Qu'adviendrait-il de ma maison, s'il m'arrivait quelque chose?

«Comment transmettre mon logement à usage propre de mon vivant?»

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Exaucer le souhait du «fils». C'est avec cette motivation que de nombreux parents transmettent leur maison à la génération suivante de leur vivant. Découvrez ici les mesures d'accompagnement nécessaires pour éviter que ce geste généreux ne devienne un fiasco financier.

 

 

Le cadeau empoisonné

Katrin et Nico Appenzeller savaient depuis longtemps qu'ils transmettraient un jour leur imposante maison individuelle à leur fils Raul, ceci dès la naissance de la fille de Raul, leur première petite-fille. Ils voulaient donner à la jeune famille la possibilité d'être propriétaire de leur logement, ce qui n'aurait sinon guère été à leur portée. Tobias, le frère cadet de Raul, était également d'accord. Célibataire et grand baroudeur, il ne savait de toute façon pas vraiment quoi faire d'un bien immobilier. Comme tout le monde était d'accord, Katrin et Nico ont cédé la maison à titre d'avance d'hoirie à Raul et se sont installés dans un confortable appartement en location.

10 ans après la transmission de la maison, les parents sont décédés l'un après l'autre. Lors du partage successoral, les deux fils constatent que l'avance d'hoirie effectuée à l'époque doit maintenant être compensée. En effet, Tobias a légalement non seulement droit à la moitié du patrimoine restant des parents, mais aussi à la moitié de la valeur actuelle du bien immobilier. Comme les prix de l'immobilier ont beaucoup augmenté ces dernières années, Raul n'a pas les moyens de payer sa part à son frère. La maison doit être vendue, faute d'accord avec Tobias.

 

Problème: l'augmentation de valeur est rapportable, c'est-à-dire qu’elle doit être compensée.

Une avance d'hoirie doit être compensée à la mort du donateur, en l'absence d'un accord contraire. Si la valeur d'un bien immobilier est par exemple de 1,6 million de francs et que le patrimoine restant dans la masse successorale est de 400'000 francs, le calcul pour deux enfants est le suivant:

compensation logement
Graphique evolution de prix

Un tel paiement compensatoire peut mettre un héritier dans une situation financière difficile. Le hic c'est que ce n'est pas la valeur de la maison au moment de l'avance d'hoirie qui sera prise en compte, mais bien la valeur vénale. Or, 10 à 15 ans s'écoulent facilement entre l'avance d'hoirie et le partage successoral. La valeur d'un bien immobilier peut augmenter significativement pendant cette période. Par exemple: entre 2008 et 2018, les prix des maisons ont grimpé de 30 % dans le district de Winterthour, de 40 % à Lugano et même de près de 60 % à Zoug.

 

La solution: régler à l'avance l'obligation de compensation

Vous devez prendre des précautions en amont afin d'éviter qu'une maison, dont vous souhaitez qu'elle reste dans le giron familial, ne doive pas subitement être vendue. Réunissez de préférence toutes les parties et un expert. Cela vous permettra de clarifier de manière approfondie les conséquences financières et fiscales d'une avance d'hoirie.

Dans ce contexte, vous devez impérativement aborder l'obligation de compensation dans une situation familiale comme celle de notre exemple. Vous avez différentes possibilités, si vous voulez éviter que l'avance d'hoirie ou la compensation ultérieure mette l'un de vos enfants en grande difficulté financière:

  • Vous réglez le paiement compensatoire dans un pacte successoral, accepté par toutes les parties. Vous pouvez notamment y définir qu'une compensation a lieu dès le moment de l'avance d'hoirie entre les enfants et renoncer ainsi à un paiement compensatoire au moment du partage successoral. Ou bien vous définissez le moment d'un rapport (par exemple au moment du décès du deuxième parent) et le montant du rapport. Un tel accord contraignant permet de mieux prendre en compte la situation financière des parties
  • Vous dispensez l'enfant qui reçoit le bien immobilier de l'obligation de compensation dans votre testament. Mais cela n'est possible que dans la mesure où les réserves héréditaires de l'autre enfant ne sont pas lésées. Dans l'exemple ci-dessus, la réserve héréditaire serait de 750'000 francs (trois quarts de 1'000'000 francs). Le montant compensatoire qui devrait être versé baisserait ainsi presque de moitié, de 600'000 à 350'000 francs. En savoir plus sur le partage successoral 

 

En résumé, soyez conscients des conséquences financières

Glühbirne

Analysez les conséquences d'une avance d'hoirie afin d'éviter de mauvaises surprises. Si vous constatez que l'un de vos enfants pourrait se retrouver en difficultés financières avec des paiements compensatoires ultérieurs, il est indispensable de prévoir des mesures d'accompagnement dans le cadre d'un testament ou d'un pacte successoral. La planification successorale présente aussi toujours un risque de conflit. Une médiation peut vous aider si un conflit éclate, malgré une bonne préparation. 

Avez-vous d'autres questions concernant votre situation personnelle? Aimeriez-vous connaître les démarches à entreprendre? Votre expert Raiffeisen maîtrise les aspects juridiques et financiers de la planification successorale et vous montrera les options qui s'offrent à vous.

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