Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Nach einer Übergangsfrist wird somit der Eigenmietwert steuerlich nicht mehr berücksichtigt. Doch was ist der Eigenmietwert überhaupt und wie wird er berechnet? Wir sind diesen und weiteren Fragen nachgegangen.
29.09.2025
Was Sie wissen müssen
Am 28. September 2025 wurde die definitive Abschaffung des Eigenmietwertes beschlossen.
Bis zur definitiven Inkraftsetzung des Systemwechsels gilt eine Übergangsfrist. In dieser Zeit bleiben die bisherigen Regelungen bestehen: Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu versteuern und Abzüge für Schuldzinsen, Unterhaltskosten sowie energiesparende und umweltschonende Massnahmen sind auf Bundes- und Kantonsebene weiterhin möglich.
Beim Einordnen der während der Übergangsfrist noch gültigen Regelung rund um den Eigenmietwert helfen uns Familie Berger und Familie Schär – zwei Familien mit unterschiedlichen Ausgangslagen. Familie Berger wohnt mit ihren zwei Kindern seit fünf Jahren in ihrem eigenen Haus. Familie Schär überlegt sich gerade, ihre Mietwohnung zu kündigen und sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Als Mieterin hatte Familie Schär mit dem Eigenmietwert bis jetzt nichts zu tun. Eigenheimbesitzerin Familie Berger muss diesen hingegen jedes Jahr als zusätzliches Einkommen versteuern.
Was der Eigenmietwert ist, wie er berechnet wird und welche steuerlichen Abzüge zulässig sind – das Wichtigste finden Sie unter folgenden Punkten:
Was passiert jetzt nach der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, so wie Familie Berger, versteuert aktuell den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Dieses Einkommen ist tatsächlich jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den eine Mieterin oder ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste.
Doch warum ein Einkommen versteuern, welches faktisch nicht existiert? Familie Berger wohnt selbst in ihrer Immobilie und vermietet oder verpachtet sie nicht. Sie erzielt also keine Einnahmen. Der Grund für die Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz.
Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Das heisst, dass eine Eigentümerin oder ein Eigentümer zwar kein Bareinkommen im Sinne eines Mietzinses erhält, aber dennoch einen Nutzungsertrag erzielt, indem die Eigentümerin oder der Eigentümer seine Immobilie bewohnt. Dieser Nutzungsertrag entspricht im wirtschaftlichen Wert dem Mietzins, den er bei einer Vermietung hätte erzielen können. Da jeder irgendwo wohnen muss, stellt das Wohnen im eigenen Haus eine Ersparnis dar: Man bezahlt keine Miete.
Hinzu kommt, dass Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen können, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu erzielen, die solche Abzüge nicht machen dürfen, müssen Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern.
Obwohl die Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025 beschlossen wurde, tritt der Systemwechsel nicht sofort in Kraft. Es wird eine Übergangsfrist geben, deren genaue Dauer der Bundesrat in einer nächste Sitzungen festlegen wird. Bis dahin gelten weiterhin die bisherigen Regelungen: Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu versteuern, und Abzüge wie Schuldzinsen, Unterhaltskosten sowie energiesparende und umweltschonende Massnahmen bleiben auf Bundesebene möglich.
Erfahren Sie hier, welche steuerlichen Auswirkungen die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Ihr Eigenheim haben könnte.
Auch wenn der Eigenmietwert künftig nicht mehr steuerlich berücksichtigt wird, gelten während der Übergangsfrist weiterhin die bisherigen Regelungen. Das bedeutet: Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer dürfen nach wie vor steuerliche Abzüge auf Bundesebene geltend machen – insbesondere im Bereich von Unterhaltskosten und Hypothekarschulden. Zudem können werterhaltende Ausgaben wie Reparaturen und Renovationen von den Steuern abgezogen werden.
Nachfolgend konkrete Beispiele, die Hausbesitzende wie Familie Berger während der Übergangsfrist von den Steuern abziehen können:
Wertvermehrende Investitionen dürfen hingegen nicht von den Steuern abgezogen werden. Lässt Familie Berger beispielsweise ein neues Luxus-Badezimmer einbauen, kann sie die dabei entstehenden Kosten nicht vollständig abziehen, weil nur der werterhaltende Teil abziehbar ist. Eine Ausnahme bilden wertvermehrende Investitionen, die der Umwelt zugutekommen oder das Energiesparen fördern, wie beispielsweise eine neue Solaranlage oder Wärmedämmung. Einzige Einschränkung: Diese umweltschonenden und energiesparenden Investitionen sind erst fünf Jahre nach Erstellung des Hauses von den Steuern abzugsfähig. Diese Fünfjahresfrist ist weit verbreitet, jedoch kantonal nicht einheitlich geregelt.
Achtung
Bewahren Sie unbedingt alle Belege für Reparaturen und Renovationen auf. Nur dann können Sie die genauen Kosten von den Steuern abziehen. Ansonsten können Sie nur eine Pauschale von 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts geltend machen. Sind die tatsächlichen Kosten höher als der Pauschalabzug, ist es sinnvoll, die tatsächlichen Kosten mittels Belegen zu beweisen und von den Steuern abzuziehen.
Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr sowie Bauweise. Sie schätzt die Immobilie vor Ort oder vergleicht sie mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten. Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden.
Die Berechnung und damit die Höhe des Eigenmietwerts variieren von Kanton zu Kanton stark. Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und verzögerte Anpassungen an die aktuelle Marktsituation führen dazu, dass der Eigenmietwert einer im Grunde identischen Immobilie je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann.
Das gilt es zu beachten
Für Familie Schär ist es wichtig, den Eigenmietwert in die Budget-Kalkulation beim Kauf ihres neuen Eigenheims miteinzubeziehen, da voraussichtlich aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus höhere Einkommenssteuern fällig werden dürften.
Auch Familie Berger, die bereits eine eigene Immobilie besitzt, sollte den Eigenmietwert im Auge behalten. Dieser kann sich im Laufe der Zeit reduzieren. Voraussetzung dafür ist eine Unternutzung – dass also Räume leer stehen und nicht genutzt werden. Dies kann vorkommen, wenn sich Eheleute scheiden lassen oder die Kinder ausziehen. Sind die Kinder von Familie Berger einmal erwachsen und ziehen aus, können die Eltern Berger eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragen. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Räume tatsächlich nicht mehr genutzt werden – auch nicht als Abstellraum. Die Räume müssen leer stehen und bleiben.
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Es kann zudem vorkommen, dass die zuständige Steuerbehörde den Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt hat. Denkbar ist beispielsweise, dass das Grundstück nachträglich verkleinert wurde, die Steuerbehörde bei der Schätzung aber noch die ursprüngliche Grösse verwendet hatte. Kontrollieren Sie den Wert nach Festlegung also unbedingt. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, können Sie sich direkt an die zuständige Steuerbehörde wenden oder falls notwendig das Recht der Einsprache geltend machen.
