Suppression de la valeur locative: ce qui change pour vous

Vous-même et les copropriétaires de la communauté de copropriétaires par étages devriez vérifier le montant des apports dans le fonds de rénovation. En effet, les versements sont encore déductibles des impôts jusqu’au changement de système. En ce qui concerne le montant maximal des versements autorisés, il convient d’observer la pratique cantonale en vigueur.

Si vous envisagez de rénover ou de transformer votre logement à usage propre, il peut être judicieux de profiter de la phase transitoire, tant que les déductions fiscales sont encore possibles. Cela vaut particulièrement pour les rénovations visant à préserver la valeur du bien. En revanche, dans certains cantons, les rénovations accroissant la valeur peuvent entraîner une nouvelle estimation de l’immeuble. Il en résulterait une hausse des impôts sur la fortune et une valeur locative plus élevée pendant la période transitoire. 

Si, en plus d’un bien immobilier que vous utilisez à des fins d’habitation, vous possédez également un immeuble loué ou mis en fermage, vous pourrez, après la suppression de la valeur locative, continuer à déduire les intérêts débiteurs de vos impôts cantonaux et fédéraux selon la méthode proportionnelle restrictive. Le montant de la déduction autorisée correspond à la part du patrimoine immobilier non utilisé par la ou le propriétaire à des fins d’habitation (valeur fiscale) par rapport au patrimoine total.

Un exemple: Christian Chaubert est propriétaire d’un immeuble locatif comprenant quatre appartements depuis 1990. Il habite l’un d’eux avec sa famille. Son patrimoine se compose comme suit:

La fortune totale Christian Chaubert s’élève donc à 3 millions de francs. Les intérêts débiteurs pour l’ensemble des hypothèques s’élèvent à 35’000 francs. Comme la valeur fiscale des appartements loués représente 70% de la fortune totale, Christian peut déduire 70% des intérêts débiteurs de ses impôts, en l’occurrence 24’500 francs.

Dans ce cas, la déduction pour l’acquisition d’un premier logement s’applique. Celle-ci vise à encourager l’accès à la propriété du logement et s’applique dès la première année fiscale suivant l’achat du bien. La déduction se monte à 10’000 francs au plus pour un couple marié, et à 5’000 francs au plus pour une personne célibataire la première année fiscale suivant l’acquisition du logement. Cette déduction possible est réduite de manière linéaire chaque année sur dix ans. Si vous avez acheté votre logement à usage propre dans les 10 ans précédant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, la déduction s’applique pour les années restantes.

Un exemple de calcul: Theo et Regula Müller ont acheté la maison de leurs rêves en 2023. Les intérêts hypothécaires s’élèvent à 12’000 francs par an. Ils peuvent actuellement déduire intégralement ce montant de leurs impôts, année après année. Supposons que le nouveau règlement entre en vigueur en 2028. Regula et Theo ne pourront plus déduire les intérêts débiteurs à partir de cette année-là. Ce sera la déduction pour l’acquisition d’un premier logement qui s’appliquera. Cela signifie que le couple pourra déduire au maximum 10’000 francs (5’000 francs maximum pour les personnes seules) moins 10% pour chaque année au cours de laquelle il a pu faire valoir des déductions pour les intérêts débiteurs avant 2028. Concrètement, 6’000 francs en 2028, 5’000 francs en 2029, 4’000 francs en 2030, etc.
 

L’important est de ne pas perdre de vue les conséquences de ce changement sur vos finances à la retraite. En règle générale, le revenu tend à nettement diminuer une fois à la retraite. Si vous amortissez prématurément votre hypothèque, vous immobilisez une grande partie de votre patrimoine dans votre bien immobilier et ne disposerez peut-être plus tard plus de suffisamment de liquidités pour couvrir vos besoins courants ou des dépenses imprévues.

Exemple de calcul: Monika et Paul Baumann vont bientôt prendre leur retraite. Le couple dispose d’un patrimoine total de 1 million de francs. Celui-ci se compose de 150’000 francs de liquidités (comme des fonds en compte et d’épargne), d’un dépôt de titres largement diversifié de 500’000 francs et de 350’000 francs liés comme capitaux propres dans l’appartement en propriété ou utilisés comme capitaux propres pour l’achat de l’appartement. Le bien immobilier représente donc 35% de leur patrimoine net (cf. graphique «Avant l’amortissement»). Peu avant de prendre leur retraite, Paul et Monika envisagent de réduire nettement leur hypothèque. S’ils vendaient tous leurs titres à hauteur de 500’000 francs et utilisaient 50’000 francs supplémentaires de leur compte épargne, la quasi-totalité de leur patrimoine serait alors immobilisée dans l’appartement en propriété. Ils disposeraient alors de moins de liquidités et d’un manque de diversification de leur patrimoine. Avant de procéder à un amortissement, les Baumann devraient donc bien réfléchir à la question de savoir si et dans quelle mesure il est judicieux de réduire leur hypothèque. Ils auraient tout intérêt à opter pour une solution équilibrée pour garder suffisamment de liquidités et pour éviter de concentrer tous leurs avoirs dans leur bien immobilier.
 

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, les propriétaires de logement en profitent certes de manière très différente selon le degré d’amortissement de leur hypothèque, mais dans l’ensemble, les propriétaires de logement devraient bénéficier d’un allègement fiscal sensible avec l’abolition. La propriété du logement devient ainsi plus attractive en tant que forme d’habitation, ce qui devrait à son tour se traduire par une hausse de la demande de logements en propriété. Et cela d’autant plus que les primo-accédants continuent de bénéficier de déductions pendant 10 ans au maximum.

Etant donné que le marché de la propriété du logement connaît une pénurie prononcée depuis plus d’une décennie et que l’offre est donc relativement inélastique, l’augmentation de la demande devrait en premier lieu renforcer la hausse des prix.  C’est une nouvelle réjouissante pour les propriétaires immobiliers, tandis que l’obstacle pour les futurs propriétaires continue de s’élever.

Avec l’abolition de la valeur locative et la suppression de la déduction des frais d’entretien, on peut s’attendre à une poussée des rénovations à court terme. De nombreux propriétaires de biens immobiliers devraient mettre en œuvre leurs projets de rénovation avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation afin de profiter des derniers avantages fiscaux. Un tel «boom» de dernière minute, comme cela a déjà été le cas après l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, pourrait augmenter fortement la demande auprès des artisans et faire grimper les prix en conséquence. Cependant, à long terme, les incitations fiscales pour les travaux d’entretien diminuent, ce qui pourrait entraîner une baisse des investissements dans le secteur de la construction.

La suppression de la déduction des coûts d’entretien devrait entraîner une plus grande différenciation des prix: les immeubles modernes bien entretenus gagneront en attrait, tandis que ceux plus anciens nécessitant des travaux de rénovation perdront de la valeur, d’autant plus que les avantages fiscaux latents disparaissent. Pour les propriétaires de tels biens, il peut être judicieux d’envisager une vente suffisamment tôt, avant que les prix du marché ne s’adaptent en conséquence.