Que faire en cas de présence de défauts dans un logement ?
Vous trouvez une fissure fine près d’une porte de votre logement, mais s’agit-il d’un défaut ? Une réclamation est-elle possible si des murs sont recouverts de papier peint ingrain au lieu d’enduit ? Il est considéré que des défauts existent dans votre nouveau logement si ce dernier n’a pas été construit comme le vendeur vous l’avait assuré ou comme vous l’auriez pensé.
17.03.2026
Editions Beobachter
Une licence de publication en ligne a été octroyée à Raiffeisen pour le contenu de ce guide.
Exemples de situations | |
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| Exemple 1 – Petra M. | Au matin du deuxième jour que Petra M. passe dans son nouveau logement, celle-ci remarque une fissure longue dans la maçonnerie sous le cadre de la fenêtre de sa chambre. Des problèmes majeurs peuvent-ils en découler ? Y a-t-il aussi un risque d’infiltration d’humidité ? Petra M. contacte une amie avocate. Cette dernière lui conseille d’envoyer rapidement un courrier de réclamation au vendeur. |
| Exemple 2 – Franco G. | Franco G. a convenu de la réception des travaux de sa nouvelle maison individuelle avec l’architecte. Ensemble, ils examinent attentivement l’état de chaque pièce en notant tous les défauts constatés dans un procès-verbal de réception : une décoloration des planches en bois du caillebotis muni d’un siège, une prise de courant sans électricité dans le bureau... Par ailleurs, le procès-verbal doit indiquer non seulement quels défauts seront à réparer, mais aussi à quelle période. |
Si vous constatez des défauts en examinant attentivement l’état des pièces de logement, vous devrez les signaler au vendeur. Vous informerez ainsi ce dernier de votre intention de le tenir responsable de ces défauts. En janvier 2026, la durée du délai d’avis a été nettement prolongée en faveur des acheteurs. Ce qui s’applique dans votre cas dépend de ce que vous avez convenu dans le contrat de vente. Si rien n’est stipulé, les délais s’appliquent conformément au CO, c’est-à-dire que vous disposez de 60 jours pour aviser des défauts. Ce délai ne peut en aucun cas être réduit ou supprimé dans le contrat de vente. S’il a été convenu que la norme SIA 118 s’appliquerait, vous avez deux ans pour faire votre réclamation.
Les défauts dont la présence n’a pas été signalée en temps utile ne seront plus pris en compte. Cela signifie que le vendeur (ou même un artisan) ne pourra plus en être tenu responsable, même s’il est clair que les travaux ont été effectués avec négligence.
Attention : Signalez chaque malfaçon par écrit
En cas de litige, vous devrez être en mesure de prouver que vous avez fait votre réclamation en temps utile. Rédigez cette dernière, puis envoyez-la par courrier recommandé ou demandez au vendeur d’en signer une copie.
Si vous avez signalé la présence de défauts en temps utile, vous pourrez faire valoir vos droits auprès du vendeur. En règle générale, ces droits sont les suivants :
- La réparation du défaut: vous pouvez exiger que le vendeur répare les défauts. Si, par exemple, certaines surfaces de votre salon ne sont pas peintes soigneusement, le peintre sera recontacté. La réparation de défauts constitue généralement la solution la plus satisfaisante et la plus simple pour les deux parties. Depuis janvier 2026, le vendeur n’a plus le droit d’exclure cette réparation gratuite dans le contrat.
- La réduction du prix d’achat: Une réduction signifie que vous avez droit à une réduction du prix d’achat ou des honoraires d’artisan équivalant à la dépréciation de la chose défectueuse. La réduction intervient lorsqu’une réparation est impossible ou trop coûteuse: une petite égratignure dans une plaque de cuisson intégrée est certes inesthétique, mais il est peu probable que l’on remplace toute la plaque céramique pour cela. La réduction de prix est cependant souvent très faible. C’est pourquoi la réduction est le plus souvent un avantage pour l’artisan, qui peut ainsi éviter de procéder à une réparation ou à un remplacement. Ne vous laissez pas trop rapidement convaincre par une proposition de réduction si vous estimez que le défaut est grave.
- La rédhibition: la résiliation du contrat. Ce droit vous revient uniquement si vous pensez qu’il serait déraisonnable de reprendre ou de garder le logement. Dans ce cas, le vendeur devra vous rembourser le prix que vous avez déjà payé, y compris les intérêts, et redeviendra le propriétaire du logement. Il s’agit d’une situation extrêmement rare.
La présence de défauts dans votre logement peut causer d’autres dommages. Par exemple, si vous devez séjourner à l’hôtel pendant les travaux de réparation ou si votre secrétaire, un meuble ancien, est détérioré en raison d’une infiltration d’eau. Vous pourrez également faire valoir de tels dommages indirects si le vendeur est en faute.
Attention: délai de prescription
Si le vendeur ne répare pas les défauts bien qu’un courrier de réclamation lui ait été envoyé en temps utile depuis une longue période, la prescription risque de prendre effet. Cela signifie que vous ne pourrez plus faire valoir vos droits, même si vous disposez de toutes les preuves nécessaires.
