit meist auch die Vermögenssteuer. Handkehrum sinkt Ihr steuerbares Einkommen durch den Wegfall des Eigenmietwerts. Sie werden aber auch mit neuen Steuern konfrontiert:

  • Handänderungssteuer und Grundbuchgebühr: Wechselt eine Liegenschaft den Eigentümer, spricht man in Fachkreisen von einer Handänderung. Für diesen Vorgang erheben alle Kantone eine Grundbuchgebühr. Zudem verlangen die meisten Kantone – Ausnahmen: AG, GL, SH, SZ, UR, ZG und ZH – eine Handänderungssteuer. Diese wird in der Regel vom Käufer bezahlt, die Grundbuchgebühr wird oft hälftig geteilt. Am besten halten Sie die Regelung der Zahlung im Kaufvertrag fest.
  • Grundstückgewinnsteuer: Diese wird vom Kanton erhoben und üblicherweise vom Verkäufer, also von Ihnen, bezahlt. Die Höhe variiert von Kanton zu Kanton. Basis für die Berechnung bildet einerseits die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis der Liegenschaft und dem Erlös aus dem Wiederverkauf, anderseits die Besitzdauer. Je länger man eine Liegenschaft besessen hat, desto tiefer fällt der Satz für die Grundstückgewinnsteuer. Wertvermehrende Investitionen – etwa den Ausbau des Estrichs – kann man vom Grundstückgewinn abziehen, ebenso die Kosten für den Verkauf.
     

→ Gut zu wissen

Wenn Sie mit dem Verkaufserlös wieder ein Eigenheim erwerben, kann die Grundstückgewinnsteuer ganz oder zumindest teilweise aufgeschoben werden. Sie muss erst bezahlt werden, wenn die neue Liegenschaft verkauft wird.

 

Mängel am Objekt: Wer haftet?

Ältere Objekte werden in der Regel unter Ausschluss jeglicher Haftung verkauft. Der Käufer übernimmt das Objekt «wie gesehen». Bei Liegenschaften, die weniger als fünf Jahre alt sind, laufen oft noch die Fristen für Garantieleistungen. Diese sollten im Vertrag auf den Käufer übertragen werden.

 

 

Der Ausschluss der Haftung für den Zustand bei älteren Gebäuden gibt Ihnen keinen Freipass dafür, offensichtliche Mängel zu verschweigen. Hier lohnt es sich, grössere Problemstellen – etwa ein undichtes Dach – explizit in den Verkaufsunterlagen zu erwähnen und bei Fragen ehrlich zu antworten. Verschweigen Sie Mängel bewusst, kann der Käufer später eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises verlangen. 

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Ratgeber-Bücher

Infoblätter

 

Terminplan Verkaufsabwicklung Terminplan Verkaufsabwicklung (PDF, 581.6KB)
Verkaufsdokumentation Verkaufsdokumentation (PDF, 583.2KB)
Wie viel ist die Liegenschaft wert? Wie viel ist die Liegenschaft wert? (PDF, 588.6KB)
Das gehört in den Kaufvertrag Das gehört in den Kaufvertrag (PDF, 585.4KB)