Que doit contenir le dossier de vente?

Un dossier de vente professionnel permet de vendre un bien immobilier rapidement et avec succès au meilleur prix. La présentation élégante des immeubles suscite l'intérêt des acheteurs potentiels et répond à de nombreuses questions. La documentation de vente doit fournir une image complète de l'immeuble, accompagnée de photos de qualité, une description pertinente et tous les documents nécessaires. En bref: plus votre dossier est convaincant, plus vos chances de vendre rapidement votre bien augmentent.

Un dossier conçu par des professionnels est primordial au niveau de la durée et du prix de vente. Une documentation attrayante suscite davantage d'attrait et d'intérêt aux yeux des clients. Dans l'idéal, le dossier s'adressera exactement aux bons segments de clientèle et favorisera la concurrence entre les acheteurs potentiels. Les conseillers immobiliers recommandent de ne pas insérer l'immeuble plus de trois à six mois maximum, afin qu'il ne devienne pas invendable. Plus la durée se prolonge, plus les chances d'une vente diminuent. 

Que doit-on intégrer dans un dossier de vente?

1. Présentation de l'immeuble en un coup d'œil

Titre

Court et concis, le titre exprime les avantages les plus importants du bien immobilier et séduit les acheteurs potentiels.
Photos
Des photos actuelles faites par des professionnels mettent en valeur l'extérieur et l'intérieur. Veillez à ne montrer aucun élément personnel, tel que des photos de famille. En ce qui concerne le nombre de photos, les experts conseillent d'y publier 6 à 8 prises.
Factsheet avec les principales informations Elle comprend l'adresse de l'immeuble, le type de bien, l'année de construction, le nombre de pièces, d'étages et de places de parking, les surfaces, ainsi que la disponibilité et une courte liste des caractéristiques et des points importants, par exemple la «chambre spacieuse des parents avec dressing lumineux et sa propre salle de bains», ou le «parking souterrain non accessible au public», la «terrasse sans vis-à-vis», ou même le «jardin facile d'entretien».
Prix et conditions Les experts soulignent, encore et toujours, l'importance de fixer un prix réaliste, mais aussi stratégique du point de vue de la vente. Un expert se chargera de vous donner une estimation neutre, réaliste et conforme au marché, votre conseiller bancaire se fera un plaisir de vous conseiller y compris en ce qui concerne l'estimation immobilière vérifiée par Raiffeisen. En termes de stratégie de vente, il convient de noter que de nombreux acheteurs potentiels définissent un prix plafond ou une fourchette de prix dans leurs requêtes de recherche sur les portails immobiliers afin de ne recevoir que des offres adaptées. Par conséquent, veillez à ne pas dépasser ces fourchettes lorsque vous définissez le prix. Il n'est ainsi pas recommandé de fixer le prix à 1,32 million de francs – en termes de stratégie de vente, un prix de 1,29 million de francs se situerait dans la limite de 1,3 million de francs dans les abonnements de recherche. Aussi, gardez à l'esprit que l'acheteur potentiel communiquera le prix de vente proposé à sa banque, et que cette dernière procédera elle aussi à une estimation de l'immeuble dans le cadre du financement. Si les conseillers à la clientèle jugent que le prix que vous proposez est injustifié, la différence impliquera une utilisation plus importante de capitaux propres de la part de l'acheteur – un bien peut ainsi rapidement devenir peu attrayant pour les acheteurs. La procédure dite de l'appel d'offres permet plus de flexibilité dans la détermination du prix de départ – la concurrence entre les acheteurs peut conduire à une maximisation des prix dans une procédure structurée d'un appel. L'accompagnement par un agent immobilier professionnel est toutefois recommandé si vous êtes intéressé par le processus pour vendre votre bien.
Données de contact N'oubliez pas de rester joignable et donc de fournir vos données complètes de contact.
Habitabilité de l'immeuble Veuillez fixer de manière fixe la date à laquelle il est possible d'emménager dans l'immeuble (les experts recommandent d'indiquer «immédiatement», sachant que cela attire davantage les acheteurs). Coordonnez soigneusement la planification de la date avec vos propres plans, notamment si vous avez l'intention de vendre et d'acheter simultanément un nouveau logement en propriété.

2. Description détaillée du quartier

Emplacement et plan d'accès, y compris les POI La description de l'emplacement et du cadre comprend toutes les informations pertinentes sur la commune et ses infrastructures, de même que sur la distance entre les écoles / jardins d'enfants, transports publics et arrêts, commerces et éventuellement aussi les banques, autorités, etc. Utilisez des drapeaux pour indiquer clairement les endroits les plus importants pour l'acheteur potentiel (les soi-disant points of interests, ou POI, tels que vous les connaissez de Google Maps). Veillez à placer les drapeaux les plus importants au milieu de la carte. Indiquez également la distance entre le bien et les lieux importants, par ex. école primaire 10 min. à pieds, Coop 6 minutes en bus, etc. Vous trouverez des informations utiles pour une description réussie du lieu dans les informations Raiffeisen sur la commune 

3. Description détaillée du bien

Description du bien

La description du bien immobilier résume par écrit toutes les informations essentielles le concernant, y compris l'architecture, la disposition des pièces, les équipements, les particularités, l'évaluation énergétique et l'état de la construction. Si vous n'avez aucune information sur la classe d'efficacité énergétique ou la classe CECB de votre bien immobilier, Raiffeisen propose un moyen simple et gratuit de la déterminer la classe en ligne avec eVALO. Décrivez le bâtiment en détail et mentionnez des points intéressants tels que le triple vitrage, les panneaux photovoltaïque et solaire, le type de chauffage, etc.
Description du bâtiment Il est recommandé de décrire en détail la qualité de la construction. Saisissez ici toutes les informations importantes concernant les matériaux installés (toit, protection contre la chaleur, le bruit et le feu, fondations, sols, murs extérieurs et intérieurs, etc.), la situation des nappes d'eau, les zones de protection et les émissions etc.
Plan de surface du bien Les plans de surface de tous les étages clarifient l'agencement et la taille des pièces. (Dans le cas d'une maisonnette, n'oubliez pas d'inclure les deux plans de surface.) Si des changements ont été apportés au plan de surface depuis la construction initiale du logement, marquez-les également sur les plans; si on connaît l'architecte qui a dirigé la transformation ou les travaux d'expansion, essayez de le contacter et demandez-lui de changer les plans. Les plans de surface manquants peuvent être demandés à l'autorité responsable des constructions de la commune. 
Plan cadastral Le plan cadastral fait partie du registre foncier et fournit des informations sur les limites du bien et ses distances frontalières, la taille des parcelles, les espaces verts aménagés et non aménagés, les sous-structures et les numéros cadastraux. Le plan de zone établit une distinction entre les zones de construction et hors construction et spécifie le nombre d'étages possible. Le plan cadastral peut également être commandé auprès du registre foncier.

4. Documents de vente

Justificatif d'assurance bâtiment Le justificatif d'assurance contient des informations sur la valeur à neuf ainsi que la valeur actuelle. Par ailleurs il indique également le volume en m3
Extrait du registre foncier L'extrait du registre foncier contient des informations sur la propriété et les servitudes (droits et charges).
Certificat CECB Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (si disponible) informe les parties intéressées de la qualité énergétique du bâtiment.

4 conseils de l'expert immobilier

Le but est d'attirer les acheteurs potentiels à venir visiter et, au bout du compte, à acheter. Toutefois, veillez également à ne pas dissimuler ni les défauts, ni les inconvénients, comme le besoin réel de rénovation. Plus le dossier est transparent, plus il instaurera de la confiance dès le départ, et plus il sera crédible dans son ensemble. Par ailleurs, voici les conseils suivants de notre expert immobilier:

1. Présenter les meilleurs arguments au début

L'acheteur potentiel continuera de lire et d'être inspiré par le bien, selon l'ordre des arguments de vente. Par conséquent, mettez toujours en avant les meilleurs atouts de l'immeuble.

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2. Identifier les avantages dans les inconvénients

Selon les affinités de tout un chacun, les inconvénients présumés s'avèrent être des avantages. Voici quelques exemples: Un bien immobilier avec un besoin de rénovation peut offrir à un nouveau propriétaire davantage de possibilités pour réaliser ses propres idées. Pouvoir rénover un immeuble est donc un aspect très positif. Le bien bénéficie d'un emplacement idéal et facilement accessible. Le petit jardin s'adresse aux gens qui ne veulent pas passer leur temps libre avec trop de jardinage.

3. Les images en disent plus que les mots 

Les photos de grande qualité, et prises par un photographe professionnel, illustreront le bien sous une meilleure résolution et un meilleur angle. Comptez en principe entre six et huit photos. Mettez en valeur les vues extérieures et intérieures en plein jour et par beau temps. Laissez les lumières allumées y compris en cours de journée pour les photos intérieures, afin de créer une luminosité supplémentaire et un éclairage optimal pour les prises. N'oubliez pas d'inclure des photos de caractéristiques particulières de l'immeuble dans la documentation, par exemple une piscine ou une cuisine hors du commun. Prenez des photos via les drones, utilisez celles à 360 degrés ou concevez une visite 3D virtuelle pour un bien vacant, afin de susciter l'intérêt auprès des acheteurs potentiels et ainsi concrétiser l'objet de manière interactive et ludique, y compris à distance. Les experts déconseillent toutefois de mettre des vidéos du bien immobilier sur Internet pour des raisons de confidentialité et afin de se protéger contre les cambriolages.

 

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4. Joindre une estimation immobilière vérifiée par la Banque

Un aspect important de votre documentation est le prix de vente auquel vous proposez le bien immobilier. Il conditionne en grande partie le fait que l'immeuble est vendu rapidement et de la meilleure manière possible. Ne vous fiez pas à l'estimation officielle – elle est uniquement pertinente pour des raisons fiscales et généralement bien inférieure à la valeur du marché. Une estimation immobilière neutre, actuelle et conforme au marché par un expert est conseillée. Raiffeisen vous propose donc l'estimation immobilière vérifiée par la Banque. Joignez-la à votre dossier. Vous créerez davantage de transparence et renforcerez votre crédibilité, ainsi que la confiance du côté des acheteurs potentiels. Car ils vérifieront certainement les prix. D'une part, parce que les banques ne sont pas disposées à financer des biens surévalués aux conditions habituelles, d'autre part parce qu'elles risqueront de les vendre à perte ultérieurement.

 

De quoi faut-il tenir compte en spécial?

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