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Investissements: ceux qui préservent et ceux qui accroissent la valeur de votre propriété – aperçu

Les investissements réalisés dans un bien immobilier sont des facteurs décisifs, tant pour la préservation que pour l’augmentation de sa valeur à long terme. Cependant, les investissements n’ont pas tous le même effet sur la valeur d’un immeuble. La différence entre les investissements préservant la valeur et ceux l’accroissant est cruciale, aussi bien du point de vue des propriétaires que pour des questions fiscales et de financement.

14.09.2026

Young couple on construction site of their new home

Ce que vous devez savoir

Selon le type de mesure, les investissements dans un bien immobilier sont considérés différemment sur le plan fiscal. En l’occurrence, une distinction est faite entre les investissements qui préservent la valeur et ceux qui l’accroissent.

 

En général, les investissements préservant la valeur sont déductibles de l’impôt sur le revenu.

 

A l’inverse, les investissements accroissant la valeur du bien immobilier génèrent une plus-value et ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu.

 

En cas de vente ultérieure, les investissements accroissant la valeur sont toutefois déductibles de l’impôt sur les gains immobiliers en tant que coûts d’investissement.

 

Pendant la phase transitoire, c’est-à dire jusqu’à la suppression de la valeur locative, cette distinction faite entre préservation et accroissement de la valeur reste particulièrement pertinente. 

Rénover sa maison, ou en acheter un bien immobilier qui doit l’être, permet d’investir dans le confort, la préservation de la valeur du bien et sa pérennité. D’un point de vue fiscal, les rénovations ne sont pas toutes considérées de la même manière: en effet, si certaines rénovations remettent le bien immobilier en état (investissements préservant la valeur), d’autres améliorent le standard de construction, augmentant ainsi la valeur du logement à usage propre à long terme (investissements accroissant la valeur). La distinction entre un investissement préservant ou accroissant la valeur de votre bien immobilier a alors des conséquences directes sur:

  • vos impôts,
  • les éventuelles subventions, en particulier pour les rénovations énergétiques,
  • la valeur de revente,
  • les moyens dont dispose votre Banque Raiffeisen pour financer et évaluer votre bien immobilier. 

Durant la phase transitoire, dans laquelle nous nous trouvons actuellement, et jusqu’à la suppression de la valeur locative d’ici la fin de l’année 2028, il est particulièrement important de bien classifier les mesures de rénovation. En effet, les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes.

 

Dans cet article

    Investissements préservant ou accroissant la valeur

    • Les investissements préservant la valeur servent à maintenir l’état d’un bien immobilier sans en accroître la qualité ou le standard.

       

      Exemples typiques

      • remplacement d’un composant de chauffage défectueux
      • remplacement d’une cuisine par des installations équivalentes
      • remplacement d’un réfrigérateur ou d’un four de même standard
      • travaux de peinture sans amélioration de la qualité
      • remplacement des fenêtres par un modèle équivalent
      • réparation d’un toit endommagé
      • entretien de la façade sans amélioration énergétique

      Impact fiscal de ces investissements

      Du point de vue fiscal, les investissements préservant la valeur sont considérés comme des frais d’entretien. En règle générale, ils sont déductibles de votre revenu imposable et réduisent ainsi votre charge fiscale.

      Vous pouvez déduire les investissements de deux manières:

      • Déduction forfaitaire: il s’agit d’un montant fixe qui peut être déduit sans présenter de justificatifs.
      • Déduction effective: les frais effectivement occasionnés sont pris en compte, en particulier s’ils sont supérieurs à la déduction forfaitaire autorisée.

      Chaque année, vous avez généralement la possibilité de passer d’une variante à l’autre. Pour les rénovations importantes, vous disposez d’une plus grande marge de manœuvre, en répartissant le montant sur plusieurs années, par exemple. 

       

    • Les investissements accroissant la valeur améliorent la qualité, les fonctionnalités ou l’efficacité énergétique du bien immobilier et augmentent ainsi sa valeur de marché et son potentiel d’utilisation.

       

      Exemples typiques

      • remplacement d’un chauffage au mazout par une pompe à chaleur
      • installation d’une cuisine de meilleure qualité
      • augmentation ou extension de la surface d’habitation
      • isolation thermique de la façade 
      • pose d’une installation photovoltaïque
      • rénovation de la salle de bains de haute qualité (par exemple, nouvelle douche à l’italienne, matériaux nobles)
      • remplacement des fenêtres par un triple vitrage au lieu du double vitrage traditionnel

      Impact fiscal de ces investissements

      • En règle générale, la valeur de marché du bien immobilier augmente, accroissant potentiellement aussi sa valeur fiscale.
      • En conséquence, la valeur locative peut également être plus élevée (jusqu’à la suppression).

      A long terme, ces investissements accroissant la valeur peuvent avoir un impact fiscal positif: en cas de vente ultérieure ou d’héritage, ils réduisent l’impôt sur les gains immobiliers grâce à des coûts d’investissement plus élevés.

       

      Mesures énergétiques: un cas particulier sur le plan fiscal

      Les mesures énergétiques, comme l’isolation thermique, les fenêtres à meilleur rendement énergétique ou les systèmes de chauffage aux énergies renouvelables, augmentent en principe la valeur d’un bien immobilier et sont considérées comme accroissant sa valeur. Mais fiscalement, elles bénéficient d’un traitement particulier et peuvent être déduites du revenu imposable. La mise en œuvre concrète et les modalités d’application peuvent varier d’un canton à l’autre et évoluer dans le cadre de la réforme de la valeur locative.

    Bon à savoir

    Conséquences de la suppression de la valeur locative

    La Suisse se trouve dans une phase de transition vers la suppression de la valeur locative. Dans un premier temps, les règles actuellement en vigueur sont maintenues, de nouvelles dispositions cantonales s’y ajoutant en parallèle. Jusqu’au changement de système d'imposition de la propriété du logement le 1er janvier 2029, il est toujours possible de déduire de ses impôts les investissements préservant la valeur. Les investissements accroissant la valeur conservent leur importance pour l’impôt sur les gains immobiliers. Les mesures énergétiques sont réglementées différemment d’un canton à l’autre.

    Vous trouverez ici de plus amples informations sur le débat actuel sur la valeur locative.

    Conclusion: quels investissements en valent la peine?

    Les investissements préservant la valeur du bien immobilier sont indispensables pour le maintenir en état et éviter les dommages. Quant à ceux accroissant la valeur, ils augmentent l’attrait, l’efficacité énergétique et la valeur de marché du bien immobilier, tout en permettant de réaliser des économies à long terme.

    L’idéal est de combiner les deux:

    • entretien pour préserver la valeur du bien immobilier
    • rénovations visant à augmenter la valeur du bien immobilier

    Vous investissez ainsi dans la valeur intrinsèque du bien immobilier et garantissez sa pérennité.

    Outre les aspects fiscaux, l’état de l’immeuble ainsi que les besoins et objectifs individuels des propriétaires jouent également un rôle important.

    Dans le cadre des rénovations énergétiques en particulier, une planification précoce s’avère utile afin de prendre dûment en compte les subventions, objectifs énergétiques et futures normes légales.

    Pour en savoir plus sur la planification optimale d’une rénovation, consultez l’enregistrement de l’événement en ligne «Habiter avec clairvoyance: gros plan sur la rénovation». 

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