Eigenmietwert einfach erklärt

Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, so wie Familie Berger, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Dieses Einkommen ist tatsächlich jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste.

Doch warum ein Einkommen versteuern, welches faktisch nicht existiert? Familie Berger wohnt selbst in ihrer Immobilie und vermietet oder verpachtet sie nicht. Sie erzielt also keine Einnahmen. Der Grund für die Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz.

Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Das heisst, dass der Eigentümer zwar kein Bareinkommen im Sinne eines Mietzinses erhält, aber dennoch einen Nutzungsertrag erzielt, indem der Eigentümer seine Immobilie bewohnt. Dieser Nutzungsertrag entspricht im wirtschaftlichen Wert dem Mietzins, den er bei Vermietung hätte erzielen können. Da jeder irgendwo wohnen muss, stellt das Wohnen im eigenen Haus eine Ersparnis dar: Man bezahlt keine Miete.

Hinzu kommt, dass Hausbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen können, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu erzielen, die solche Abzüge nicht machen dürfen, müssen Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern.

Ursprung Eigenmietwert

Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Ein erstes Mal wurde die Steuer 1915 während des ersten Weltkrieges eingeführt – als einmalige Kriegssteuer. Der Staat kompensierte damit Zollerträge, die infolge des Krieges einbrachen.

Einmalig blieb die Steuer nicht. Nach der Weltwirtschaftskrise in den 1930er Jahren führte der Bundesrat die Steuer 1934 erneut ein: per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts.

Ursprünglich sollte die Krisenabgabe bis 1938 befristet sein. Das Parlament bewilligte aber eine erste Verlängerung bis 1941. Vor Ablauf dieser Frist entschied der Bundesrat mit Zustimmung der Bundesversammlung, die Krisenabgabe ab 1945 als Wehrsteuer fortzuführen – solange, bis alle Kriegsausgaben vollständig getilgt sein würden.

Ins reguläre Recht über ging die Steuer dann mit Zustimmung von Volk und Ständen im Jahr 1958.

Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr sowie Bauweise. Sie schätzt die Immobilie vor Ort oder vergleicht sie mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten. Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden.

Die Berechnung und damit die Höhe des Eigenmietwerts variieren von Kanton zu Kanton stark. Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und verzögerte Anpassungen an die aktuelle Marktsituation führen dazu, dass der Eigenmietwert einer im Grunde identischen Immobilie je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann.

In unserem Beispiel erhalten Sie eine erste Idee, wie eine solche Berechnung aussehen kann.

Das gilt es zu beachten

Für Familie Schär ist es wichtig, den Eigenmietwert in die Budget-Kalkulation beim Kauf ihres neuen Eigenheims miteinzubeziehen, da voraussichtlich aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus höhere Einkommenssteuern fällig werden dürften.

Auch Familie Berger, die bereits eine eigene Immobilie besitzt, sollte den Eigenmietwert im Auge behalten. Dieser kann sich im Laufe der Zeit reduzieren. Voraussetzung dafür ist eine Unternutzung – dass also Räume leer stehen und nicht genutzt werden. Dies kann vorkommen, wenn sich Eheleute scheiden lassen oder die Kinder ausziehen. Sind die Kinder von Familie Berger einmal erwachsen und ziehen aus, können die Eltern Berger eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragen. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Räume tatsächlich nicht mehr genutzt werden – auch nicht als Abstellraum. Die Räume müssen leer stehen und bleiben.

Zu hoch angesetzt

Es kann zudem vorkommen, dass die zuständige Steuerbehörde den Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt hat. Denkbar ist beispielsweise, dass das Grundstück nachträglich verkleinert wurde, die Steuerbehörde bei der Schätzung aber noch die ursprüngliche Grösse verwendet hatte. Kontrollieren Sie den Wert nach Festlegung also unbedingt. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, können Sie sich direkt an die zuständige Steuerbehörde wenden oder falls notwendig das Recht der Einsprache geltend machen.