L'acquisto di un immobile comporta spesso una serie di vantaggi fiscali. Quando posso utilizzare un prelievo dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a per l'uso proprio? Che cosa bisogna tenere presente in caso di finanziamento con prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° e 3° pilastro? Leggi qui i punti più importanti a cui dovresti prestare attenzione.

Prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° e 3° pilastro

Per averi previdenziali si intendono gli averi della previdenza professionale obbligatoria depositati presso la cassa pensioni o sul conto di libero passaggio (2° pilastro), nonché gli averi della previdenza volontaria vincolata di una polizza di previdenza o del conto previdenza (pilastro 3a).

Spesso è possibile finanziare una parte del capitale proprio con il prelievo anticipato e/o una costituzione in pegno dell'avere del 2° o 3° pilastro. Un prelevamento dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a può essere impiegato per uso proprio:

• per l'acquisto e la costruzione di proprietà di abitazione a uso proprio come investimento nella vostra abitazione primaria che crea plusvalore e ne conserva il valore
• come rimborso del vostro debito ipotecario
• per l'acquisto di quote di una cooperativa edilizia

Prelievo anticipato

In caso di prelievo anticipato dalla cassa pensioni o dalla previdenza vincolata 3a, prelevate una parte del vostro capitale di previdenza come capitale proprio.

• Il pagamento avviene alla banca o direttamente al venditore immobiliare.
• L'avere prelevato anticipatamente viene tassato come una prestazione in capitale da previdenza.
• Le prestazioni di vecchiaia della cassa pensioni vengono ridotte di conseguenza.
• Le prestazioni di rischio della cassa pensioni possono ridursi, ad es. in seguito a vendita o divorzio (sarete informati dalla vostra cassa pensioni).
• Obbligo di rimborso in caso di locazione e alienazione.

L'importo prelevato anticipatamente viene registrato come prestazione in capitale con l'imposta sul reddito. Il calcolo dell'imposta per il prelievo anticipato viene trattato separatamente dal restante reddito. Che il prelievo anticipato sia tassato all'aliquota speciale o di rendita, dipende dal rispettivo cantone di residenza.

Sulla base di una tabella pubblicata dall'Amministrazione federale delle contribuzioni, il prelievo anticipato viene trattato come una rendita vitalizia. Esso viene utilizzato come base per la tassazione di una rendita fittizia.

• Un'aliquota speciale inferiore alle aliquote normali.
• Il prelievo anticipato viene tassato a un'aliquota inferiore rispetto a quella ordinaria.
• L'ammontare delle imposte può variare.
• L'aliquota fiscale di base è la base dell'aliquota del rispettivo comune di residenza. Può quindi variare di anno in anno.

Costituzione in pegno

Al posto di un prelievo anticipato per la proprietà di abitazione, il conto previdenza può essere costituito in pegno anche a favore della banca, ossia depositato come garanzia. In questo caso valgono le stesse condizioni quadro del prelievo anticipato.

• La Banca può richiedere in qualunque momento il pagamento per ridurre il debito.
• Non vengono percepiti fondi, quindi non sono neppure dovute imposte.
• Le prestazioni di vecchiaia e di rischio della cassa pensioni continuano a sussistere in toto, finché non subentra un caso di previdenza.

Vantaggi di una costituzione in pegno

Gli interessi ipotecari più elevati sono deducibili dal reddito imponibile. Il debito ipotecario non viene ridotto, ma solo coperto. Di conseguenza le rendite di vecchiaia e le prestazioni di rischio continuano a sussistere in toto finché non subentra un caso di previdenza.

Imposta immobiliare

L'imposta immobiliare viene riscossa per le persone fisiche e giuridiche che alla fine dell'anno civile sono registrate a registro fondiario come proprietari di un immobile. L'imposta immobiliare è anche nota come imposta sui terreni o imposta fondiaria. L'aliquota dell'imposta immobiliare è stabilita dal comune e può essere al massimo pari all'1.5 per mille del valore ufficiale. Alcuni cantoni (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL e AG) rinunciano alla riscossione dell'imposta.

Come viene calcolata l'imposta immobiliare?

L' aliquota è un'imposta proporzionale. L'ammontare d'imposta è sempre nello stesso rapporto con il valore del fondo. L'ammontare dell'imposta può essere calcolato direttamente in base all'aliquota. L'aliquota per l'imposta immobiliare non viene moltiplicata per un'aliquota fiscale di base. Stessa procedura  per il calcolo dell'imposta sulla sostanza.

Un esempio

Con un'aliquota di 1 per mille e un valore fiscale del fondo di CHF 500'000.–, si ottiene un'imposta pari a CHF 500.–.

Il trapasso di proprietà

Si parla di trapasso di proprietà quando un oggetto cambia proprietario, quindi passa in altre mani. Il trapasso di proprietà è la modifica dell'iscrizione del proprietario nel registro fondiario. Questo cambio di proprietario è soggetto all'imposta sul trapasso di proprietà. Il che comporta delle spese. L'imposta sul trapasso di proprietà non è più prevista tutti i cantoni.

A quanto ammontano le spese per il trapasso di proprietà?

L'ammontare dell'imposta sul trapasso di proprietà si calcola sulla base del prezzo d'acquisto. Al momento l'imposizione è tra l'1.5% e il 3.3% a seconda del cantone.

Si aggiungono i costi legati alla creazione di titoli ipotecari, le tasse di registrazione al registro fondiario e gli onorari del notaio. Nel complesso i costi legati a un acquisto immobiliare possono rappresentare fino al 5% secondo la prassi cantonale.

Valore locativo

Per le persone soggette all'obbligo fiscale con proprietà di abitazione, il valore locativo viene aggiunto al reddito. Questo valore locativo è calcolato sulla base dell'importo che il proprietario otterrebbe in caso di locazione a terzi ovvero che il locatario dovrebbe pagare come affitto, e viene stabilito dai comuni.

È vero che le spese per interessi di un'ipoteca e tutti i costi di manutenzione volti a conservare il valore dell'immobile possono essere dedotti fiscalmente, ma proprio nell'attuale contesto di tassi ipotecari ai minimi storici, alla fine dei conti, a causa del valore locativo generalmente rimane un reddito imponibile comunque leggermente più elevato rispetto al caso del locatario.

Ammortamento indiretto

Con un ammortamento indiretto della vostra ipoteca non riducete il vostro debito ipotecario, bensì potete collocare la somma di ammortamento concordata su un conto previdenza del 3° pilastro. L'effettivo rimborso della somma ipotecaria da ammortizzare avviene in un secondo momento.

Con l'ammortamento indiretto potete continuare a detrarre gli interessi per l'intera ipoteca nella vostra dichiarazione fiscale. Inoltre il vostro capitale e i proventi da interessi sul conto previdenza sono esenti da imposte. Le imposte sono dovute solo al momento dell'ulteriore prelevamento, e, inoltre, a un'aliquota ridotta.