Comment convaincre vos copropriétaires, de l’intérêt d’une rénovation?

De nombreux projets de rénovation menacent d’échouer, dès l’assemblée des propriétaires par étages. Nous vous présentons les obstacles potentiels et les arguments qui vous permettront, en tant que copropriétaire, de convaincre vos voisins des avantages d’une rénovation!

La Suisse compte des propriétés par étages (PPE) depuis 1965. La plupart des premiers bâtiments de PPE sont donc vieux de plus de cinquante ans, et doivent être rénovés. Or, lorsqu’il est question des frais de rénovations, le potentiel de conflits au sein des communautés de propriétaires par étages est souvent élevé. Le projet finit souvent dans l’impasse, si les copropriétaires ne parviennent pas à un accord concernant la stratégie de rénovation. Prendre le recul nécessaire et utiliser les bons arguments est souvent utile, car cela permet de contrer ces situations désagréables.

 

Créez un fonds de rénovation suffisant

Le manque d’argent est l’une des principales raison empêchant les rénovations d’être réalisées. Rien d’étonnant à cela, car les rénovations coûtent cher! La rénovation d’une toiture coûte par exemple environ 100 francs le mètre carré, l’installation d’un chauffage à pellets, quant à elle, entre 30’000 et 40’000 francs.

Le toit et le chauffage font partie de la propriété collective, contrairement aux portes des logements ou aux sols des différents appartements d’un immeuble locatif. La communauté de propriétaires par étages supporte donc collectivement ces rénovations. Les fonds de rénovation sont créés précisément pour financer ces dernières. L’Association suisse des propriétaires par étages recommande aux copropriétaires d’épargner au moins 0,3% de la valeur d’assurance du bâtiment par année, en tant que réserve pour les rénovations. Le fonds de rénovation doit par ailleurs atteindre 6 à 8% de la valeur d’assurance du bâtiment à long terme.

Si les moyens disponibles dans le fonds de rénovation ne suffisent pas pour une rénovation, les copropriétaires impliqués doivent injecter des contributions supplémentaires, ce qui augmente les risques potentiels de rejet d’un projet de rénovation. 

 

La rénovation en cas de majorité

Le projet de rénovation risque d’échouer si le rejet est trop important. En effet, les mesures de construction nécessaires au maintien de la valeur et de la fonctionnalité du bien immobilier requièrent la majorité simple de l’assemblée des copropriétaires, c’est à dire l’accord de la majorité de tous les copropriétaires. Il faut même une majorité qualifiée pour les mesures visant à augmenter la valeur du bien, telles que l’installation de capteurs solaires par exemple. En l’occurrence, il faut que non seulement la majorité des copropriétaires donne son accord, mais ils doivent, en même temps, détenir la majorité des parts de la propriété par étages.

Une aide extérieure s’impose, en l’absence d’un accord au sein de la communauté. Il peut s’agir de l’administrateur externe, mais également d’un médiateur spécifique, qui aide la communauté à trouver un consensus. Or, avant de recourir à une telle mesure, il suffit peut-être d’avancer les bons arguments en faveur d’une rénovation! Notre mémento (PDF, 30.6KB) vous aide à les trouver, et à bien vous préparer pour l’assemblée des copropriétaires. 

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Mémento: Rénovation de la copropriété (PDF, 30.6KB)

N’hésitez pas à faire appel à la justice, en cas d’urgence

Le code civil (CC) prévoit encore une porte de sortie si vous êtes dans l’impasse et ne parvenez pas à une majorité. L’art. 647, al. 2, chiff. 1 stipule que chaque copropriétaire peut demander «que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge». En règle générale, le tribunal compétent est celui du lieu de l’immeuble. Vous devez recourir à une aide juridique, si vous souhaitez aller avec votre demande devant le tribunal.

En cas de majorité et de décision de la rénovation, vous pouvez toujours courir le risque que cette dernière ne soit pas faisable. C’est par exemple le cas, si une ou plusieurs des parties impliquées ne possèdent pas la capacité financière nécessaire. Dans ce cas, les propriétaires de la communauté de PPE peuvent être contraints de verser leur contribution, même si cela les oblige à vendre leur part. C’est cependant rarement le cas dans la pratique. Il est toutefois possible de repousser le projet de rénovation ou de le diviser en étapes, afin de gagner du temps pour réunir les fonds nécessaires.

Dans le meilleur des cas, la majorité (qualifiée) s’est prononcée en faveur de la rénovation, la capacité financière est garantie et vous pouvez lancer la rénovation. Dans cette configuration, plus rien ne fait alors obstacle à la réussite de votre rénovation!

Nous sommes à votre disposition!

Vous faites partie d’une communauté de propriétaires par étages, vous êtes administrateur ou vous envisagez d’acheter un logement au sein d’une PPE? Dans le cadre de notre conseil en propriété du logement, nous vous proposons des services complets, afin que la rénovation ne soit pas vouée à l’échec dès sa planification! Vous trouverez ici de plus amples détails à ce sujet. 

Conseil en propriété du logement