Cycle de vie d'un bien - Que faut-il rénover et quand?

Votre bien a besoin d'être entretenu régulièrement, tout comme votre voiture qui doit être révisée, autrement elle perd de sa valeur. Pour planifier les frais d'entretien d'un bien, il est important de connaître la durée de vie de chaque élément. Il convient ainsi d'établir une estimation des rénovations ou des renouvellements complets à prévoir et le montant des coûts engendrés. En effet, des investissements réguliers et une planification cohérente permettent de faire baisser les coûts, de conserver le confort de son bien et d'augmenter son prix de vente.

Les biens immobiliers sont des placements de capitaux à long terme sur 50, 80 voire même 100 ans. La durée de vie totale se compose de divers cycles de renouvellement et intervalles d'entretien plus ou moins longs, en fonction de l'élément concerné. Pour les propriétaires, il est ainsi important de planifier les investissements, les frais d'exploitation, ainsi que les coûts d'entretien et de renouvellement sur le long terme, et de façon anticipée. En optant pour la mauvaise stratégie, ces propriétaires risquent d'avoir des coûts de rénovation élevés ou de voir leur bien perdre de sa valeur.

Des provisions annuelles à hauteur de 1% à 1,5% de la valeur à neuf du bâtiment permettent d'éviter tout manque de fonds pour des rénovations à venir. Une analyse établie de manière anticipée, sur le long terme, et un aperçu des besoins de rénovation et de la durée de vie résiduelle des différents éléments offrent aussi une sécurité dans la planification et permettent d'aboutir à un budget convenable, tout en harmonisant les provisions annuelles au profil de coûts issu de l'analyse. Mais quelles sont donc les durées de vie de chaque élément de votre bien immobilier?

 

Comment connaître la durée de vie des différents éléments d'un bien

Cycle de vie d'un bien

Infographie: Comment connaître la durée de vie des différents éléments d'un bien (durée de vie en années).

Lors de la reprise d'un bien, qu'il soit neuf ou ancien, il est judicieux de définir avec précision et assez rapidement les besoins futurs de rénovation, sur la base d'une analyse approfondie de l'ensemble de la structure de construction, et d'établir un calendrier à cet effet. Car pour planifier les frais d'entretien d'un bien, il est important de connaître la durée de vie de chaque élément.

L'Association des propriétaires fonciers (APF) a établi un «tableau paritaire des amortissements» en collaboration avec l'Association suisse des locataires (ASLOCA), pour l'ensemble des éléments d'un bien: les conduites, les installations électriques, les principaux appareils du bien tels que le chauffage, le lave-linge ou le réfrigérateur, grâce auquel un calendrier de rénovation peut être établi avec cohérence. Le tableau indiqué ci-après souligne la durée de vie de chaque élément et l'intervalle requis entre chaque entretien, dans la mesure où un renouvellement de l'élément n'est pas nécessaire:

 

Composant

Durée de vie

Intervalle de maintenance

Chaudière 20 ans 1 x par an
Chauffage au sol 30 ans 1 x par an
Canalisations 50 ans tous les 5 ans
Toit en tuiles 50 ans 1 x par an
Toit plat 30 ans 1 x par an
Fenêtres plastique et métal 25 ans tous les 6 – 8 ans
Fenêtres bois 30 ans tous les 10 ans
Stores à lamelles 25 ans tous les 7 – 8 ans
Lavabo/WC/céramiques 35 ans  
Réfrigérateur-congélateur 10 ans  

Comment calculer les coûts du cycle de vie et fixer un budget

La plupart du temps, on sous-estime et évalue incorrectement les coûts engendrés par la durée de vie d'un bien. Les coûts de construction générés pendant la phase de réalisation représentent souvent à peine 20% de l'ensemble des coûts. Or, cette phase influe considérablement sur les 80% restants, qui apparaissent une fois la construction du bâtiment achevée.

Afin de contrôler ces frais d'exploitation courants, il est nécessaire de mettre en œuvre des mesures de rénovation régulières. Même si ces frais demandent un apport conséquent en capital, ils impactent significativement le maintien de la valeur du bien. La planification de provisions est donc indispensable! Afin de pouvoir supporter financièrement et mettre en œuvre les mesures nécessaires au bon moment, il est vivement recommandé aux propriétaires fonciers de prévoir, dès le début, des provisions annuelles de 1% à 1,5% de la valeur du bâtiment. En même temps que l'énumération concrète des futurs besoins en rénovations, il est important de prendre en main une planification budgétaire appropriée au bien concerné et de la respecter au fil des années.

Contactez votre Banque le plus rapidement possible pour échanger sur vos futurs projets de rénovation et sur leurs financements. Raiffeisen vous propose un outil d'analyse exclusif et gratuit avec eVALO, qui vous permettra d'identifier les besoins potentiels en investissement pour les mesures de rénovation que vous planifiez, y compris les subventions de la part de la Confédération et des cantons, les éventuels allégements fiscaux, et le potentiel en termes d'économies énergétiques. Ces résultats devraient impérativement être pris en compte dans toute planification budgétaire.

Les investissements en valent la peine!

Des mesures d'entretien et d'assainissement régulières ont un impact important sur la vente ultérieure ou la transmission du bien à vos descendants.

 

Le prix de vente augmente notamment de plus de 15% lorsque le bien est en bon état, plutôt que dans un état moyen. Lorsque le bien est en excellent état (de par la construction d'une cuisine multifonction, par l'amélioration des blocs sanitaires ou par des revêtements de sol de très haute qualité), le prix de vente des appartements peut même augmenter de plus de 45%.

Abordez la planification des rénovations

Grâce aux indicateurs disponibles sur la durée de vie des différents éléments, il est possible d'établir le calendrier idéal des rénovations, permettant ainsi d'optimiser le rapport coûts / investissements d'une part, et le rapport maintien de la valeur / progression d'autre part. Cette tâche est délicate, d'autant plus que les intérêts personnels, les possibilités financières, les conditions financières, ainsi que les dispositions légales jouent également un rôle clé pour déterminer si la rénovation d'une partie du bien peut être entreprise ou non et à quelle date, outre la durée de vie résiduelle calculée. L'éventail des options s'étend de l'attente en toute conscience jusqu'à ce qu'une rénovation soit incontournable, à la reconstruction complète, en passant par une simple «rénovation superficielle».

Interview de Roland Altwegg, expert

Quel est le niveau de sensibilisation des clients, aujourd'hui, au sujet des coûts du cycle de vie, lorsqu'ils demandent conseil à Raiffeisen pour le financement d'une rénovation?

Souvent, ils n'anticipent pas suffisamment les futures rénovations des maisons individuelles et des appartements. Au contraire, ils devraient constituer des réserves dédiées aux cycles de renouvellement du bien avant d'effectuer les premières rénovations, afin de disposer d'un capital suffisant et au minimum des fonds propres nécessaires. Dans les situations où les clients se renseignent explicitement sur les financements en matière de rénovations, ils sont en règle générale conscients des coûts du cycle de vie ou en ont pris connaissance. Au moment où ils souhaitent acquérir un bien existant, ils n'envisagent pas encore les coûts de rénovation non apparents. Ces clients apprécient donc vivement les conseils transmis par leur Banque Raiffeisen.

 

Quels sont les éléments d'un bien qui sont le plus souvent présentés lors d'une étape de rénovation?

Ce sont généralement des éléments qui impliqueraient de nouvelles dépenses encore plus importantes suite à une rénovation séparée d'une partie du bien, par rapport à une rénovation commune qui aurait été moins onéreuse, et des éléments qui peuvent être également coordonnés de façon optimale. La rénovation d'une façade (rafraîchissement de la façade, isolation) s'associe parfaitement au renouvellement des fenêtres par exemple, en raison de leur connexion étroite et directe. Un renouvellement ultérieur des fenêtres aurait un impact sur la façade déjà remplacée et les anciennes fenêtres ne seraient pas non plus adaptées à la nouvelle façade, au niveau de l'isolation. Il peut être éventuellement aussi préférable que le système d'occultation (volets, stores) soit rénové en parallèle.

Il est également judicieux de procéder au remplacement d'un chauffage en même temps que l'isolation, puisqu'un chauffage aux dimensions moins importantes et à faibles coûts suffit, du fait d'une consommation plus faible.

Réalisez sans attendre un état des lieux des composants de votre foyer (PDF, 772.3KB) et découvrez ce que vous devriez remplacer prochainement. 

 

Comment Raiffeisen procède-t-elle pour planifier le financement des rénovations à long terme? Quels en sont les points-clés?

Le financement actuel du bien constitue le premier des points-clés: quelle est la valeur estimée à l'heure actuelle? A combien s'élève l'hypothèque et par conséquent l’avance? La solvabilité du propriétaire est également cruciale. Quel financement est réalisable à long terme, et pour qui? On en vient alors déjà aux mesures de rénovation prévues: quelle partie permet d'accroître la valeur du bien et impacte donc sa valeur future, et quelle partie permet plutôt de préserver sa valeur? Il convient également de prendre en compte la manière dont ces mesures de rénovation sont financées: quelle part revient au propriétaire lui-même, et à combien s'élève le montant nécessaire financé par la Banque? Raiffeisen tient compte des étapes de rénovation et des besoins de financement dans le cadre d’une proposition de financement, ainsi que des répercussions et opportunités disponibles sur le plan fiscal.

Une fois tous ces points ainsi que leurs interactions pris en compte, il est possible de planifier un financement à long terme de mesures de rénovation, réparties sur plusieurs années.

 

Quels sont les plus-values et les avantages dont profitent les clients, avec une planification en matière de budget et de rénovation de cette nature?

Une planification d'un financement sur le long terme permet de garantir au client que les mesures de rénovation envisagées pourront être entreprises à l'avenir et que les fonds ne manqueront pas, une fois au beau milieu de ses travaux. Ces mesures et leur financement peuvent également être optimisés sur le plan fiscal, ce qui peut entraîner la réduction des charges fiscales.

La planification de mesures de rénovation sur le long terme contribue aussi à éviter les erreurs dans leur mise en œuvre, et les coûts et inconvénients qui en découlent.

 

A propos de

Roland Altwegg est responsable du secteur Produits & Coopérations chez Raiffeisen Suisse.