Suppression de la valeur locative: ce qui change pour vous

Vous-même et les copropriétaires de la communauté de copropriétaires par étages devriez vérifier le montant des apports dans le fonds de rénovation. En effet, les versements sont encore déductibles des impôts jusqu’au changement de système. En ce qui concerne le montant maximal des versements autorisés, il convient d’observer la pratique cantonale en vigueur.

Si vous envisagez de rénover ou de transformer votre logement à usage propre, il peut être judicieux de profiter de la phase transitoire, tant que les déductions fiscales sont encore possibles. Cela vaut particulièrement pour les rénovations visant à préserver la valeur du bien. En revanche, dans certains cantons, les rénovations accroissant la valeur peuvent entraîner une nouvelle estimation de l’immeuble. Il en résulterait une hausse des impôts sur la fortune et une valeur locative plus élevée pendant la période transitoire. 

La suppression de la valeur locative devrait entraîner une diminution de la demande d’hypothèques. Une baisse de la demande de crédit pourrait, du moins en théorie, entraîner une baisse des taux d’intérêt. Il est toutefois impossible de savoir avec certitude si les intérêts hypothécaires baisseront réellement et dans quelle mesure. D’une part, il reste difficile d’estimer si et dans quelle ampleur les hypothèques seront effectivement davantage amorties. D’autre part, le niveau des taux est principalement déterminé par d’autres facteurs sur le marché des capitaux (taux directeurs, inflation, perspectives de croissance, contexte mondial, etc.). Dans l’ensemble, nous prévoyons donc tout au plus une légère baisse des taux suite à la suppression de la valeur locative.

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, les propriétaires de logement en profitent certes de manière très différente selon le degré d’amortissement de leur hypothèque, mais dans l’ensemble, les propriétaires de logement devraient bénéficier d’un allègement fiscal sensible avec l’abolition. La propriété du logement devient ainsi plus attractive en tant que forme d’habitation, ce qui devrait à son tour se traduire par une hausse de la demande de logements en propriété. Et cela d’autant plus que les primo-accédants continuent de bénéficier de déductions pendant 10 ans au maximum.

Etant donné que le marché de la propriété du logement connaît une pénurie prononcée depuis plus d’une décennie et que l’offre est donc relativement inélastique, l’augmentation de la demande devrait en premier lieu renforcer la hausse des prix.  C’est une nouvelle réjouissante pour les propriétaires immobiliers, tandis que l’obstacle pour les futurs propriétaires continue de s’élever.

Avec l’abolition de la valeur locative et la suppression de la déduction des frais d’entretien, on peut s’attendre à une poussée de rénovations à court terme. De nombreux propriétaires de biens immobiliers devraient mettre en œuvre leurs projets de rénovation avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, afin de profiter des derniers avantages fiscaux. Un tel « boom de dernière minute », comme cela a déjà été le cas après l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, pourrait fortement augmenter la demande auprès des artisans et faire grimper les prix en conséquence. À long terme, cependant, les incitations fiscales pour les travaux d’entretien diminuent, ce qui pourrait entraîner une baisse des investissements dans la rénovation des bâtiments.

De plus, la suppression de la déduction des frais d’entretien devrait entraîner une plus forte différenciation des prix sur le marché immobilier : les biens modernes et bien entretenus gagneraient en attractivité, tandis que les objets plus anciens et nécessitant des rénovations risquent de perdre de la valeur – notamment parce que les avantages fiscaux latents disparaissent. Pour les propriétaires de tels biens, il pourrait être judicieux d’envisager une vente suffisamment tôt, avant que les prix du marché ne s’ajustent en conséquence.