• Cercare e acquistare un'abitazione di proprietà
  • Abitazione

Il valore locativo spiegato in modo semplice

Il 28 settembre 2025, la popolazione e i cantoni hanno deciso di abolire il valore locativo. Dopo un periodo transitorio, il valore locativo non sarà più riconosciuto a fini fiscali. Ma di cosa si tratta esattamente e come viene calcolato? Abbiamo analizzato questa e altre questioni.

29.09.2025

Ciò che dovete sapere

L'abolizione definitiva del valore locativo è stata decisa il 28 settembre 2025.

Fino all'entrata in vigore definitiva del cambio di sistema, si applica un periodo transitorio. Durante questo periodo, rimarranno in vigore i regolamenti precedenti: il valore locativo figurativo è imponibile come reddito e sono ancora possibili, a livello federale e cantonale, le deduzioni per gli interessi debitori e i costi di manutenzione, nonché per le misure di risparmio energetico e di rispetto dell'ambiente.

Per classificare il regolamento sul valore locativo ancora in vigore durante il periodo transitorio, possiamo farci aiutare dall'esempio delle famiglie Berger e Schär, con diverse situazioni di partenza. La famiglia Berger abita da cinque anni, con i suoi due figli, nella propria casa. La famiglia Schär sta prendendo in considerazione l'idea di disdire il rapporto di locazione in corso e di concretizzare il sogno di un'abitazione di proprietà. In quanto locataria, la famiglia Schär finora non ha avuto nulla a che fare con il valore locativo. La famiglia Berger invece, in quanto proprietaria di abitazione, deve dichiararlo al fisco ogni anno come reddito supplementare.

Qui di seguito scoprite gli aspetti principali in merito al valore locativo, come viene calcolato e quali deduzioni fiscali sono ammesse.

 

Che cos'è il valore locativo?

Che cosa succederà ora che il valore locativo è stato abolito?

Quali disposizioni si applicano durante il periodo transitorio?

Come si calcola il valore locativo?
 

Che cos'è il valore locativo?

Chi vive in un immobile a uso proprio, come la famiglia Berger, attualmente deve dichiarare al fisco, come reddito, il cosiddetto valore locativo. Tuttavia, questo reddito non è stato effettivamente realizzato e viene fatto derivare dal valore locativo teoricamente conseguibile dall'immobile. Espresso in franchi, il valore locativo è compreso all'incirca tra il 60 e il 70 per cento dell'importo che un locatario o una locataria dovrebbe versare ogni anno per l'abitazione.

Ma perché tassare un reddito che di fatto non esiste? La famiglia Berger vive nel proprio immobile e non lo ha concesso in locazione, né in affitto: non ne ricava quindi alcun reddito. Il motivo della tassazione risiede nel sistema fiscale solidale della Svizzera.

Il valore locativo è considerato reddito in natura. Ciò significa che il proprietario o la proprietaria non percepisce alcun reddito in denaro nel senso di un affitto, tuttavia, ottiene un ricavo in termini di utilizzo, dal momento che abita il suo immobile. Questo ricavo di utilizzo corrisponde al valore economico dell'affitto che avrebbe potuto conseguire in caso di locazione. Dal momento che ciascuno deve vivere da qualche parte, abitare nella propria casa rappresenta un risparmio: non si paga alcun affitto.

A ciò si aggiunge il fatto che i proprietari e le proprietarie di abitazioni possono applicare diverse deduzioni, ad esempio gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. Ai fini di una parità fiscale con i locatari, i quali non possono avvalersi di queste deduzioni, i proprietari di abitazioni devono quindi pagare le tasse sul valore locativo.

Abolizione del valore locativo: sviluppi attuali

Per saperne di più

Che cosa succederà ora che il valore locativo è stato abolito?

Sebbene l'abolizione del valore locativo sia stata decisa il 28 settembre 2025, il cambio del sistema non entrerà in vigore immediatamente. È previsto un periodo transitorio, la cui durata esatta sarà stabilita dal Consiglio federale in una delle sue prossime riunioni. Fino ad allora, continueranno ad essere applicate le norme precedenti: il valore locativo è imponibile come reddito e sono ancora possibili, a livello federale, deduzioni ad es. per gli interessi debitori e i costi di manutenzione, nonché per le misure di risparmio energetico e di rispetto dell'ambiente.

Scoprite qui quali implicazioni fiscali potrebbe avere l'abolizione del valore locativo per la vostra abitazione di proprietà.

Quali disposizioni si applicano durante il periodo transitorio?

Anche se in futuro il valore locativo non sarà più preso in considerazione ai fini fiscali, durante il periodo transitorio continueranno ad essere applicate le norme precedenti. Ciò significa che i proprietari e le proprietarie di abitazione possono ancora avvalersi di deduzioni fiscali su costi di manutenzione e debiti ipotecari. È inoltre possibile dedurre fiscalmente le spese per la conservazione del valore (riparazioni e ristrutturazioni).

Di seguito alcuni esempi concreti di casi in cui i proprietari di abitazioni come la famiglia Berger possono applicare delle deduzioni fiscali durante il periodo transitorio:

  • interessi ipotecari
  • ristrutturazioni della facciata, del tetto, ecc.
  • riparazioni quali lavori di lattoneria, su impianti sanitari, di tinteggiatura e falegnameria
  • sostituzione di lavatrice, frigorifero e altri apparecchi fissi
  • investimenti in misure per il risparmio energetico
  • smaltimento delle acque e tasse di base sull'acqua (a seconda del cantone)
  • manutenzione stradale
  • premi assicurativi su cose come l'assicurazione stabili e la responsabilità civile per stabili

Non è invece possibile detrarre dalle imposte gli investimenti volti all'aumento del valore. Ad esempio, se la famiglia Berger fa installare un nuovo bagno di lusso, non può dedurne completamente i relativi costi, perché solamente la parte volta al mantenimento del valore è detraibile. Fanno eccezione gli investimenti per l'aumento del valore che sono vantaggiosi dal punto di vista ecologico o incentivano il risparmio energetico, ad esempio un nuovo impianto fotovoltaico o di coibentazione termica. Unica limitazione: questi investimenti ecologici e per il risparmio energetico possono essere dedotti dalle imposte solamente cinque anni dopo la costruzione della casa. Questo termine di cinque anni è molto diffuso, tuttavia non è regolamentato allo stesso modo in tutti i cantoni.

Attenzione


Conservate in ogni caso tutti i giustificativi per gli interventi di riparazione e di ristrutturazione: solo in questo modo potrete dedurre dalle imposte i costi esatti. In caso contrario, potrete rivendicare solamente un importo forfettario compreso tra il 10 e il 20 per cento del valore locativo. Se i costi effettivi sono maggiori della deduzione forfettaria, allora è opportuno dichiarare detti costi con i documenti giustificativi e quindi dedurli dalle imposte.

  • Dopo un determinato periodo, generalmente 20 anni, le ristrutturazioni possono essere considerate interventi per l'aumento del valore e di conseguenza non sono più deducibili, oppure lo sono solo in parte.
  • Si consiglia di prestare attenzione alle deduzioni fiscali: le deduzioni ammesse possono variare da cantone a cantone.

Come si calcola il valore locativo?

Il valore locativo viene stabilito dall'autorità fiscale cantonale di competenza. Per effettuarne la stima, essa prende in considerazione criteri come la superficie abitativa, la posizione, l'anno di costruzione e la tipologia edilizia. L'immobile viene quindi sottoposto a perizia sul posto oppure confrontato con immobili simili, tenendo in considerazione i prezzi locali degli affitti. In linea di massima, vale il seguente principio: il valore locativo deve essere pari almeno al 60 per cento del valore che si potrebbe ottenere se si concedesse l'immobile in locazione sul libero mercato. Lo stesso vale per le abitazioni secondarie, anche se queste non sono abitate in modo permanente.

Il calcolo e quindi l'importo del valore locativo variano fortemente da cantone a cantone. Le differenti basi di calcolo e i ritardi negli adeguamenti alla situazione del mercato corrente fanno sì che il valore locativo di immobili praticamente identici sia diverso a seconda del cantone in cui si trovano.

Ecco cosa tenere presente

Nel preventivare il budget per l'acquisto della nuova abitazione di proprietà, è importante che la famiglia Schär prenda in considerazione il valore locativo, dal momento che, a causa dell'attuale ridotto livello dei tassi, è probabile si debbano pagare delle imposte sul reddito più elevate.

Anche la famiglia Berger, che già possiede un immobile di proprietà, deve tenere in considerazione il valore locativo. Nel corso del tempo, questo valore può diminuire: presupposto perché ciò accada è una sottoutilizzazione dell'immobile, ossia che i locali restino vuoti e inutilizzati. Questo può avvenire ad esempio quando i coniugi si separano o i figli escono di casa. Se i figli della famiglia Berger, una volta cresciuti, si trasferiscono, allora i coniugi Berger possono richiedere una riduzione del valore locativo. Questo però è possibile solamente se le stanze sono effettivamente non più utilizzate, nemmeno in funzione di ripostigli: i locali devono essere e restare vuoti.

Un'abitazione di proprietà influisce sul calcolo delle imposte. Il nostro calcolatore vi consente di calcolare scenari relativi agli effetti fiscali della vostra abitazione di proprietà.

Valore locativo in eccesso

Può accadere inoltre che l'autorità fiscale di competenza effettui erroneamente una stima troppo elevata del valore locativo. Può capitare, ad esempio, che le dimensioni del fondo siano state ridotte in un momento successivo e che l'autorità fiscale abbia utilizzato per il calcolo le misure originarie. Verificate quindi il valore subito dopo la sua determinazione. Se il valore locativo è stato effettivamente calcolato in modo errato, potete rivolgervi direttamente all'autorità fiscale di competenza o, se necessario, presentare un'opposizione.

 

I nostri consulenti alla clientela sono a vostra completa disposizione!

Fissare un appuntamento di consulenza

Trovare articoli simili