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Abschaffung Eigenmietwert – das ändert sich für Sie

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft grundlegend. Wie sich der Systemwechsel im Einzelfall auswirkt, hängt von individuellen Faktoren ab. Nach einer Übergangsphase bis Ende 2028 tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen steuerlichen Regeln weiter.

12.10.2026

Was Sie wissen müssen

Wer Immobilien besitzt und selbst nutzt, muss künftig keinen Eigenmietwert mehr versteuern. 

Viele der bisherigen Abzüge sind nicht mehr oder nur noch teilweise möglich.
 

Der Systemwechsel tritt nach einer Übergangsphase per 1. Januar 2029 in Kraft. Die bisherigen steuerlichen Regelungen behalten bis Ende 2028 ihre Gültigkeit. 

 

Die bisherigen steuerlichen Regelungen behalten bis Ende 2028 ihre Gültigkeit. 
 

Kantonale Regelungen sind noch offen – beispielsweise, ob eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt wird oder nicht. 
 

Entscheide wie Amortisation, Modernisierung oder Verkauf sollten in dieser Übergangsphase besonders sorgfältig geplant werden.

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Eigenmietwert-Abschaffung: Modernisierungen jetzt planen

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In diesem Beitrag

    Adieu, Eigenmietwert: Was sich ändert

    Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt für Eigentümerinnen und Eigentümer die Besteuerung des Eigenmietwerts ihrer selbstgenutzten Erst- oder Zweitliegenschaft. Gleichzeitig fallen auf Bundesebene zahlreiche bisherige Steuerabzüge weg, insbesondere für Unterhaltskosten und Modernisierungen. Abzüge für Schuldzinsen sind ebenfalls nicht mehr vorgesehen – mit zwei Ausnahmen: bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften nach der quotal-restriktiven Methode und beim Ersterwerb – sprich beim erstmaligen Kauf einer selbstbewohnten Immobilie. 

    Die neuen Regelungen treten jedoch erst am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten weiterhin die heutigen steuerlichen Bestimmungen. Zudem haben die Kantone bei einzelnen Regelungen Gestaltungsspielraum. Welche konkreten Auswirkungen der Systemwechsel hat, ist deshalb auf kantonaler Ebene teilweise noch offen.

     

    Was jetzt schon klar ist – und was noch nicht

    Was auf Bundesebene gilt, ist weitgehend festgelegt. Offen sind verschiedene Regelungen der einzelnen Kantone. Eine Übersicht für selbstbewohnte Liegenschaften:

    Jetzt schon klarNoch offen
    Eigenmietwert
    • Wegfall Besteuerung Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze (Bund und Kanton)
     
    Abzüge 

    Kein Abzug mehr für:
     

    • Liegenschaftsunterhaltskosten (Bund und Kanton)
    • Energiesparende und umweltschonende Massnahmen (Bund)
    • Rückbaukosten im Hinblick auf Ersatzneubauten sowie Abzugsvortrag bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften (Bund)

     

    Nach wie vor Abzug für:

    • Denkmalpflegerische Arbeiten (Bund)
    		Abzüge abhängig von kantonaler Regelung* für:
    • energiesparende und umweltschonende Massnahmen bis 2050 (Kanton)
    • Rückbaukosten bei Ersatzneubauten sowie Abzugsvortrag bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften (Kanton)
    • Denkmalpflegerische Arbeiten (Kanton)
    Schuldzinsen
    Abzug von Schuldzinsen nur noch:
    • beim Vorliegen vermieteter oder verpachteter Vermögenswerte nach quotal-restriktiver Methode  (Bund und Kanton)
    • im Rahmen des sogenannten Ersterwerberabzugs in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum (Bund und Kanton)

    Wichtig: Wer keine Liegenschaften vermietet oder verpachtet, darf künftig auch keine Schuldzinsen mehr abziehen – das gilt für alle privaten Kredite wie Darlehen oder Kleinkredite (Bund und Kanton).

     
    Objektsteuer
    • Keine (Bund)
    • Einführung einer Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften (Kanton)*
    Vermögenssteuer
    • Unverändert: Immobilien werden weiterhin als Vermögen besteuert, Hypothekarschulden bleiben abzugsfähig (Bund und Kanton)
    		 

    *Welche Kantone diese Abzüge bzw. Steuern einführen und wie hoch sie ausfallen könnten, ist offen.

    Die Auswirkungen: Was Sie jetzt wissen müssen

    Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer. Je nach persönlicher Situation haben die Regelungen aber andere Auswirkungen und verlangen nach unterschiedlichen Vorkehrungen. 

    Eigenheim und Finanzplanung im Zusammenspiel

    Unabhängig davon, ob Sie noch von einem Eigenheim träumen, über eine Modernisierung Ihrer Liegenschaft nachdenken, deren Verkauf oder Weitergabe an die Nachkommen in Betracht ziehen: Im Zusammenhang mit Liegenschaften ist es gerade jetzt entscheidend, ganzheitlich zu planen. Dabei gilt es Aspekte wie Vorsorge, Ehe- und Erbrecht, laufende und künftige Einnahmen und Ausgaben, Steuern, Vermögen und Schulden sowie Renditeüberlegungen zu berücksichtigen.        

    Eine persönliche Finanz- und Pensionsplanung hilft Ihnen, Klarheit zu gewinnen und die richtigen Entscheidungen zu treffen – abgestimmt auf Ihre Ziele und Ihre Lebenssituation. Ihre Raiffeisenbank begleitet Sie mit einer Beratung, die über kurzfristige Überlegungen hinausgeht.

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    Mehr Wissenswertes rund um den Eigenmietwert

    Die Abschaffung des Eigenmietwerts wirft viele Fragen auf. Hier finden Sie weiterführende Informationen sowie Unterstützung für Ihre nächsten Entscheidungen.

     

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