Ipopedia – Principi del finanziamento immobiliare

Ripercussioni fiscali dell'acquisto di un immobile

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L'acquisto di un immobile comporta spesso una serie di vantaggi fiscali. Quando posso utilizzare un prelievo dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a per l'uso proprio? 

Prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° e 3° pilastro

Che cosa bisogna tenere presente in caso di finanziamento con prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° e 3° pilastro? 

Spesso una parte del capitale proprio può essere finanziato con prelievo anticipato e/o costituzione in pegno di aver' dal 2° o 3° pilastro. 

Quando posso utilizzare un pagamento dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a per uso proprio?

  • Per l'acquisto e l'allestimento di proprietà di abitazione a uso proprio come investimento nella vostra abitazione primaria, che sia proficuo e che conservi il valore
  • Come rimborso del vostro debito ipotecario
  • Per l'acquisto di quote di una cooperativa edilizia. 

Che cosa succede in caso di costituzione in pegno?

In caso di costituzione in pegno, il capitale rimane nella cassa pensioni, oppure viene investito nella previdenza vincolata 3a.

  • La Banca può richiedere in qualunque momento il pagamento per ridurre il debito.
  • Non vengono percepiti fondi, quindi non sono neppure dovute imposte.
  • Le prestazioni di vecchiaia e di rischio della cassa pensioni continuano a sussistere in toto, finché non subentra un caso di previdenza. 

Che cosa succede in caso di prelievo anticipato?

In caso di prelievo anticipato dalla cassa pensioni o dalla previdenza vincolata 3a, prelevate una parte del vostro capitale di previdenza come capitale proprio.

  • Il pagamento avviene alla banca o direttamente al venditore immobiliare.
  • L'avere prelevato anticipatamente viene tassato come una prestazione in capitale da previdenza.
  • Le prestazioni di vecchiaia della cassa pensioni vengono ridotte di conseguenza.
  • Le prestazioni di rischio della cassa pensioni possono ridursi, ad es. in seguito a vendita o divorzio (sarete informati dalla vostra cassa pensioni).
  • Obbligo di rimborso in caso di locazione e alienazione. 

La segnalazione fiscale come base per la tassazione

La vostra istituzione di previdenza è tenuta a segnalare il prelievo anticipato alle autorità fiscali. Questa segnalazione fiscale costituisce quindi la base per la tassazione.  Il vostro obbligo fiscale viene poi automaticamente tassato dalla Confederazione e dai Cantoni. 

Il Cantone di competenza come considera il prelievo anticipato del 2°/3° pilastro?

L'importo prelevato in anticipo viene registrato come prestazione in capitale con l'imposta sul reddito. 

La tariffa previdenziale dipende dal Cantone

La determinazione delle imposte per il prelievo anticipato viene gestita separatamente dal resto del reddito. Che il prelievo anticipato venga tassato all'aliquota speciale o di rendita dipende dal Cantone di residenza. 

Un'aliquota di rendita come per una rendita vitalizia

Sulla base di una tabella pubblicata emessa dall'Amministrazione federale delle contribuzioni, il prelievo anticipato viene trattato come una rendita vitalizia.  Come base per la tassazione viene utilizzata una rendita fittizia.

  • Un'aliquota speciale più bassa delle aliquote normali.
  • Il prelievo anticipato viene tassato a un'aliquota più bassa rispetto a quella ordinaria.
  • L'ammontare delle imposte può variare.
  • L'aliquota fiscale di base è il punto di partenza per calcolare l'aliquota del comune di residenza. Pertanto può variare di anno in anno. 

Il trapasso di proprietà

Quali sono le spese per il trapasso di proprietà?

Si parla di trapasso di proprietà quando un oggetto cambia proprietario, quindi passa in altre mani.

Il trapasso di proprietà è la modifica dell'iscrizione del proprietario nel registro fondiario. Questo cambio di proprietario è soggetto all'imposta sul trapasso di proprietà. Il che comporta delle spese.

L'imposta sul trapasso di proprietà non è più prevista tutti i cantoni. 

A quanto ammontano le spese per il trapasso di proprietà?

L'ammontare dell'imposta sul trapasso di proprietà si calcola sulla base del prezzo d'acquisto. Al momento l'imposizione è tra l'1.5% e il 3.3% a seconda del cantone. Si aggiungono i costi legati alla creazione di titoli ipotecari, le tasse di registrazione al registro fondiario e gli onorari del notaio. Nel complesso i costi legati a un acquisto immobiliare possono rappresentare fino al 5% secondo la prassi cantonale.

Saremo lieti di offrirvi la nostra consulenza per dubbi generali sull'imposta sul trapasso di proprietà. 

Imposta immobiliare

Che cosa si intende per imposta immobiliare?

L'imposta immobiliare viene riscossa per le persone fisiche e giuridiche che alla fine dell'anno civile sono registrate a registro fondiario come proprietari di un immobile. L'imposta immobiliare è anche nota come imposta sui terreni o imposta fondiaria. 

Chi riscuote l'imposta immobilare?

L'imposta immobiliare viene riscossa dal comune di pertinenza. Il comune ha il diritto di determinare autonomamente se applicare un'imposta immobiliare oppure no. Alcuni cantoni (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL e AG) non applicano l'imposta. 

Come viene calcolata l'imposta immobiliare?

L' aliquota è un'imposta proporzionale. L'ammontare d'imposta è sempre nello stesso rapporto con il valore del fondo. 

Nessuna moltiplicazione con l'aliquota fiscale di base

L'ammontare dell'imposta può essere calcolato direttamente in base all'aliquota. L'aliquota per l'imposta immobiliare non viene moltiplicata per un'aliquota fiscale di base. Stessa procedura  per il calcolo dell'imposta sulla sostanza. 

Un esempio:

Con un'aliquota di 1 per mille e un valore fiscale del fondo di CHF 500'000, si ottiene un'imposta pari a CHF 500. 

A quanto ammonta l'imposta immobiliare?

L'aliquota dell'imposta immobiliare è stabilita dal comune e può essere al massimo pari all'1.5 per mille del valore ufficiale.