Abolizione del valore locativo: cosa cambia per voi

Se oltre a un immobile a uso proprio siete proprietari anche di un immobile concesso in locazione o in affitto, potete continuare a dedurre fiscalmente a livello federale e cantonale gli interessi debitori anche dopo l'abolizione del valore locativo, secondo il cosiddetto metodo proporzionale restrittivo. L'ammontare della deduzione consentita corrisponde alla quota del patrimonio immobiliare non a uso proprio (valore fiscale) rispetto al patrimonio complessivo.

Ecco un esempio: dagli anni Novanta, Christian Chaubert possiede una casa plurifamiliare con quattro appartamenti, uno dei quali è abitato da lui e dalla sua famiglia. Il suo patrimonio si compone come segue:

Il patrimonio complessivo ammonta quindi a CHF 3 milioni. Gli interessi debitori per tutte le ipoteche ammontano a CHF 35'000. Poiché il valore fiscale degli appartamenti in locazione rappresenta il 70 per cento del patrimonio complessivo, Christian può dedurre il 70 per cento degli interessi debitori dalle imposte, in questo caso CHF 24'500.
 

Per voi è rilevante la cosiddetta deduzione per il primo acquisto. Tale deduzione ha lo scopo di facilitare l'acquisto di un'abitazione e si applica a partire dal primo anno fiscale successivo all'acquisto dell'immobile a uso proprio. Le coppie sposate possono dedurre al massimo CHF 10'000 e le persone single CHF 5'000. La deduzione massima possibile viene ridotta in modo lineare su dieci anni. Se avete acquistato la vostra abitazione primaria nei 10 anni precedenti l'entrata in vigore, la deduzione si applica per gli anni rimanenti.

Un esempio di calcolo: Theo e Regula Müller hanno acquistato la casa dei loro sogni nel 2023. Gli interessi ipotecari ammontano a 12'000 franchi all'anno. Attualmente l'importo è interamente deducibile dalle imposte ogni anno. Dopo l'entrata in vigore del nuovo sistema, dal 2029 Regula e Theo non potranno più detrarre interamente gli interessi debitori. A quel punto entrerà in vigore la deduzione per il primo acquisto. Ciò significa che i coniugi possono dedurre al massimo 10'000 franchi (per le persone sole si applica un massimo di 5'000 franchi), meno il 10 per cento per ogni anno in cui hanno potuto far valere detrazioni degli interessi debitori prima del 2029. Concretamente: 5'000 franchi nel 2029, 4'000 franchi nel 2030, 3'000 franchi nel 2031, ecc.

Per voi è importante tenere d'occhio le conseguenze a lungo termine per le vostre finanze in questa fase della vostra vita. Dopo il pensionamento il reddito si riduce notevolmente. Chi ammortizza in maniera affrettata una parte cospicua dell'ipoteca vincola gran parte del patrimonio nell'immobile e più avanti potrebbe non avere sufficiente liquidità per coprire il proprio sostentamento o spese inattese. 

Esempio di calcolo: i coniugi in pensione Monika e Paul Baumann dispongono di un patrimonio complessivo di 1 milione di franchi. Questo è composto da CHF 150'000 di liquidità (ad es. conti correnti e depositi a risparmio), un deposito titoli ampiamente diversificato di CHF 500'000, e CHF 350'000 vincolati come capitale proprio nell'appartamento di proprietà o impiegati come capitale proprio per l'acquisto dell'appartamento. La quota immobiliare ammonta quindi al 35 per cento del loro patrimonio netto (cfr. grafico «Prima dell'ammortamento»). Poco prima del pensionamento, i due riflettono sulla possibilità di ridurre sensibilmente la loro ipoteca. Se vendessero tutti i titoli per un valore di CHF 500'000 e utilizzassero altri CHF 50'000 del conto di risparmio, quasi tutto il loro patrimonio sarebbe vincolato all'appartamento in proprietà, il che significa scarsa liquidità e mancanza di diversificazione. Pertanto, prima di un ammortamento i Baumann dovrebbero riflettere attentamente se e in quale misura ridurre l'ipoteca. Una soluzione equilibrata permette di mantenere sufficiente liquidità ed evitare grandi rischi.