Stockwerkeigentum: Leben in der Gemeinschaft

Leben als Stockwerkeigentümer heisst Leben in einer Gemeinschaft. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen sich die Mitglieder an gewisse Regeln halten. Diese finden sich im Reglement und oft auch in einer Hausordnung. Oberste Instanz aber ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer.

 Leben in der Stockwerkeingetumsgemeinschaft

Leben als Stockwerkeigentümer heisst Leben in einer Gemeinschaft.

 

 

Situationsbeispiel  

 
Beispiel 
– Regina T. & Herr V.
Regina T. hat in ihrer Eigentumswohnung ein Kosmetikstudio eingerichtet. Von Montag bis Samstag gehen nun Kundinnen in der Liegenschaft ein und aus. Herr V. in der Parterrewohnung stört sich am «Geläufe» und am Geräusch der zufallenden Haustür. Er zeigt der Nachbarin das Reglement, in dem festgehalten ist, dass die Einheiten nur für Wohnen und stilles Gewerbe genutzt werden dürfen. «Ein Kosmetikstudio ist ein stilles Gewerbe», hält ihm Frau T. entgegen.

Keine seltene Situation: Zwar enthält das Reglement eine Regel, doch die Auslegung dieser Regel ist je nach Standpunkt eine andere. Dann ist die nächste Station die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Gibt diese Herrn V. recht, muss Regina T. ihr Kosmetikstudio an einen anderen Ort verlegen – es sei denn, sie fechte den Beschluss erfolgreich bei Gericht an.

Die Versammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft, sie entscheidet in allen wichtigen Fragen. Sie muss mindestens einmal jährlich stattfinden. Daran teilnehmen können nur die Eigentümerinnen und Eigentümer; es ist jedoch möglich, einen Stellvertreter zu bestimmen.

Wichtig ist, dass bei der Einberufung und Durchführung der Versammlung alles korrekt abläuft. Sonst kann es, sollte ein Eigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden sein, zu langwierigen, kostenintensiven Auseinandersetzungen kommen. Die Anforderungen sind einerseits im Gesetz festgehalten, anderseits enthalten die meisten Reglemente Bestimmungen dazu.

 

→ Gut zu wissen

Hat eine Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt, muss dieser zur Versammlung einladen. Tut er das nicht, kann ein Fünftel der Eigentümer die Einberufung verlangen. Ist kein Verwalter bestellt, kann jeder Eigentümer eine Versammlung einberufen.

Mit der Einladung zur Versammlung muss auch eine Traktandenliste verschickt werden. Die Eigentümer sollen sich auf die Beschlüsse, die gefasst werden müssen, vorbereiten können. Fasst die Stockwerkeigentümerversammlung einen Beschluss über ein Geschäft, das nicht genügend oder gar nicht traktandiert wurde, ist dieser anfechtbar.

 

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse in Abstimmungen. Dabei hat jeder Stockwerkeigentümer nur eine Stimme – selbst als Eigentümer mehrerer Wohnungen. Gehört eine Stockwerkeinheit mehreren Personen, haben alle gemeinsam ebenfalls nur eine Stimme.

 

✓ Tipp

Bei Stimmengleichheit kann es zu einer Pattsituation kommen. Das Reglement kann jedoch vorsehen, dass bei Stimmengleichheit zum Beispiel der Verwalter oder die Vorsitzende der Versammlung den Stichentscheid fällt. Vor allem in kleineren Gemeinschaften mit einer geraden Anzahl stimmberechtigter Eigentümer kann eine solche Bestimmung sinnvoll sein.

 

Die in der Versammlung gefällten Beschlüsse sind nicht nur für die Stockwerkeigentümer verbindlich, sondern beispielsweise auch für eine Käuferin oder die Erben. Deshalb ist es Pflicht, über die Versammlung ein Protokoll zu führen und dieses aufzubewahren (Art. 712n ZGB). Im Protokoll muss mindestens festgehalten sein, welche Eigentümer anwesend oder vertreten waren, welche Wertquoten sie auf sich vereinigten und welche Beschlüsse gefasst wurden.

 

→ Gut zu wissen

Sind Sie mit einem Beschluss der Versammlung nicht einverstanden, können Sie ihn anfechten. Aussichten auf Erfolg haben Sie aber nur, wenn der Beschluss oder das Vorgehen in der Versammlung gegen eine gesetzliche oder reglementarische Bestimmung verstösst. Dass Sie mit dem Beschluss nicht einverstanden sind, reicht nicht. Und Achtung: Sie haben nur einen Monat Zeit. Diese Frist beginnt dann zu laufen, wenn Sie Kenntnis vom Beschluss haben. Haben Sie an der Versammlung teilgenommen, also mit diesem Tag, waren Sie nicht dabei, spätestens mit der Zustellung des Protokolls. 

 

 Wenn ein Stockwerkeigentümer nicht spurt

Wenn ein Eigentümer gar nicht spurt

Nicht selten kommt es vor, dass sich Einzelne dem Willen der Gemeinschaft widersetzen und trotz aller Argumente keine Einsicht zeigen. Was dann?

 

Wenn sich ein Eigentümer den Beschlüssen nicht fügt, verletzt er gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen – deshalb kann die Gemeinschaft gerichtlich gegen ihn vorgehen. Das setzt aber voraus, dass die Situation klar und sofort beweisbar ist. Dann kann das Gericht dem widerspenstigen Eigentümer befehlen, sich künftig an die Beschlüsse respektive an die Gesetzes- oder Reglementsbestimmungen zu halten, und auch eine Busse als Sanktion androhen.

 

Bei besonders drastischen oder wiederholten Verstössen kann das Gericht einen Stockwerkeigentümer sogar aus der Gemeinschaft ausschliessen. Das ist jedoch eine Radikallösung und nur gerechtfertigt, wenn das Verhalten so schwerwiegend ist, dass den übrigen Eigentümern das weitere Zusammenleben nicht mehr zugemutet werden kann. Ausgeschlossen hat das Bundesgericht zum Beispiel einen Stockwerkeigentümer, der seine Einheit zum Betrieb eines Bordells vermietet hatte und sich trotz wiederholter Aufforderungen der Gemeinschaft weigerte, dem Mieter zu kündigen. 

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