La valeur locative en toute simplicité

Tout propriétaire qui habite dans son propre bien immobilier, comme la famille Berger, déclare la valeur locative comme revenu imposable. Toutefois, ce revenu n’a pas été réellement perçu; il est calculé à partir de la valeur locative théorique du bien immobilier. Exprimée en francs, la valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour son logement.

Mais pourquoi donc imposer un revenu qui n’existe pas? La famille Berger habite dans son propre bien immobilier mais ne le loue pas. Elle ne réalise donc aucun revenu. La raison de cet impôt réside ainsi dans le système fiscal solidaire de la Suisse.

La valeur locative est considérée comme un revenu en nature. Cela signifie que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu’il réalise néanmoins une recette d’utilisation en habitant lui-même dans son bien immobilier. En termes de valeur économique, cette recette d’utilisation équivaut au loyer qu’il aurait pu percevoir en cas de location. Comme chaque individu doit bien habiter quelque part, vivre dans sa propre maison représente une économie car on ne paie pas de loyer.

En outre, les propriétaires peuvent faire valoir diverses déductions fiscales, comme par exemple les intérêts hypothécaires et les travaux d’entretien. Pour obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne bénéficient pas de telles déductions, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative.

Origine de la valeur locative

L’origine de la valeur locative remonte à plus de cent ans. L’impôt a été introduit pendant la Première Guerre mondiale, comme impôt de guerre extraordinaire. L’Etat l’avait instauré pour compenser les droits de douane, qui avaient chuté en raison de la guerre.

Toutefois, cet impôt ne resta pas extraordinaire. Le Conseil fédéral le réintroduisit en 1934 après la crise économique mondiale des années 30 par droit d’urgence, en tant que contribution de crise, pour assainir le budget fédéral.

A l’origine, la contribution de crise ne devait être prélevée que jusqu’en 1938. Mais le Parlement approuva une première prolongation de celle-ci jusqu’en 1941. Avant le terme de ce délai, le Conseil fédéral, soutenu par l’Assemblée fédérale, décida de maintenir la contribution de crise sous forme d’impôt pour la défense nationale, à partir de 1945 et jusqu’à ce que toutes les dépenses de guerre aient été entièrement payées.

C’est en 1958 que l’impôt a été inscrit dans le droit ordinaire, avec le consentement du peuple et des cantons.

La valeur locative est définie par les autorités fiscales cantonales compétentes. Pour procéder à son évaluation, elles tiennent compte de critères comme la surface habitable, l’emplacement, l’année de construction et le type de construction. Elles estiment le bien immobilier sur place et le comparent avec des biens similaires, en tenant compte du niveau des loyers locaux. En principe, la valeur locative doit s’élever à au moins 60% de la valeur que l’on pourrait réaliser si on louait le bien immobilier sur le marché libre. Cela s’applique également aux résidences secondaires, même si elles ne sont pas habitées en permanence.

Le calcul et ainsi la hauteur de la valeur locative varient considérablement d’un canton à l’autre. Les différentes bases de calcul et les retards d’adaptation à la situation actuelle du marché, font que les valeurs locatives de deux biens immobiliers identiques peuvent fortement varier, en fonction du canton.

Dans notre exemple, vous pourrez découvrir à quoi ressemble un tel calcul. 

Voici ce dont il vous faut tenir compte

Pour la famille Schär, il est important d’inclure la valeur locative dans le calcul du budget, pour l’achat de leur prochain logement en propriété, en raison de la hausse probable des impôts sur le revenu, due au faible niveau actuel des taux d’intérêt.

La famille Berger, qui est déjà propriétaire, doit également surveiller la valeur locative car elle peut baisser au cours du temps. Une sous-utilisation en est la condition préalable: des pièces doivent donc rester vides et inutilisées. Cela peut arriver lorsqu’un couple divorce ou que les enfants déménagent, par exemple. Une fois que les enfants de la famille Berger seront majeurs et qu’ils déménageront, les parents pourront demander une réduction de la valeur locative. Mais cela est possible uniquement si les pièces ne sont plus du tout utilisées, pas même comme débarras. Les pièces doivent être vides et le rester.

Valeur locative trop élevée

Il peut aussi arriver que les autorités fiscales compétentes fixent une valeur locative trop élevée par erreur. Il est concevable, par exemple, que la taille du terrain ait été réduite par la suite, mais que les autorités fiscales aient utilisé la taille originale pour l’estimation. Contrôlez absolument la valeur après sa détermination! Si la valeur locative calculée se révèle être fausse, vous pouvez vous adresser directement aux autorités fiscales compétentes ou, si nécessaire, faire valoir votre droit de recours.