Avete scoperto un vizio nella vostra nuova casa? Ecco come procedere
La piccola crepa accanto alla porta si può definire vizio? Si può contestare che le pareti siano state rivestite con carta da parati a fibra ruvida invece che con l’intonaco? Un vizio sussiste in tutti quei casi in cui la nuova casa non viene costruita come promesso dal venditore o come ci si poteva ragionevolmente aspettare.
17.03.2026
Edizione Beobachter
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Esempi di situazioni | |
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| Esempio 1 – Petra M. | Il giorno dopo il trasloco nel nuovo appartamento, Petra M. nota una lunga crepa nella muratura sotto il telaio della finestra della camera da letto. Potrebbe costituire un problema importante? Potrebbe ad esempio penetrare dell’umidità? Petra contatta quindi un suo amico avvocato, il quale le consiglia di presentare rapidamente un reclamo al venditore. |
| Esempio 2 – Franco G. | Franco G. ha concordato con l’architetto un’ispezione per l’accettazione della sua nuova villetta. I due controllano insieme le stanze e annotano tutti i vizi in un verbale di accettazione: uno scolorimento delle doghe in legno della pedana del giardino, una presa di corrente non elettrificata in ufficio... Il verbale deve inoltre indicare quali vizi vadano eliminati ed entro quando. |
Se si riscontrano dei vizi durante l’ispezione della proprietà, è necessario presentare un reclamo al venditore. In tal modo, esprimete la vostra intenzione di considerarlo responsabile dei difetti riscontrati. Da gennaio 2026 la durata del termine per la segnalazione è stata notevolmente prolungata a favore degli acquirenti. Ciò che si applica nel vostro caso dipende da quanto concordato nel contratto di compravendita. Se non è stabilito nulla valgono i termini ai sensi del CO, vale a dire: dovete segnalare eventuali difetti entro 60 giorni. Tale termine non può essere ridotto o annullato neppure nel contratto di compravendita. Se è stato concordato di applicare la norma SIA 118, si hanno due anni di tempo per contestarli.
I vizi non denunciati in tempo sono soggetti a decadenza. Ciò significa che il venditore o l’artigiano non sono più responsabili, anche se è chiaro che il lavoro non è stato fatto con diligenza.
Attenzione: Redigere la contestazione per iscritto.
In caso di controversia è necessario essere in grado di dimostrare di aver denunciato il vizio in tempo utile. Annotate quindi il reclamo per iscritto e inviatelo a mezzo raccomandata o fatene firmare una copia dal venditore.
Se i difetti sono stati denunciati in tempo utile, è possibile far valere i propri diritti di garanzia presso il venditore. Come regola generale, avete i seguenti diritti:
- Rettifica: potete chiedere al venditore di rettificare il difetto. Se, ad esempio, alcune parti del soggiorno non sono state dipinte correttamente, dovrà essere richiamato l’imbianchino. La rettifica è di solito la soluzione più soddisfacente e più semplice per entrambe le parti. Da gennaio 2026, il venditore non può più escludere dal contratto tale riparazione gratuita.
- Riduzione del prezzo: avete diritto a una riduzione del prezzo d’acquisto o dell'onorario dell'artigiano pari al valore dell’articolo difettoso. La riduzione viene praticata se la rettifica non è fattibile o troppo costosa: un piccolo graffio nel piano cottura è sgradevole, ma difficilmente verrà sostituita l'intera piastra in ceramica. La riduzione del prezzo, tuttavia, è spesso molto contenuta. Pertanto, la riduzione costituisce solitamente un vantaggio per l'artigiano, che in questo modo evita di dover riparare o sostituire il prodotto. Non lasciatevi convincere affrettatamente ad accettare una riduzione se ritenete che il difetto sia grave.
- Rescissione del contratto per vizio: si intende che il contratto decade completamente. Si ha diritto alla rescissione solo qualora sia irragionevole prendere in consegna o conservare l’appartamento. In questo caso, il venditore dovrà rimborsare il prezzo già pagato, interessi compresi, e l’immobile tornerà di sua proprietà, una situazione estremamente rara.
Un vizio può causare ulteriori danni alla vostra proprietà o a voi stessi, ad esempio se siete costretti ad alloggiare in albergo durante i lavori di riparazione o se il vostro antico scrittoio di legno viene danneggiato da infiltrazioni d’acqua. Se il venditore si dimostra inadempiente è possibile far valere giuridicamente i danni conseguenti causati da un vizio.
Attenzione: prescrizione
Se il venditore non pone rimedio al difetto nonostante tempestiva notifica e i mesi trascorrono inutilmente, c’è il rischio che il vizio vada in prescrizione. Ciò significa che non sarà più possibile far valere i propri diritti, anche se si dispone di tutte le prove necessarie.
