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Eigenmietwert wird abgeschafft – was bedeutet das für Sie?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung den «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» angenommen. Damit wurde die Einführung kantonaler Objektsteuern beschlossen – und gleichzeitig die Abschaffung des Eigenmietwerts definitiv entschieden.

29.09.2025

Was Sie wissen müssen

Die Abstimmung über die Vorlage zur «Einführung von Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» wurde am 28. September 2025 von Volk und Ständen angenommen.

 

Aufgrund der Verknüpfungsklausel wurde damit auch entschieden, dass der Eigenmietwert nach einer Übergangsfrist abgeschafft wird.

 

Für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ergeben sich je nach individueller Situation und kantonaler Umsetzung unterschiedliche Auswirkungen. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den steuerlichen Veränderungen ist empfehlenswert.

Historische Entscheidung: Der Eigenmietwert ist bald Geschichte

Nach über sieben Jahren intensiver politischer Diskussion hat die Schweizer Stimmbevölkerung am 28. September 2025 einen historischen Entscheid gefällt: Die Vorlage zur Einführung kantonaler Objektsteuern auf Zweitliegenschaften wurde angenommen – und damit auch die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung entschieden. 
 

Was wurde beschlossen und was bedeutet das für Wohneigentümerinnen und -eigentümer?

  • Der Eigenmietwert entfällt vollständig für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften.
  • Gleichzeitig entfallen die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten, Schuldzinsen und Modernisierungen auf Bundesebene. Kantone können gewisse Abzüge, beispielsweise für Modernisierungen, teilweise zeitlich begrenzt zulassen.
  • Schuldzinsen dürfen künftig nur noch eingeschränkt abgezogen werden: entweder quotal-restriktiv in Kombination mit vermieteten Objekten oder im Rahmen eines Sonderabzugs für Erstkäuferinnen und Erstkäufer von selbstgenutzten Liegenschaften.
  • Kantone erhalten die Möglichkeit, eine neue Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen. Die konkrete Ausgestaltung dieser Steuer wird kantonal unterschiedlich sein.

Was passiert als Nächstes?

Die Umsetzung erfolgt nach einer Übergangsfrist: Der Bundesrat wird diese an einer nächsten Sitzung festlegen. Während dieser Zeit können Bund und Kantone die gesetzlichen Grundlagen anpassen und die Einführung der neuen Objektsteuer auf kantonaler Ebene umsetzen. Innerhalb dieser Übergangsfrist gelten die bisherigen Bestimmungen. Nach Ablauf der Übergangsfrist treten die beschlossenen Änderungen in Kraft.

Nach Inkrafttreten des neuen Systems wird es sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene verbindliche Änderungen sowie sogenannte Kann-Bestimmungen auf Kantonsebene geben – also Regelungen, die von den Kantonen freiwillig umgesetzt werden können.

Änderungen auf BundesebeneÄnderungen auf Kantonsebene
  • Wegfall Besteuerung Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze
  • Wegfall Besteuerung Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze

Kein Abzug mehr für:

  • Liegenschaftsunterhaltskosten
  • Energiesparende und umweltschonende Massnahmen
  • Rückbaukosten im Hinblick auf Ersatzneubauten sowie Abzugsvortrag bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften

Kein Abzug mehr für:

  • Liegenschaftsunterhaltskosten
  • Schuldzinsen dürfen nur noch beim Vorliegen vermieteter oder verpachteter Vermögenswerte nach quotal-restriktiver Methode abgezogen werden
  • Ersterwerberabzug: Abzug von Schuldzinsen bis max. CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5'000 für Alleinstehende im ersten Steuerjahr nach Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum, linear über zehn Jahre abnehmend
  • Schuldzinsen dürfen nur noch beim Vorliegen vermieteter oder verpachteter Vermögenswerte nach quotal-restriktiver Methode abgezogen werden
  • Ersterwerberabzug: Abzug von Schuldzinsen bis max. CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5'000 für Alleinstehende im ersten Steuerjahr nach Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum, linear über zehn Jahre abnehmend
 

Kann-Bestimmungen, welche die Kantone freiwillig einführen können:

  • Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen (zeitlich begrenzt bis max. 2050)
  • Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten*
  • Abzug für Rückbaukosten bei Ersatzneubauten sowie Abzugsvortrag bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften
  • Einführung einer Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften

*denkmalpflegerische Arbeiten sind auf Bundesebene weiterhin abzugsfähig

Was ist aus finanzplanerischer Sicht zu beachten?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt viele Veränderungen mit sich – und betrifft nicht nur Ihre Steuererklärung. Gerade jetzt lohnt es sich, die eigene finanzielle Situation ganzheitlich zu betrachten. Wer zum Beispiel eine Hypothek amortisiert, sollte sich auch überlegen, wie viel finanzieller Spielraum künftig noch bleibt – etwa für die Pensionierung oder andere Lebensziele. Auch lohnt es sich, verschiedene Möglichkeiten zu vergleichen: Ist eine Investition in Wertschriften oder in die Vorsorge sinnvoller als eine Amortisation der Hypothek? Eine persönliche Finanz- oder Pensionsplanung hilft Ihnen, Klarheit zu gewinnen und die richtigen Entscheidungen zu treffen – abgestimmt auf Ihre Ziele und Ihre Lebenssituation.


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Drei Fragen an unseren Chefökonomen Fredy Hasenmaile

Fredy Hasenmaile

Fredy Hasenmaile

Raiffeisen Chefökonom

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