Mängel nach Hauskauf entdeckt – so gehen Sie vor
Handelt es sich bei dem feinen Riss neben der Tür um einen Mangel? Kann man beanstanden, dass die Wände mit Raufasertapete statt Verputz verkleidet sind? Ein Mangel liegt vor, wenn Ihr neues Eigenheim nicht so gebaut wurde, wie es der Verkäufer zugesichert hat oder wie es zu erwarten wäre.
17.03.2026
Beobachter Edition
Dieser Ratgeber wurde zur Online-Publikation an Raiffeisen lizenziert.
Situationsbeispiele | |
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| Beispiel 1 – Petra M. | Am zweiten Morgen in der neuen Wohnung bemerkt Petra M. unter dem Fensterrahmen im Schlafzimmer einen längeren Riss im Mauerwerk. Können daraus grössere Probleme entstehen? Könnte gar Feuchtigkeit eindringen? Sie kontaktiert eine befreundete Anwältin und diese rät ihr, rasch eine Mängelrüge an den Verkäufer zu schicken. |
| Beispiel 2 – Franco G. | Franco G. hat mit dem Architekten eine Bauabnahme seines neuen Einfamilienhauses vereinbart. Gemeinsam gehen die beiden durch die Räume und notieren in einem Abnahmeprotokoll alle Mängel: eine Verfärbung der Bretter des Sitzplatzrostes, eine Steckdose ohne Strom im Büro etc. Im Protokoll wird auch gleich festgehalten, welcher Mangel bis wann zu beheben ist. |
Stellen Sie bei der Prüfung Ihrer Immobilie Mängel fest, müssen Sie diese beim Verkäufer rügen. Damit bringen Sie zum Ausdruck, dass Sie ihn für die Mängel haftbar machen wollen. Die Dauer der Rügefrist wurde per Januar 2026 zugunsten der Käufer deutlich verlängert. Was in Ihrem Fall gilt, hängt davon ab, was Sie im Kaufvertrag vereinbart haben. Ist nichts festgehalten, gelten die Fristen gemäss OR, das heisst: Sie müssen Mängel innert 60 Tagen rügen. Diese Frist darf auch im Kaufvertrag nicht gekürzt oder gestrichen werden. Wurde vereinbart, dass die SIA-Norm 118 gelten soll, haben Sie für die Mängelrüge zwei Jahre Zeit.
Nicht rechtzeitig gerügte Mängel sind verwirkt. Das heisst, der Verkäufer oder auch ein Handwerker haftet nicht mehr dafür – selbst wenn allen klar ist, dass nachlässig gearbeitet wurde.
Achtung: Mängelrüge schriftlich verfassen
Sie müssen im Streitfall beweisen können, dass Sie Ihre Mängelrüge rechtzeitig erhoben haben. Verfassen Sie die Rüge unbedingt schriftlich und verschicken Sie sie eingeschrieben oder lassen Sie ein Doppel vom Verkäufer unterschreiben.
Bei einer neuen Wohnung, einem soeben erstellten Haus gilt: Haben Sie die Mängel rechtzeitig gerügt, können Sie vom Verkäufer Ihre Mängelrechte einfordern. In der Regel haben Sie folgende Rechte:
- Nachbesserung: Sie können vom Verkäufer verlangen, dass er den Mangel behebt: Sind zum Beispiel einige Stellen im Wohnzimmer nicht sauber gestrichen, wird der Maler nochmals aufgeboten. Die Nachbesserung ist für beide Seiten meist die befriedigendste und einfachste Lösung. Seit Januar 2026 darf der Verkäufer diese unentgeltliche Nachbesserung im Vertrag nicht mehr wegbedingen.
- Minderung bedeutet, dass Sie Anspruch darauf haben, dass der Kaufpreis oder das Handwerkerhonorar um den Minderwert der mangelhaften Sache reduziert wird. Minderung kommt zum Tragen, wenn eine Nachbesserung nicht möglich oder zu aufwendig wäre: Ein kleiner Kratzer im eingebauten Kochfeld ist zwar unschön, doch wird deswegen kaum die ganze Keramikplatte ersetzt. Die Preisreduktion fällt aber häufig sehr gering aus. Deshalb ist Minderung meistens ein Vorteil für den Handwerker, der so um eine Nachbesserung oder einen Ersatz herumkommt. Lassen Sie sich nicht vorschnell mit einer Minderung abspeisen, wenn es sich Ihrer Meinung nach um einen schwerwiegenden Mangel handelt.
- Wandlung bedeutet Vertragsaufhebung. Das Recht auf Wandlung steht Ihnen nur dann zu, wenn es unzumutbar ist, dass Sie die Wohnung übernehmen oder behalten. In diesem Fall muss Ihnen der Verkäufer den bereits gezahlten Preis samt Zinsen zurückerstatten und das Eigentum fällt an ihn zurück – eine äusserst seltene Situation.
Ein Mangel an Ihrem Eigenheim kann unter Umständen weitere Schäden verursachen. Etwa wenn Sie während der Reparaturarbeiten im Hotel wohnen müssen oder wenn Ihr antiker Sekretär durch eindringendes Wasser beschädigt wird. Solche Mangelfolgeschäden können Sie zusätzlich geltend machen, sofern den Verkäufer ein Verschulden trifft.
Achtung: Verjährungsfrist
Behebt der Verkäufer trotz rechtzeitiger Rüge den Mangel nicht und vergeht immer mehr Zeit, besteht die Gefahr, dass die Verjährung eintritt. Das heisst: Sie können Ihren Anspruch nicht mehr durchsetzen – selbst wenn Sie über alle nötigen Beweismittel verfügen.
