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Progettare il risanamento in 5 fasi
Un risanamento dovrebbe essere pianificato dettagliatamente al fine di ridurre al minimo i costi, adeguare il finanziamento in maniera ottimale alle proprie possibilità e ottenere il migliore risultato possibile e la conservazione del valore. Potete procedere in questo modo dalla prima valutazione all'incarico degli artigiani e all'attuazione dei lavori.
Un risanamento inizia nel migliore dei casi con una valutazione energetica e una pianificazione globale. Forse volete sostituire alcune finestre perché vecchie o non impermeabili e dunque causa di dispersione del calore. O rendere il vostro vecchio immobile nel complesso più confortevole ed efficiente dal punto di vista energetico. A prescindere che vogliate risolvere un problema circoscritto o ristrutturare l'intera abitazione primaria, un intervento di risanamento inizia nel migliore dei casi con una valutazione energetica e una pianificazione armonizzata e a 360°.
Le 5 fasi della pianificazione del risanamento
Fase 1: Analisi dello stato attuale
Nella prima fase ponete le basi del vostro progetto di risanamento. Partendo da un'analisi specialistica desumete interventi opportuni e chiedete consiglio a esperti in materia di efficienza energetica. In primo piano vi sono a tal proposito le domande relative allo stato in cui si trova al momento il vostro edificio e al modo in cui potete ridurre il vostro consumo energetico nell'ambito del risanamento.
Effettuare l'analisi online
Con eVALO, il tool di analisi online, potete farvi un'idea sullo stato energetico della vostra casa gratuitamente e in modo semplice, inclusa la classificazione nelle classi di efficienza energetica. Scoprirete con quali interventi concreti di risanamento potrete risparmiare energia e costi in futuro. Queste informazioni vi forniscono le prime indicazioni su eventuali opportuni interventi e possibilità di risanamento. Con eVALO ricevete inoltre informazioni sul fabbisogno di investimento e sulle sovvenzioni disponibili per tre scenari di risanamento alternativi. Sulla base dell'analisi costi/benefici per ogni scenario decidete infine quali interventi di risanamento sembrano opportuni e finanziabili.
L'analisi in eVALO viene creata in larga misura genericamente, ovvero sulla base di dati quantitativi. Naturalmente in questo modo non è possibile effettuare una valutazione professionale. La valutazione energetica online offre pertanto un buon primo orientamento. Non può, tuttavia, sostituire una consulenza in loco effettuata dall'esperto sulla base di caratteristiche individuali dell'edificio.
Effettuare una consulenza energetica CECE®Plus
Se il progetto di risanamento dovesse diventare concreto, si consiglia una consulenza energetica approfondita da parte di un esperto CECE® in loco. Ogni edificio è individuale: grazie al supporto di un esperto CECE® ricevete un'analisi ad hoc per il vostro oggetto. I punti deboli dell'edificio vengono rilevati dall'esperto nel sopralluogo e viene identificato il potenziale energetico in relazione all'involucro dell'edificio, ai boiler e alle utenze elettriche. Inoltre, in questo modo è possibile evitare decisioni sbagliate, come ad es. un impianto di riscaldamento dimensionato in modo errato. Il rapporto dell'esperto costituisce inoltre la base necessaria per eventuali richieste di sovvenzioni alla Confederazione, al Cantone e al Comune.
Irrinunciabile per la pianificazione del risanamento è fare il punto della situazione iniziale in modo dettagliato. Un'analisi completa dello stato attuale dell'edificio costituisce la base per un risanamento di successo. A tale proposito vengono analizzati più da vicino i settori sottostanti.
Quali parti dell'edificio devono essere analizzate?
Involucro dell'edificio La qualità dell'isolamento termico influenza in modo decisivo l'efficienza energetica di un edificio. Verificate se è presente un isolamento termico, quali materiali sono stati utilizzati e qual è la robustezza del materiale isolante. Finestre Lo stato energetico delle finestre è dato dal valore di isolamento termico (valore U), che per le finestre a vetro singolo è di gran lunga più elevato e quindi peggiore rispetto alle finestre moderne con tripli vetri isolanti basso-emissivi. Inoltre, l'insonorizzazione può rappresentare un ulteriore criterio importante. Cantina I punti deboli nella cantina sono il pavimento e i muri esterni senza isolamento termico. Se le pareti della cantina sono umide, sono necessari interventi supplementari per l'impermeabilizzazione. Tetto I danni al tetto o un isolamento insufficiente rendono necessario un risanamento del tetto. Se non è pianificato un potenziamento del tetto, al posto di un suo isolamento è possibile prendere in considerazione anche un isolamento della soffitta. Domotica Oltre alla struttura costruttiva vera e propria, l'impianto di riscaldamento e il riscaldamento dell'acqua influiscono notevolmente sul consumo energetico dell'immobile. Se risanate il vostro riscaldamento, rinnovate il riscaldamento dell'acqua e installate un impianto di aerazione, è possibile risparmiare in modo notevole sui costi di riscaldamento. Solare Fotovoltaico L'applicazione di pannelli solari consente la produzione ecologica e a tutela del clima di elettricità e acqua calda in modo del tutto indipendente da combustibili fossili. Ciò può aumentare ulteriormente il valore dell'immobile e ridurre le emissioni di CO2. Fase 2: Sviluppare la strategia di risanamento
Nella seconda fase, insieme al vostro consulente energetico elaborate una strategia di risanamento sulla base del rapporto CECE®Plus o eVALO e del risultante catalogo degli interventi. Oltre agli interventi di risanamento e al budget, vengono valutati il potenziale di risparmio, le sinergie e la correttezza della sequenza di risanamento.
Perché è importante una strategia di risanamento?
Ogni intervento modifica il sistema dell'edificio nel suo complesso. Se ad es. viene effettuata solo una sostituzione delle finestre, senza adeguare la trasmissione di calore dell'involucro dell'edificio, ne possono conseguire danni da umidità. Se contemporaneamente alla sostituzione delle finestre deve essere rinnovata la facciata, è necessario armonizzare le finestre alla facciata della casa isolata. Un ulteriore esempio di risanamento è il rinnovamento del sistema di riscaldamento. Se l'involucro dell'edificio viene modernizzato solo dopo l'installazione del riscaldamento, è possibile poi che l'impianto di riscaldamento sia sovradimensionato e che operi con minore efficienza energetica.
Un esperto CECE conosce questi problemi e crea un piano di risanamento globale che combina tra loro interventi efficaci e definisce la corretta sequenza per opportuni passaggi architettonici.
Perché deve essere definito un programma di risanamento?
Il programma di risanamento consente una valutazione realistica in relazione al momento e al dispendio di tempo dei singoli interventi di risanamento ma anche ai costi ad esso connessi. A tale proposito vengono chiarite le seguenti domande:
- Cosa deve essere effettivamente risanato e in quale sequenza?
- Qual è il momento giusto per il risanamento? Ci sono condizioni quadro stagionali?
- Si desidera risanare in modo graduale, passo dopo passo o effettuare subito un risanamento complessivo?
La selezione e la combinazione degli interventi devono essere esattamente su misura dell'edificio. Il programma di risanamento dettagliato definisce le singole fasi del risanamento nella sequenza corretta, prende in considerazione le sovvenzioni disponibili e punta a un finanziamento ottimale.
Cosa deve essere risanato e in quale ordine?
Il principio del risanamento è: rinnovare dall'esterno all'interno. Per il risanamento dovete pertanto procedere nell'ordine seguente:
- Risanare il tetto con nuova copertura, isolamento termico e potenziamento
- Chiudere ermeticamente la cantina, isolare le pareti della cantina e la soletta sopra la cantina
- Risanare le pareti esterne con isolamento termico di alta qualità, rinnovare finestre e porte con vetri isolanti basso-emissivi. Eventualmente installare dei collettori solar
- Installare tecnologie impiantistiche (armonizzate con il nuovo involucro esterno isolato)
- Ampliare l’interno
Vantaggi e svantaggi del risanamento complessivo rispetto alla definizione di tappe delle misure di risanamento
Se gli interventi di risanamento vengono combinati tra loro in modo opportuno in un progetto complessivo, è possibile evitare costi supplementari ed errori di pianificazione spesso costosi. Per motivi pratici, ma anche ai fini della ripartizione dei costi su più anni, di tanto in tanto può essere tuttavia opportuno attuare a tappe il piano di risanamento. I proprietari di case devono ponderare con attenzione se nel loro caso è più vantaggioso un risanamento complessivo o una definizione di tappe. Occorre includere nelle valutazioni anche i vantaggi fiscali per i quali anche la Banca potrà fornirvi una consulenza in materia di finanziamento e nelle questioni fiscali appunto.
Vantaggi risanamento complessivo Svantaggi risanamento complessivo + Attraverso lo sfruttamento di sinergie i costi di risanamento risultano complessivamente inferiori. L'armonizzazione degli interventi porta inoltre a rischi inferiori come ad es. vizi di costruzione. - L'importo del finanziamento complessivo deve essere apportato in un'unica fase. + È possibile ottenere risparmi energetici in modo rapido, l'eventuale certificazione Minergie può essere ottenuta subito dopo la conclusione del progetto. - A seconda del Cantone, eventualmente i vantaggi fiscali possono non essere deducibili completamente. Suggerimento: chiarite la situazione fiscale nel dettaglio assolutamente prima dell'inizio dei lavori di risanamento. + Dovete adattarvi una volta sola a una situazione abitativa disagevole e a un eventuale trasloco temporaneo. - In caso di risanamento complessivo è possibile che l'abitazione primaria non sia abitabile per un determinato periodo. Vantaggi attuazione graduale Svantaggi attuazione graduale + Ripartizione dei costi e quindi dell'importo del finanziamento su più anni - Le sinergie vengono meno, una procedura a tappe è in genere più cara. I rischi ad es. di vizi di costruzione aumentano - se gli interventi non sono armonizzati correttamente possono sorgere problemi di fisica della costruzione. + Vantaggi fiscali a seguito della ripartizione su più periodi fiscali. A seconda dell'aliquota marginale d'imposta è possibile risparmiare fino a un terzo dei costi di investimento. - È possibile realizzare risparmi energetici solo passo dopo passo. È possibile ottenere una certificazione Minergie eventualmente solo dopo la conclusione di tutte le tappe di risanamento. + Durante i lavori edili l'abitabilità è probabilmente più agevole e non è necessario traslocare. - Dovete adattarvi più volte e più a lungo al disagio a causato dai lavori edili. - Cosa deve essere effettivamente risanato e in quale sequenza?
Fase 3: Costi di risanamento e finanziamento
Bisognerebbe chiarire già per tempo quali costi di risanamento ne derivano e quali sono le vostre possibilità finanziarie. Su questa base potete decidere quali interventi di risanamento sono sostenibili e se sia necessario scaglionare il vostro progetto di risanamento.
Con pochi dati relativi all'immobile e allo stato energetico attuale, il vostro consulente Raiffeisen è in grado di fornire una stima di massima dei costi di risanamento per diversi pacchetti di interventi.
Includete le seguenti domande nel vostro piano di risanamento
- Quale capitale proprio ho a disposizione per il mio progetto di risanamento?
- Devo utilizzare averi previdenziali per il finanziamento del risanamento?
- Devo rispettivamente posso aumentare la mia ipoteca?
- Per quali interventi sono previste sovvenzioni edilizie?
- Quali requisiti è necessario soddisfare per richiedere sovvenzioni?
Per il finanziamento di un risanamento energetico, in Svizzera sono disponibili più di 2'000 programmi di incentivazione edile con le rispettive sovvenzioni. Questo può quindi facilmente diventare macchinoso. L'esperto in materia di energia Energiefranken vi fornisce una buona panoramica delle sovvenzioni disponibili, delle relative condizioni e dei rispettivi indirizzi di contatto analogamente all programma creato dal Consiglio federale SvizzeraEngergia. Ma anche i professionisti dell'edilizia sono partner altrettanto importanti quanto i servizi di consulenza energetica del vostro cantone per informarvi su possibili sovvenzioni.
Richiedere sovvenzioni edilizie prima dell'inizio dei lavori di risanamento
Le sovvenzioni edilizie devono essere richieste obbligatoriamente prima dell'inizio dei lavori di risanamento, altrimenti non vengono approvate.
Suggerimento: Informatevi per tempo sulle sovvenzioni disponibili. Dal 2017 ogni Cantone decide autonomamente come e in quale misura attuare le direttive del Programma Edifici della Confederazione. Inoltre, a livello cantonale o comunale possono esistere delle opportunità di sovvenzione specifiche che potrebbero essere rilevanti per voi.
Verificate esattamente se soddisfate anche i requisiti per queste sovvenzioni, eventualmente dovete apportare ancora qualche miglioramento e ad esempio scegliere l'isolamento in base al fatto se garantisce risparmi energetici sufficienti per ottenere le sovvenzioni corrispondenti.
Fase 4: Richiedere il permesso di costruzione
Nella quarta fase del vostro progetto di risanamento chiarite quali questioni amministrative relative al necessario permesso di costruzione devono essere risolte. Per gli edifici sotto tutela del patrimonio storico è necessario tenere conto inoltre delle direttive per il risanamento della struttura costruttiva storica.
Devo richiedere una licenza edilizia?
Per la maggior parte dei risanamenti e delle manutenzioni non sono necessarie licenze edilizie. Solo se gli interventi pianificati sono di proporzioni più ampie, comportano una modifica dell'utilizzo o influiscono sulla sicurezza antincendio, di regola è necessario richiedere una licenza edilizia. Esempi a tale proposito sono:
- Impianti fotovoltaici (solo in alcuni Cantoni parzialmente esclusi dall'obbligo di autorizzazione)
- Ristrutturazione di un edificio a uso commerciale in spazio abitativo
- Modifica dell'involucro dell'edificio attraverso altri materiali
L'Ufficio del genio civile del vostro comune vi fornisce informazioni. Inoltre per il risanamento, i regolamenti edilizi o i piani di zona, le leggi sulla pianificazione e le leggi edilizie cantonali nonché le norme sulla pianificazione del territorio e sulla tutela dell'ambiente pongono determinati limiti di costruzione.
La mia casa è sotto tutela del patrimonio storico
Se l'edificio è sotto tutela del patrimonio storico o se è importante dal punto di vista della tutela dei beni culturali, dovete rivolgervi per tempo al responsabile della tutela dei monumenti locale. La tutela del paesaggio abitativo e del patrimonio storico può definire tra l'altro di quale colore debbano essere la facciata della casa e il tetto e quali materiali debbano essere utilizzati. Se i requisiti di un isolamento della facciata efficiente dal punto di vista energetico costituiscono un ostacolo, è possibile compensare le perdite di calore attraverso l'involucro dell'edificio ad esempio tramite un isolamento maggiore del tetto e del pavimento o un isolamento della cantina e con finestre a triplo vetro.
Un architetto con esperienza nel risanamento di oggetti sotto tutela del patrimonio storico vi fornisce consulenze in relazione al risanamento della vecchia struttura costruttiva e vi supporta nei colloqui con la tutela dei monumenti.
In questo modo chiarite se la vostra abitazione primaria è sotto tutela locale o del patrimonio storico
Per scoprire se il vostro edificio è oggetto di tutela del patrimonio storico, consultate il catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà, che contiene dati sulla messa sotto tutela come ad esempio la tutela del patrimonio storico: catasto RDPP.
[Tramite i Geo-Portali cantonali degli uffici del registro fondiario, alla specifica «Tutela del paesaggio abitativo e del patrimonio storico» richiamate le informazioni sulle restrizioni di diritto pubblico della proprietà.
- Impianti fotovoltaici (solo in alcuni Cantoni parzialmente esclusi dall'obbligo di autorizzazione)
Fase 5: Incaricare l'architetto e realizzare il risanamento
Se il finanziamento è garantito, il piano di risanamento è creato e le sovvenzioni sono autorizzate, possono iniziare i lavori di rinnovamento della casa.
C'è bisogno in ogni caso di un architetto?
I risanamenti non soggetti ad autorizzazione possono essere pianificati e attuati anche dal committente stesso. Se occorre sostituire solo vecchi componenti o effettuare piccoli interventi, è possibile incaricare anche un'impresa di artigiani. L'aiuto specialistico da parte di un architetto vale tuttavia la pena in molti casi. Le ragioni seguenti sono favorevoli al coinvolgimento di un architetto:
- L'architetto è in grado di valutare correttamente la struttura costruttiva ed è esperto in questioni riguardanti la protezione antincendio, l'isolamento termico e l'isolamento acustico,
- un architetto monitora i lavori degli artigiani e garantisce la qualità edilizia del vostro risanamento e
- un architetto sa come è possibile evitare errori di pianificazione costosi e difetti di costruzione.
La consultazione di un architetto è consigliabile inoltre per
- grandi progetti di risanamento,
- interventi che devono essere armonizzati tra loro,
- licenze edilizie necessarie,
- modifica della planimetria, in particolare se dovesse essere interessata la statica,
- case sotto tutela del patrimonio storico e
- ristrutturazioni estetiche della facciata.
Per individuare un architetto o artigiano esperto per il vostro risanamento energetico, dovete consultare degli oggetti di riferimento. Vale anche la pena chiedere al consulente energetico con quali esperti edili ha già collaborato e quali può consigliare. Se non sono necessarie le prestazioni di un architetto, il vostro progetto può essere realizzato anche da un team di costruzione o da un'impresa generale. Allo stesso modo è possibile che i diversi professionisti edili si facciano carico di aspetti parziali come la pianificazione del progetto e la stima dei costi.
Richiedete assolutamente più offerte
Per ricevere un'offerta attendibile e confrontabile, dovete elencare correttamente gli interventi pianificati. Una richiesta di offerta dettagliata dovrebbe contenere le seguenti indicazioni:
🗹 quali interventi concreti di risanamento devono essere effettuati
🗹 quale finestra temporale desiderate fissare agli artigiani per i lavori
🗹 quali materiali avete previsto
🗹 quale standard energetico volete raggiungere con il risanamento
🗹 quali ulteriori idee concrete avete del risultato
Prima dell'incarico è opportuno richiedere almeno due o tre offerte comparative e scegliere l'artigiano con il migliore rapporto qualità-prezzo.
In che modo potete verificare i risultati dopo la conclusione del risanamento?
Dopo la conclusione del risanamento i proprietari di case desiderano sapere quale effetto hanno gli interventi attuati sull'efficienza energetica complessiva del loro immobile. La risposta a questa domanda può essere fornita tramite un ulteriore certificato CECE dopo la conclusione del risanamento. Tale certificato ridefinisce la classe di efficienza energetica dell'immobile e può confermare l'efficacia degli interventi energetici attraverso il confronto con la prima classificazione eseguita prima del risanamento. È necessario confrontare anche il consumo prima e dopo il risanamento (senza modifica dell'utilizzo) sulla base del conteggio delle spese accessorie.
Suggerimento
Per l'installazione di un nuovo impianto di riscaldamento dovete inoltre farvi consegnare la Garanzia di prestazione di SvizzeraEnergia dall'installatore. Questa conferma che il nuovo riscaldamento è conforme agli elevati requisiti di efficienza energetica e di facilità d'uso.
- L'architetto è in grado di valutare correttamente la struttura costruttiva ed è esperto in questioni riguardanti la protezione antincendio, l'isolamento termico e l'isolamento acustico,
