Abschaffung Eigenmietwert – das ändert sich für Sie

Besitzen Sie neben einer selbstbewohnten Immobilie auch eine vermietete oder verpachtete Liegenschaft, dürfen Sie Schuldzinsen auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts bei Bund und Kanton weiterhin steuerlich abziehen – und zwar nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode. Die Höhe des zulässigen Abzugs entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens (Steuerwert) am Gesamtvermögen.

Ein Beispiel: Christian Chaubert besitzt seit den 1990ern ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, eine davon bewohnen er und seine Familie selbst. Sein Vermögen setzt sich wie folgt zusammen:

Für Sie ist der sogenannte Ersterwerberabzug relevant. Dieser Abzug soll den Erwerb von Wohneigentum erleichtern und gilt ab dem ersten Steuerjahr nach dem Kauf der selbstgenutzten Liegenschaft. Als Ehepaar dürfen Sie höchstens 10'000 Franken abziehen, als alleinstehende Person 5'000 Franken. Der maximal mögliche Abzug wird linear über zehn Jahre reduziert. Wenn Sie Ihr Eigenheim in den 10 Jahren vor Inkraftsetzung gekauft haben, gilt der Abzug für die verbleibenden Jahre.

Ein Rechenbeispiel: Theo und Regula Müller haben 2023 ihr Traumhaus gekauft. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf 12'000 Franken pro Jahr. Diesen Betrag können sie aktuell Jahr für Jahr vollständig von den Steuern abziehen. Angenommen, im Jahr 2028 tritt die neue Regelung in Kraft, können Regula und Theo ab diesem Zeitpunkt die Schuldzinsen nicht mehr abziehen. Dann kommt der Ersterwerberabzug zu tragen. D.h. das Ehepaar darf höchstens 10'000 Franken abziehen (für Alleinstehende gilt max. 5’000 Franken) abzüglich 10 Prozent für jedes Jahr, in dem sie vor 2028 Schuldzins-Abzüge geltend machen konnten. Konkret: 6’000 Franken im Jahr 2028, 5’000 Franken im Jahr 2029, 4’000 Franken im Jahr 2030 usw.
 

Wichtig ist für Sie, dass Sie die langfristigen Folgen für Ihre Finanzen im dritten Lebensabschnitt im Auge behalten. Nach der Pensionierung reduziert sich das Einkommen in der Regel deutlich. Wer die Hypothek voreilig stark amortisiert, bindet einen grossen Teil des Vermögens in der Immobilie und hat später möglicherweise zu wenig liquide Mittel, um den Lebensunterhalt oder unerwartete Ausgaben zu decken.

Das pensionierte Ehepaar Monika und Paul Baumann verfügt über ein Gesamtvermögen von 1 Mio. Franken. Dieses setzt sich zusammen aus 150'000 Franken an liquiden Mitteln wie Konto- und Spargeldern, einem breit diversifizierten Wertschriftendepot von 500'000 Franken sowie 350'000 Franken, die als Eigenkapital in der Eigentumswohnung gebunden sind bzw. für den Wohnungskauf eingesetzt wurden. Der Immobilienanteil beträgt damit 35 Prozent ihres Nettovermögens. Kurz vor der Pensionierung überlegen sich die beiden, ihre Hypothek deutlich zu reduzieren. Würden sie sämtliche Wertschriften im Umfang von 500'000 Franken verkaufen und zusätzlich 50'000 Franken vom Sparkonto einsetzen, wäre danach nahezu ihr gesamtes Vermögen in der Eigentumswohnung gebunden. Das bedeutet geringe Liquidität und fehlende Diversifikation.

Vor einer Amortisation sollten sich die Baumanns deshalb gut überlegen, ob und in welchem Umfang sie die Hypothek reduzieren. Eine ausgewogene Lösung stellt sicher, dass genügend Liquidität erhalten bleibt und Klumpenrisiken vermieden werden.