Traumhaus gefunden – diese 6 Punkte sollten Sie nach der ersten Besichtigung beachten

Um den ersten Eindruck vom «Traumhaus» einem Realitätscheck zu unterziehen, ist ein zweiter Besichtigungstermin sehr empfehlenswert. Von einem allfällig erzeugten Zeitdruck durch die Verkäuferschaft sollte man sich dabei nicht beirren lassen. Ist Konkurrenz auf Käuferseite vorhanden, macht es jedoch Sinn, nicht zu viel Zeit bis zum zweiten Termin verstreichen zu lassen. Achten Sie darauf, diese zweite Besichtigung zu einer anderen Tageszeit und bei anderer Wetterlage als beim ersten Besuch zu vereinbaren. Nur so erhalten Sie einen umfassenden Eindruck von der Besonnung, dem Umgebungslärm und dem Quartierleben. Und bitten Sie den Verkäufer, Ihnen gegebenenfalls noch fehlende Unterlagen – etwa Pläne oder Grundbuchauszüge – vor dem zweiten Termin zuzuschicken. Gehen Sie vor dem Termin zudem nochmals Ihre Checkliste Hausbesichtigung durch, um sich die Schwachstellen und eventuell noch offenen Punkte wieder ins Gedächtnis zu rufen.

Bestätigt der zweite Besichtigungstermin des Objekts den positiven Eindruck des ersten und bestärkt er Sie in Ihrer Kaufabsicht, sollten weitere Recherchen folgen. Es macht Sinn, sich die Umgebung genauer anzuschauen, die Zusammensetzung der Nachbarn zu studieren und mit diesen vielleicht sogar ein Gespräch zu suchen. Interessieren Sie sich für ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung in einer Siedlung, sollten Sie sich im Voraus ein möglichst gutes Bild vom vorherrschenden Klima machen, denn hier ist das Zusammenleben meist relativ eng. Wie gehen die Bewohner miteinander um? Welchen Eindruck macht die Hausverwaltung? 

Auch ist es ratsam, sich bei der Gemeinde und beim Bauamt über allenfalls bereits geplante Bauvorhaben in der näheren Umgebung zu informieren. Möglich wäre zum Beispiel, dass solche Bauten die Lebensqualität im anvisierten Objekt negativ beeinträchtigen, z.B. durch länger anhaltenden Baulärm, eine dadurch evtl. eingeschränkte Aussicht und weniger Sonne, ungebetenen Schattenwurf, etc.

Sollten auch diese umfassenden Abklärungen nichts zu Tage fördern, was die Liegenschaft für Sie unattraktiv macht, ist es spätestens jetzt an der Zeit, die Bank für eine Erstberatung aufzusuchen. Seinem Bankberater sollte man ein umfassendes Dossier der Liegenschaft inklusive Grundbuchauszug, Pläne, energetischer Bewertung und Fotos zur Verfügung stellen, damit der Wert der Immobilie im Hinblick auf eine spätere Finanzierung ermittelt werden kann. Diese bankgeprüfte Immobilienschätzung kann auch für eine bevorstehende Verhandlung sehr hilfreich sein – Sie sehen rasch, ob zwischen Bankeinschätzung und offeriertem Preis eine unbegründete Differenz vorliegt. Überprüfen Sie die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen mit unserer Checkliste Bankunterlagen Immobilien. 

Drei Tipps rund um die Finanzierung

• Mittels Tragbarkeitsrechner können Sie eine Ersteinschätzung vornehmen, ob Sie sich Ihr Wunschobjekt grundsätzlich leisten können und einen ersten Finanzierungsvorschlag gleich selbst online erstellen. Wenn Sie den gesamten Finanzierungsprozess weiter online abwickeln möchten, ist dies mit der Raiffeisen Online-Hypothek rund um die Uhr möglich.
• Sie interessieren sich für einen Altbau und es liegt dafür keine energetische Bewertung vor? Ihr Raiffeisen-Berater kann Ihnen mit wenigen Angaben berechnen, ob und welche Sanierungskosten Sie einkalkulieren sollten. Sie können dies auch selbst online mit dem eVALO-Tool einschätzen und verschiedene Sanierungsszenarien durchrechnen.
• Mit einem Immobilienkauf sind auch immer viele Fragen und Ängste rund um die finanzielle Zukunft verbunden. Sprechen Sie dieses Thema in der Beratung offen an. Lassen Sie sich von Ihrem Bankberater aufzeigen, welche Möglichkeiten Sie haben, sich gegen Unvorhergesehenes abzusichern.

Ist Ihnen eine entsprechende Finanzierbarkeit des Objekts von Seiten der Bank zugesichert worden, sollten Sie nun auch bei der Verkäuferschaft eine ernsthafte Kaufabsichtserklärung äussern. Dies mit einem Blumenbouquet oder anderen Geschenken zu verbinden, wirkt deplatziert und schnell etwas anbiedernd. Einen positiveren Eindruck können Sie zum Beispiel mit einem kleinen Motivationsschreiben hinterlassen. Listen Sie sachlich die Beweggründe auf, warum Sie in dieses Quartier ziehen möchten. Vermitteln Sie Ihre persönliche Begeisterung in wenigen Sätzen. Auch eine kurze Vorstellung der Familie wirkt sehr sympathisch.

Sobald Sie Ihre effektive Kaufabsicht geäussert haben, beginnt der Kaufprozess. Dieser kann sich je nach Ausgangslage (vorhandene andere Interessenten, involvierte Immobilienmakler, Bieterverfahren etc.) anders gestalten. Situativ kann z.B. eine Finanzierungsbestätigung eingefordert werden, die Ihnen (nach erfolgter Kreditprüfung) Ihre Bank ausstellt. 

Gut zu wissen: Vorsicht ist vor unlauteren Praktiken geboten. Wird beispielsweise eine hohe Reservationszahlung auf ein Privatkonto gefordert, sollten Sie misstrauisch werden. Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, mit Ihrer Bank Rücksprache zu halten. Gerade in Regionen mit sehr hoher Nachfrage nach Immobilien, wie z.B. Zürich, werden solche Praktiken leider immer häufiger beobachtet. 

Falls es zwischen dem ausgeschriebenen Kaufpreis und der Bankbewertung nennenswerte Abweichungen gibt, sollte man als Käufer zwingend in Erwägung ziehen, die Liegenschaft von einem Experten nochmals unabhängig schätzen zu lassen. Kommt dieser ebenfalls zum Schluss, dass die Liegenschaft zu teuer ausgeschrieben wurde, hat man eine objektive und professionelle Basis, um mit der Verkäuferschaft nochmals in Verhandlungen zu treten oder bei Aussichtslosigkeit die Reissleine zu ziehen.

Wird der Immobilienkauf konkret, gibt es einige administrative Aufgaben zu bewältigen. Typischerweise sind folgende Schritte für einen erfolgreichen Hauskauf nötig:

1. Objekt finden, besichtigen, Grundsatzentscheid treffen

2. Finanzierung (Wert und Tragbarkeit) mit der Bank klären

3. Mitteilung über definitive Kaufabsicht:

• situativ: Finanzierungsbestätigung abgeben
• situativ: Reservationsvertrag wird ausgearbeitet*
• situativ: Anzahlung geleistet
  
  *Es gilt zu berücksichtigen, dass nicht jeder Immobilienkauf nach dem gleichen Muster abgewickelt wird. Ist ein Makler involviert, wird üblicherweise ein Reservationsvertrag geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Wird eine Liegenschaft privat verkauft, werden Punkt 3b und c in der Regel ausgelassen.

4.   Provisorische Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer

5.   Bestellung Kaufvertragsentwurf beim zuständigen Grundbuchamt

6.  Unterzeichnung Kreditformalitäten und Bereitstellung der Eigenmittel

7.   Ausstellung des Dokuments «Unwiderrufliches Zahlungsversprechen» durch finanzierende Bank

8.  Verschreibung (offentliche Beurkundung) beim Grundbuchamt

9.  Eigentumsübertragung / Anmeldung

• Zahlung wird ausgelöst