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Werterhaltende vs. wertvermehrende Investitionen in Ihr Eigenheim: Ein Überblick

Investitionen in Immobilien sind ein entscheidender Faktor für langfristigen Werterhalt und Wertsteigerung. Doch nicht jede Investition wirkt sich gleich auf den Wert einer Liegenschaft aus. Der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen ist zentral – sei es für Eigentümerinnen oder Eigentümer oder bei steuerlichen Überlegungen oder Finanzierungsentscheidungen.

14.09.2026

Young couple on construction site of their new home

Was Sie wissen müssen

Investitionen in eine Liegenschaft werden steuerlich je nach Art der Massnahme unterschiedlich behandelt. Dabei wird insbesondere zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen unterschieden.

 

Werterhaltende Investitionen sind in der Regel bei der Einkommenssteuer steuerlich abzugsfähig.

 

Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Wert der Immobilie und können bei der Einkommenssteuer nicht abgezogen werden.

 

Bei einem späteren Verkauf können diese wertvermehrenden Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer als abzugsfähige Analgekosten berücksichtigt werden.

 

Während der Übergangsphase bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts bleibt diese Unterscheidung besonders relevant. 

Wer sein Zuhause modernisiert oder eine Immobilie kauft und vor anstehenden Renovationen steht, investiert in Komfort, Werterhalt und Zukunftsfähigkeit. Aus steuerlicher Sicht ist nicht jede Modernisierung gleich zu beurteilen: Manche Renovationen erneuern den bestehenden Zustand der Immobilie (werterhaltende Investitionen), andere verbessern den Ausbaustandard und steigern damit langfristig den Wert des Eigenheims (wertvermehrende Investitionen). Ob eine Investition in Ihre selbstgenutzte Immobilie werterhaltend oder wertvermehrend ist, hat direkte Auswirkungen auf:

  • Ihre Steuern
  • mögliche Fördergelder, insbesondere bei energetischen Sanierungen
  • den Wiederverkaufswert
  • wie Ihre Raiffeisenbank Ihre Immobilie finanziert und bewertet 

In der aktuellen Übergangsphase bis zur Abschaffung des Eigenmietwert bis Ende 2028 ist es besonders wichtig, Modernisierungsmassnahmen richtig einzuordnen. Je nach Art der Investitionen können sich unterschiedliche Steuerfolgen ergeben.

 

In diesem Beitrag

    Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen

    • Werterhaltende Investitionen dienen dazu, den bestehenden Zustand einer Immobilie zu sichern, ohne die Qualität oder den Standard zu erhöhen.

       

      Typische Beispiele

      • Austausch eines defekten Heizungsbauteils
      • Ersatz einer gleichwertigen Küche
      • Ersatz eines Kühlschranks oder Backofens im gleichen Standard
      • Malerarbeiten ohne Qualitätssteigerung
      • Austausch Fenster gegen ein gleichwertiges Modell
      • Reparatur eines Dachschadens
      • Instandhaltung der Fassade ohne energetische Verbesserung

      So wirken sich diese Investitionen steuerlich aus

      Werterhaltende Investitionen gelten steuerlich als Unterhaltskosten. Sie können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und so Ihre Steuerbelastung senken.

      Sie können die Investitionen auf zwei Arten abziehen:

      • Pauschalabzug: Ein fixer Abzug, der alternativ zum Einreichen von Belegen geltend gemacht werden kann.
      • Effektiver Abzug: Dabei werden die tatsächlich angefallenen Kosten berücksichtigt – insbesondere dann sinnvoll, wenn diese höher sind als der zulässige Pauschalabzug.

      Oft können Sie jedes Jahr zwischen beiden Varianten wechseln. Bei grösseren Renovationen haben Sie mehr Gestaltungsspielraum, z.B. durch Verteilung auf mehrere Jahre. 

       

    • Wertvermehrende Investitionen verbessern die Immobilie qualitativ, funktional oder energetisch und erhöhen damit den Marktwert, das Nutzungspotenzial oder die Energieeffizienz.

       

      Typische Beispiele

      • Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe
      • Einbau einer hochwertigeren Küche
      • Aufstockung oder Erweiterung des Wohnraums
      • Wärmedämmung der Fassade 
      • Installation einer Photovoltaikanlage
      • Hochwertiger Badumbau (z. B. neue begehbare Dusche, edle Materialien)
      • Ersatz Fenster mit Dreifachverglasung statt herkömmlicher Doppelverglasung

      So wirken sich diese Investitionen steuerlich aus

      • In der Regel steigt der Marktwert der Liegenschaft und somit kann auch der Steuerwert der Immobilie steigen.
      • Als Folge kann auch der Eigenmietwert höher ausfallen (bis zur Abschaffung).

      Langfristig können sich diese wertvermehrenden Investitionen steuerlich positiv auswirken: Bei einem etwaigen späteren Verkauf oder Erbfall senken sie dank höheren Anlagekosten die Grundstückgewinnsteuern.

       

      Energetische Massnahmen – steuerlicher Sonderfall

      Energetische Massnahmen – wie Wärmedämmung, energieeffiziente Fenster oder Heizsysteme mit erneuerbaren Energien – erhöhen grundsätzlich den Wert einer Immobilie und gelten als wertvermehrend. Steuerlich werden sie jedoch speziell behandelt und können bei der Einkommenssteuer vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die konkrete Umsetzung und Detailpraxis kann kantonal variieren und sich im Zuge der Eigenmietwertreform weiterentwickeln.

    Gut zu wissen

    Auswirkungen Abschaffung Eigenmietwert

    Die Schweiz befindet sich in einer Übergangsphase zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Die bisherigen Regeln bleiben vorerst gültig, gleichzeitig kommen kantonal neue Bestimmungen hinzu. Bevor das System per 1.1.2029 umgestellt wird, können werterhaltenden Investitionen weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. Wertsteigernde Investitionen behalten ihre Bedeutung für die Grundstückgewinnsteuer. Energetische Massnahmen können kantonal unterschiedlich geregelt werden.

    Mehr zur aktuellen Diskussion rund um den Eigenmietwert finden Sie hier.

    Fazit: Welche Investitionen lohnen sich?

    Werterhaltende Investitionen sind unverzichtbar, um den Zustand der Immobilie zu sichern und Schäden zu vermeiden. Wertvermehrende Investitionen hingegen steigern die Attraktivität, Energieeffizienz und den Marktwert der Liegenschaft – oft kombiniert mit langfristigen Einsparungen.

    Optimal ist eine Kombination aus beiden:

    • Unterhalt zur Werterhaltung der Immobilie
    • Modernisierungen zur Wertsteigerung der Liegenschaft

    Somit wird in die Substanz der Immobilie investiert und auch die Zukunftsfähigkeit der Immobilie sichergestellt.

    Neben steuerlichen Aspekten spielt insbesondere auch der Zustand der Liegenschaft sowie die individuellen Bedürfnisse und Ziele der Eigentümerinnen und Eigentümer eine wichtige Rolle.

    Besonders im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen lohnt sich die frühzeitige Planung, da Förderbeiträge, Energieziele und zukünftige gesetzliche Standards sorgfältig berücksichtigt werden sollten.

    Erfahren Sie mehr zur optimalen Planung einer Modernisierung in der Aufzeichnung des digitalen Events «Wohnen mit Weitblick: Ihr Eigenheim modernisieren». 

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