Die Abschaffung des Eigenmietwerts steht zur Debatte. Das Parlament diskutiert über verschiedene Umsetzungsvarianten. Was Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer jetzt dazu wissen müssen.
National- und Ständerat diskutieren über eine Abschaffung des Eigenmietwerts. Darüber, wie die Abschaffung konkret umgesetzt werden soll, gehen die Meinungen im Parlament auseinander. Es stehen verschiedene Varianten im Raum – mit unterschiedlichen Folgen für Haus- und Wohnungsbesitzerinnen und Wohneigentumsbesitzer.
Wohnen im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung gilt in der Schweiz als Einkommen – als sogenanntes Naturaleinkommen. Dabei fliesst zwar kein Geld, einen Wert hat es trotzdem. Dieser Eigenmietwert muss zusammen mit anderen Einkommen wie Lohn oder Rente versteuert werden. Im Gegenzug können Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer Steuerabzüge für Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Reparaturkosten geltend machen
Die Höhe des Eigenmietwerts unterscheidet sich von Immobilie zu Immobilie. Basis ist eine Schätzung der Mieteinnahmen, die pro Jahr erzielt werden könnten, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet würde. Der Eigenmietwert beträgt je nach Kanton 60 bis 70 Prozent dieser fiktiven Einnahmen.
Gut zu wissen
Der Eigenmietwert wurde 1934 in der Zwischenkriegszeit und als Reaktion auf die Weltwirtschaftskrise per Notrecht als «eidgenössische Krisenabgabe» zur Erholung des Bundeshaushalts erhoben und schliesslich 1958 ins reguläre Recht übernommen. Seither wird auf politischer Ebene immer wieder über eine Abschaffung debattiert.
Mit der Parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (17.400)» soll der Eigenmietwert auf selbstbewohntes Wohneigentum abgeschafft werden. Die beiden Räte waren sich lange Zeit uneins, ob die Steuer ebenfalls bei Zweitliegenschaften abgeschafft sowie ob bestehende Abzüge beibehalten werden sollen. Kritisch haben sich bisher auch eine Mehrheit der Kantone – insbesondere die Tourismuskantone - positioniert. Sie befürchten sinkende Steuereinnahmen, wenn der Eigenmietwert auf Zweitliegenschaften wegfallen würde, und haben eine komplette Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung deshalb abgelehnt. Der Ständerat ist den Kantonen entgegengekommen und hat bis anhin nur eine Teilumstellung, somit nur die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den Erstwohnsitz, gutgeheissen. Der Nationalrat hingegen will den Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze abschaffen.
Nach einer langen Phase der Differenzbereinigung hat sich nun die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) vor der Wintersession 2024 ihren Widerstand aufgegeben und die Position des Nationalrates übernommen. Der Eigenmietwert soll auf Haupt- und Zweitwohnsitze abgeschafft werden. Neu soll der Systemwechsel aber nur zusammen mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften (22.454) in Kraft treten können. Die WAK-S käme somit den Tourismuskantonen entgegen und würde die zu erwartenden Steuereinbussen abmildern. Auch beim Schuldzinsenabzug schliesst sich die WAK-S dem neuen Konzept des Nationalrats an (quotal-restriktive Methode). Beide Kompromisspunkte müssen in den Räten noch abgenommen werden. Eine grundsätzliche Zustimmung des Parlaments zur Abschaffung des Eigenmietwertes wird aufgrund der neuen Kompromisslösung der WAK-S in der Wintersession möglich.
Weitere Informationen finden Sie auf der Seite der eidgenössischen Steuerverwaltung.
Auf den ersten Blick wäre die Abschaffung des Eigenmietwerts eine gute Nachricht für Wohneigentumsbesitzerinnen und Wohneigentumsbesitzer: Die selbstbewohnte Immobilie würde nicht mehr als Einkommen zählen. Ob Hauseigentümer aber tatsächlich profitieren würden, hängt einerseits von der finalen Ausgestaltung der Gesetzesänderung, andererseits von individuellen Faktoren ab.
Als Faustregel gilt: Das bestehende System kommt tendenziell denjenigen entgegen, die sehr hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und den Liegenschaftsunterhalt haben. Sie können hohe Abzüge geltend machen, die den Eigenmietwert zum Teil sogar übersteigen. Sie wären bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich leicht schlechter gestellt. Für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und keine grösseren Investitionen in den Unterhalt planen, wäre eine Abschaffung hingegen von Vorteil. Denn ihnen bietet das bestehende System kaum noch Abzugsmöglichkeiten.
Aktuell besteht für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer kein Handlungsbedarf: Ob und wann der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird, steht noch nicht fest. Derzeit befindet sich das Geschäft im Differenzbereinigungsverfahren und kommt in der Wintersession 2024 wieder in den Ständerat und danach in den Nationalrat zur Beratung. Die Kommission des Ständerates hat mit einem Kompromissvorschlag bezüglich vollständiger Systemumstellung und Schuldzinsabzug dem Nationalrat angenähert. Zudem wurde eine Verknüpfungsklausel eingefügt, die eine vollständige Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung nur in Kombination mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ermöglicht. Damit ist die Abschaffung des Eigenmietwerts wahrscheinlicher geworden.
Wenn sich das Parlament beim Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung und bei der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften (inklusive Koppelung der Vorlagen) an der Schlussabstimmung am 20. Dezember 2024 einigt, kommt es zwingend zu einer Volksabstimmung. Denn für die Einführung der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften braucht es eine Zustimmung von Volk und auch von den Ständen. Durch die aktuell vorgesehene Verknüpfungsklausel wird der vollständige Systemwechsel nur dann erfolgen, wenn diese neue Objektsteuer angenommen wird. Somit wird die Thematik auch ohne Referendum gegen die Abschaffung des Eigenmietwertes vors Volk kommen. Gegen den Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung kann zudem das fakultative Referendum ergriffen werden. Mit einer Volksabstimmung wäre frühestens im Herbst 2025 zu rechnen.
Wenn es dem Parlament nicht gelingt, sich auf einen gemeinsamen Reformvorschlag zu einigen, wird es vorläufig zu keiner Abschaffung des Eigenmietwertes kommen.
Zusammenfassung
Seit längerem wird über die Abschaffung des Eigenmietwerts debattiert. In Umsetzungsfragen herrscht jedoch keine Einigkeit. Das müssen Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer wissen:
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