Grundstückgewinnsteuer: Augen auf beim Haus(ver)kauf!

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, können nach dem Umzug das Leben in den neuen vier Wänden allmählich in vollen Zügen geniessen – und dann meldet sich das Steueramt bei Ihnen. Die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf des Grundstücks sei noch nicht beglichen und nun werden Sie dafür belangt. Sie fallen aus allen Wolken und fragen sich: Um welche Steuer geht es da?

Folgende Informationen finden Sie in diesem Beitrag:

1. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
2. Wie beeinflusst die Haltedauer die Höhe der Steuer?
3. In welchem Fall gilt der Steueraufschub?
4. Worauf müssen dabei Hauskäufer achten?

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die beim Verkauf eines Grundstücks fällig wird. Und sie wird oft unterschätzt. Für Verkäufer kann so aus einer vermeintlichen Traumrendite schnell ein böses Erwachen werden. «Verkaufspreis minus Anschaffungspreis gleich Gewinn?» Eben nicht. Denn für diesen Gewinn verlangt der Fiskus Steuern. Bezahlt der Verkäufer diese nicht, kann die Steuerbehörde den aktuellen Eigentümer belangen. Das Thema kann also auch für den Käufer höchst unangenehm werden. 

Für die Berechnung dieser Sondersteuer sind drei Faktoren massgebend: 

• Wie hoch ist der Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen?
• Wie lange waren Sie im Besitz des Grundstückes oder Objektes?
• Wo in der Schweiz befindet es sich? 

Besteuerung: Von Kanton zu Kanton unterschiedlich

In erster Linie soll die Grundstückgewinnsteuer jene treffen, die auf einen schnellen Gewinn aus sind. Nicht ganz zu Unrecht wird die Abgabe deshalb auch als «Spekulations-Riegel» bezeichnet. Ein Riegel, der in der Schweiz allerdings sehr unterschiedlich greift. Denn in den Kantonen kommen unterschiedliche Ansätze und Bestimmungen zur Anwendung. Auf einen Gewinn von 200'000 Franken innerhalb von 5 Jahren müssten Verkäufer in der Stadt Zug beispielsweise 20'000 Franken Grundstückgewinnsteuer zahlen. In Frauenfeld hingegen würden sie mit 80'000 Franken glatt das Vierfache abliefern. 

Wie beeinflusst die Haltedauer die Höhe der Steuer?

In den allermeisten Kantonen gilt das Grundprinzip: Je länger eine Liegenschaft im Besitz des Verkäufers war, je länger also die so genannte «Haltedauer», desto weniger Steuern müssen beim Verkauf bezahlt werden. Bei der Haltedauer gibt es aber Sonderfälle und Sonderregelungen, die die Rechnung mitunter erheblich verkomplizieren. Dies ist etwa bei alten Objekten der Fall. Ein historisches Haus kann heute Millionen wert sein, beim Erwerb aber schlug es womöglich nur mit ein paar zehntausend Franken zu Buche.

Es wäre in solch einem Fall vermessen, den rein nominellen Millionengewinn aus einem derartigen Verkauf voll zu besteuern. Mit dieser Situation gehen die Kantone unterschiedlich um und es lohnt sich für Verkäufer in jedem Fall, hier vorab entsprechende Informationen im betreffenden Kanton einzuholen, da jeder Kanton ein eigenes Steuergesetz kennt. Eine gute Übersicht bezüglich der Besonderheiten in den jeweiligen Kantonen finden Sie hier für die Kantone A - L und Kantone N - Z. 

In welchem Fall gilt der Steueraufschub?

Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, sofern der Verkäufer innert zwei Jahren den gesamten Verkaufsertrag in eine «Ersatzliegenschaft» in der Schweiz investiert. Vereinfacht gesagt: Er kauft aus dem Erlös des alten Hauses ein neues. Der Steueraufschub gilt aber nur, wenn die «Ersatzliegenschaft» selber bewohnt wird.

Ähnlich verhält es sich bei Erbschaften. Vermacht jemand seine Wohnung beispielsweise durch Schenkung oder Erbvorbezug seinem Sohn, ist der Sohn zwar neuer Besitzer, dennoch müssen die Eltern nicht zahlen. Auch hier unter der Voraussetzung, dass der Sohn die Wohnung selbst bewohnt. Die Steuer wird erst fällig, wenn der Sohn die elterliche Wohnung an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschieberei munter weitergehen kann. Dann nämlich, wenn der Sohn – Sie ahnen es – wiederum eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz kauft. 

5 Tipps, wie Sie sich als Hauskäufer absichern

Macht ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, muss er diesen also versteuern; die beschriebene Grundstückgewinnsteuer wird fällig. Bezahlt der Verkäufer jedoch nicht, hat die Steuerbehörde ein gutes Mittel in der Hand: Sie kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Unter diesen Voraussetzungen kann so direkt auf den Käufer zugegriffen werden. Um als Käufer böse Überraschungen zu vermeiden, können Sie sich vorgängig absichern:

1. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder dem Steueramt des neuen Wohnorts, ob Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind.
2. Lassen Sie den Verkäufer den geschuldeten Steuerbetrag hinterlegen – etwa beim Steueramt oder auf ein Konto bei einer Bank. Wie hoch die Steuern ausfallen werden, können Sie     vorgängig bei der Steuerbehörde berechnen lassen.
3. Alternativ können Sie vereinbaren, dass Sie als Käufer den Kaufpreis auf ein Konto hinterlegen, auf das der Verkäufer erst nach Entrichten der Grundstückgewinnsteuer Zugriff hat…
4. … oder dass Sie die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers bezahlen – und die entsprechende Summe vom Kaufpreis abziehen.
5. Regeln Sie ausdrücklich im Kaufvertrag, wie die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer geregelt wird. 

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