• Modernizzare e risanare

Investimenti volti a preservare o a incrementare il valore della vostra proprietà abitativa: un confronto

Gli investimenti negli immobili sono un fattore determinante per il mantenimento e l'incremento del valore a lungo termine. Tuttavia, non tutti gli investimenti influiscono allo stesso modo sul valore di un immobile. La differenza tra gli investimenti volti a preservare il valore e quelli volti a incrementarlo è fondamentale, sia per le proprietarie e i proprietari che per le considerazioni di natura fiscale o le decisioni di finanziamento.

14.09.2026

Young couple on construction site of their new home

Cosa c'è da sapere

Gli investimenti in un immobile vengono trattati in modo diverso dal punto di vista fiscale a seconda del tipo d'intervento. In particolare, si distingue tra investimenti volti a preservare il valore e investimenti destinati a incrementarlo.

 

Gli investimenti volti a preservare il valore sono di norma deducibili dall'imposta sul reddito.

 

Gli investimenti volti a incrementare il valore aumentano il valore dell'immobile e non possono essere dedotti dall'imposta sul reddito.

 

In caso di vendita successiva, gli investimenti destinati a incrementare il valore possono essere considerati come costi d'investimento deducibili ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

 

Nella fase di transizione fino all'abolizione del valore locativo, questa distinzione resta particolarmente rilevante. 

Chi ammoderna la propria abitazione o acquista un immobile e sta per avviare una ristrutturazione investe in comfort, mantenimento del valore e sostenibilità nel tempo. Ma dal punto di vista fiscale non tutti gli interventi di ammodernamento sono uguali: alcune ristrutturazioni preservano lo stato attuale dell'immobile (investimenti volti a preservare il valore), mentre altre migliorano lo standard di finitura aumentando così il valore dell'abitazione di proprietà a lungo termine (investimenti destinati a incrementarlo). Stabilire se un investimento effettuato nel vostro immobile a uso proprio sia volto a preservarne o a incrementarne il valore influisce direttamente su:

  • le vostre imposte
  • possibili sovvenzioni, in particolare per risanamenti energetici
  • il valore di rivendita
  • il modo in cui la vostra Banca Raiffeisen finanzia e valuta il vostro immobile 

Nell'attuale fase di transizione in vista dell'abolizione del valore locativo fino alla fine del 2028 è particolarmente importante inquadrare correttamente le misure di modernizzazione. Gli effetti fiscali possono variare a seconda del tipo di investimento.

 

In questo articolo

    Investimenti volti a preservare o incrementare il valore

    • Gli investimenti volti a preservare il valore servono a salvaguardare lo stato attuale di un immobile, senza aumentarne la qualità o gli standard.

       

      Esempi tipici

      • Sostituzione di un componente guasto dell'impianto di riscaldamento
      • Sostituzione di una cucina con una equivalente
      • Sostituzione di un frigorifero o di un forno con uno di standard equivalente
      • Lavori di tinteggiatura senza miglioramento della qualità
      • Sostituzione delle finestre con un modello equivalente
      • Riparazione di un danno al tetto
      • Manutenzione della facciata senza miglioramento energetico

      Effetti fiscali di tali investimenti

      Dal punto di vista fiscale, gli investimenti volti a preservare il valore sono considerati costi di manutenzione. Di norma potete dedurli dal reddito imponibile e in tal modo ridurre il vostro onere fiscale.

      Potete dedurre gli investimenti in due modi:

      • Deduzione forfettaria: una deduzione fissa che può essere fatta valere in alternativa alla presentazione di giustificativi.
      • Deduzione effettiva: vengono considerati i costi effettivamente sostenuti, soluzione opportuna in particolare se le spese sono superiori alla deduzione forfettaria ammessa.

      Spesso è possibile passare da una variante all'altra di anno in anno. In caso di grandi ristrutturazioni avete più margine di manovra, ad es. con una ripartizione su più anni. 

       

    • Gli investimenti volti a incrementare il valore migliorano la qualità, la funzionalità o il profilo energetico dell'immobile, aumentandone così il valore di mercato, il potenziale di utilizzo o l'efficienza energetica.

       

      Esempi tipici

      • Sostituzione di un impianto di riscaldamento a gasolio con una pompa di calore
      • Installazione di una cucina di qualità superiore
      • Sopraelevazione o ampliamento dello spazio abitativo
      • Isolamento termico della facciata 
      • Installazione di un impianto fotovoltaico
      • Ristrutturazione del bagno di qualità superiore (ad es. nuova cabina doccia, materiali pregiati)
      • Sostituzione delle finestre con tripli vetri al posto dei doppi vetri tradizionali

      Effetti fiscali di tali investimenti

      • Di norma il valore di mercato dell'immobile sale e di conseguenza può aumentare anche il suo valore fiscale.
      • Quindi anche il valore locativo può risultare più elevato (fino all'abolizione).

      A lungo termine, gli investimenti volti a incrementare il valore possono avere effetti positivi dal punto di vista fiscale: in caso di futura vendita o successione riducono le imposte sugli utili da sostanza immobiliare grazie ai costi d'investimento più elevati.

       

      Misure energetiche – caso fiscale speciale

      Le misure energetiche quali isolamento termico, finestre efficienti dal punto di vista energetico o sistemi di riscaldamento con energie rinnovabili in linea di massima aumentano il valore di un immobile e sono quindi considerate investimenti di miglioria. Dal punto di vista fiscale sono però trattate in modo speciale e possono essere dedotte dall'imposta sul reddito imponibile. L'attuazione concreta e la prassi specifica possono variare a seconda del Cantone ed evolversi in seguito alla riforma del valore locativo.

    Buono a sapersi

    Conseguenze dell'abolizione del valore locativo

    La Svizzera si trova in una fase di transizione verso l'abolizione del valore locativo. Per il momento le attuali regole rimangono valide e al contempo si aggiungono nuove disposizioni a livello cantonale. Prima del passaggio al nuovo sistema dal 1.1.2029, gli investimenti di conservazione del valore possono ancora essere fatti valere dal punto di vista fiscale. Gli investimenti destinati a incrementare il valore restano rilevanti per l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Le misure energetiche possono essere regolamentate in modo diverso a seconda del Cantone.

    Qui trovate maggiori informazioni sulla discussione in atto riguardo al valore locativo.

    Conclusione: quali investimenti convengono?

    Gli investimenti volti a preservare il valore sono indispensabili per salvaguardare le condizioni dell'immobile ed evitare danni. Gli investimenti che incrementano il valore, invece, aumentano l'attrattiva, l'efficienza energetica e il valore di mercato dell'immobile, consentendo spesso anche risparmi a lungo termine.

    L'ideale è una combinazione dei due:

    • manutenzione volta a preservare il valore dell'immobile
    • modernizzazioni volte a incrementare il valore dell'immobile

    In questo modo si investe nella sostanza dell'immobile, garantendone al tempo stesso la sostenibilità futura.

    Oltre agli aspetti fiscali, svolgono un ruolo importante anche lo stato dell'immobile nonché le esigenze e gli obiettivi individuali dei proprietari.

    In particolare, per i risanamenti energetici vale la pena pianificare per tempo, poiché occorre valutare attentamente le sovvenzioni, gli obiettivi energetici e i futuri standard normativi.

    Maggiori informazioni sulla pianificazione ottimale di una modernizzazione sono disponibili nella registrazione dell'evento digitale «Abitare con lungimiranza: modernizzare l'abitazione di proprietà».

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