Sanierung planen in 5 Schritten

Eine Sanierung sollten Sie ausführlich planen, um die Kosten zu minimieren, die Finanzierung optimal auf ihre Möglichkeiten abzustimmen und ein bestmögliches Ergebnis und Werterhalt zu erreichen. So können Sie vorgehen, von der ersten Beurteilung bis hin zur Beauftragung der Handwerker und Umsetzung der Arbeiten.

Eine Sanierung beginnt idealerweise mit einer energetischen Beurteilung und ganzheitlichen Planung.

Vielleicht möchten Sie einige Fenster austauschen, weil sie alt oder undicht sind und Wärme entweicht. Oder Ihr Altbau soll insgesamt komfortabler und energieeffizienter werden. Egal ob Sie ein einzelnes Problem angehen oder das Eigenheim komplett renovieren möchten, eine Sanierung beginnt bestenfalls mit einer energetischen Beurteilung und einer abgestimmten und ganzheitlichen Planung.

 

Download

In 5 Schritten Ihre Sanierung planen Checkliste: In 5 Schritten Sanierung planen (PDF, 37.4KB)

Schritt 1: Analyse des Ist-Zustandes

In der ersten Phase Ihres Projektes legen Sie den Grundstein für Ihr Sanierungsvorhaben. Ausgehend von einer fachgerechten Analyse leiten Sie sinnvolle Massnahmen ab und holen sich Rat bei Experten für Energieeffizienz. Im Mittelpunkt stehen dabei die Fragen, in welchem Zustand sich Ihr Gebäude aktuell befindet und wie Sie Ihren Energieverbrauch im Rahmen der Sanierung senken können.

 

Online-Analyse online durchführen

Mit eVALO, dem Online-Analysetool der Raiffeisen, können Sie sich kostenlos und unkompliziert ein Bild über den energetischen Zustand ihres Hauses verschaffen, inklusive Einstufung in die Energieeffizienzklassen. Sie erfahren, mit welchen konkreten Sanierungsmassnahmen sich zukünftig Energie und Kosten einsparen lassen. Diese Informationen liefern Ihnen erste Anhaltspunkte über mögliche sinnvolle Sanierungsmassnahmen und Möglichkeiten. Mit eVALO erhalten Sie zusätzlich Informationen zum Investitionsbedarf und zu den verfügbaren Fördergeldern für drei alternative Sanierungsszenarien. Auf der Grundlage der Kosten-Nutzen-Analyse pro Szenario entscheiden Sie schliesslich, welche Sanierungsmassnahmen sinnvoll und finanzierbar erscheinen.

Die Analyse in eVALO wird weitestgehend generisch, d.h. basierend auf quantitativen Daten, erstellt. Eine Einschätzung wie vom Profi kann so natürlich nicht erreicht werden. Die Online-Energieberatung bietet deshalb zwar eine gute erste Orientierung, kann eine Vor-Ort-Beratung durch den Experten auf der Grundlage individueller Gebäudemerkmale jedoch nicht ersetzen.

GEAK®Plus Energieberatung durchführen

Sollte das Sanierungsvorhaben konkret werden, ist eine fundierte Energieberatung durch einen GEAK®-Experten vor Ort zu empfehlen. Denn jedes Gebäude ist individuell: Durch die Unterstützung eines GEAK®-Experten erhalten Sie eine auf Ihr Objekt zugeschnittene Analyse. Schwachstellen am Gebäude werden vom Experten bei der Begehung vor Ort erkannt und Energiepotentiale im Hinblick auf die Gebäudehülle, die Warmwasseraufbereiter und die elektrischen Verbraucher identifiziert. Zudem können so Fehlentscheidungen, wie z. B. eine falsch dimensionierte Heizung ausgeschlossen werden. Der Expertenbericht bildet überdies die notwendige Basis für allfällige Fördergeld-Anträge bei Bund, Kanton und Gemeinde.

Unverzichtbar für die Sanierungsplanung ist eine anfängliche ausführliche Bestandsaufnahme. Eine lückenlose Analyse des Ist-Zustands des Gebäudes bildet die Basis für eine gelungene Sanierung. Dabei werden untenstehende Bereiche genauer unter die Lupe genommen.

Welche Gebäudeteile müssen analysiert werden?

Gebäudehülle

Einen entscheidenden Einfluss auf die Energieeffizienz eines Gebäudes hat die Qualität der Wärmedämmung. Prüfen Sie, ob überhaupt eine Wärmedämmung vorhanden ist, welche Materialien verwendet wurden und welche Stärke der Dämmstoff hat.

Fenster

Der energetische Zustand der Fenster ergibt sich durch den Wärmedämmwert (U-Wert), der bei Fenstern mit Einfachglas um ein Vielfaches höher und damit schlechter ausfällt als bei modernen Fenstern mit Dreischeiben-Wärmeschutzverglasung. Daneben kann der Lärmschutz ein weiteres wichtiges Kriterium darstellen.

Keller

Schwachstellen im Keller sind ein Kellerboden und Aussenwände ohne Wärmedämmung. Wenn die Wände im Keller feucht sind, sind zusätzlich Massnahmen zur Abdichtung erforderlich.

Dach

Schäden am Dach oder eine unzureichende Dämmung machen eine Dachsanierung notwendig. Wenn kein Dachausbau geplant ist, kann anstelle einer Dachdämmung auch eine Dachbodendämmung infrage kommen.

Haustechnik

Neben der eigentlichen Gebäudesubstanz wirken sich die Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung wesentlich auf den Energieverbrauch der Immobilie aus. Wenn Sie Ihre Heizung sanieren, die Warmwasserbereitung erneuern und eine Lüftungsanlage einbauen, lassen sich erhebliche Heizkosten einsparen.

Solar

Photovoltaik

Das Anbringen von Solarpanels ermöglicht die umweltfreundliche und klimaschonende Erzeugung von Strom und Warmwasser ganz unabhängig von fossilen Brennstoffen. Dies kann den Wert der Liegenschaft weiter steigern und den CO2-Ausstoss senken.

  

Schritt 2: Sanierungsstrategie & Konzept entwickeln

Im zweiten Schritt erarbeiten Sie zusammen mit Ihrem Energieberater auf der Basis des GEAK®Plus- oder eVALO-Berichtes und des daraus entstandenen Massnahmenkatalogs eine Sanierungsstrategie. Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget, werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Sanierungsreihenfolge evaluiert.

  

Warum ist eine Sanierungsstrategie wichtig? 

Jede Massnahme verändert das Gebäudesystem als Ganzes. Erfolgt z. B. nur ein Austausch der Fenster, ohne die Wärmedurchlässigkeit der Gebäudehülle anzupassen, können Feuchtigkeitsschäden die Folge sein. Soll gleichzeitig mit dem Fensteraustausch die Fassade erneuert werden, müssen die Fenster auf die gedämmte Hausfassade abgestimmt sein. Ein weiteres Sanierungsbeispiel ist die Erneuerung des Heizsystems. Wenn die Gebäudehülle erst nach dem Einbau der Heizung modernisiert wird, ist die Heizanlage anschliessend womöglich überdimensioniert und lässt sich damit weniger energieeffizient betreiben.

Ein GEAK-Experte kennt diese Probleme und erstellt ein ganzheitliches Sanierungskonzept, welches wirkungsvolle Massnahmen miteinander kombiniert und die richtige Reihenfolge für sinnvolle bauliche Übergänge festlegt.

  

Warum sollte ein Sanierungsfahrplan festgelegt werden? 

Der Sanierungsfahrplan ermöglicht eine realistische Einschätzung bezüglich Zeitpunkt und Zeitaufwand der einzelnen Sanierungsmassnahmen, aber auch zu den damit verbundenen Kosten. Folgende Fragen werden dabei geklärt:

  • Was soll effektiv saniert werden und in welcher Reihenfolge?
  • Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sanierung? Gibt es saisonale Rahmenbedingungen?
  • Möchte man sanft Schritt für Schritt in Etappen sanieren oder gleich eine Gesamtsanierung durchführen?

Die Auswahl und Kombination der Massnahmen soll exakt auf das Gebäude zugeschnitten sein. Der ausführliche Sanierungsfahrplan definiert die einzelnen Phasen der Sanierung in der richtigen Reihenfolge, berücksichtigt verfügbare Fördergelder und setzt auf eine optimale Finanzierung.

In welcher Reihenfolge soll saniert werden?

Was soll in welcher Reihenfolge saniert werden?

 

Der Grundsatz beim Sanieren lautet: Von aussen nach innen erneuern. Bei der Sanierung sollten Sie daher in der folgender Reihenfolge vorgehen:

 

🗹  Dach sanieren mit neuer Eindeckung, Wärmedämmung und Verstärkung

 

🗹  Keller abdichten, Kellerwände und -decken dämmen

 

🗹  Aussenwände sanieren mit hochwertiger Wärmedämmung, Fenster und Türen erneuern mit Wärmeschutzverglasung. Ev. Aufbau von Sonnenkollektoren

 

🗹  Anlagentechnik (abgestimmt auf neu gedämmte Aussenhülle) installieren

 

🗹  Innenausbau 

 

Vor- und Nachteile Gesamtsanierung vs. Etappierung 

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll in einem gesamthaften Konzept miteinander kombiniert werden, lassen sich Zusatzkosten und oft kostspielige Planungsfehler vermeiden. Aus praktischen Gründen, aber auch zur Verteilung der Kosten über mehrere Jahre kann es dennoch hin und wieder sinnvoll sein, das Sanierungskonzept in Etappen umzusetzen. Hausbesitzer sollten genau abwägen, ob eine Gesamtsanierung oder die Etappierung in ihrem Fall vorteilhafter ausfällt. Es gilt auch steuerliche Vorteile in die Überlegungen einzubeziehen, und auch die Bank kann Sie in Finanzierungs- und Steuerfragen hierzu beraten.  

Vorteile Gesamtsanierung

Nachteile Gesamtsanierung

+  Durch die Nutzung von Synergien fallen die Sanierungskosten insgesamt geringer aus. Abstimmung der Massnahmen aufeinander führen überdies zu geringeren Risiken wie z. B. Bauschäden.
-  Der gesamte Finanzierungsbetrag ist in einem Schritt aufzubringen.
+  Energieeinsparungen lassen sich rasch erreichen, allfällige Minergie-Zertifizierung kann unmittelbar nach Beendigung des Projektes erfolgen.
-  Steuervorteile lassen sich je nach Kanton allenfalls nicht voll ausnutzen. Tipp: Klären Sie die steuerliche Situation unbedingt vor Beginn der Sanierungsarbeiten im Detail ab.
+  Sie müssen sich nur einmalig auf eine Beeinträchtigung der Wohnsituation und einem möglichen temporären Auszug einstellen.
-  Bei einer Gesamtsanierung ist das Eigenheim möglicherweise für eine gewisse Zeit nicht bewohnbar.

Vorteile Etappierung

Nachteile Etappierung

+ Verteilung der Kosten und somit des Finanzierungsbetrages über mehrere Jahre -  Synergien fallen weitestgehend weg, ein etappenweises Vorgehen ist meist teurer. Die Risiken für z. B. Bauschäden steigen - sind die Massnahmen nicht korrekt aufeinander abgestimmt, können bauphysikalische Probleme entstehen.
+  Steuervorteile aufgrund der Verteilung auf mehrere Steuerperioden. Bis zu einem Drittel der Investitionskosten lassen sich je nach Grenzsteuersatz so einsparen. -  Energieeinsparungen lassen sich nur Schritt für Schritt realisieren. Eine Minergie-Zertifizierung kann ev. erst nach Abschluss aller Sanierungsetappen erreicht werden.
+  Die Bewohnbarkeit ist während der Bauarbeiten u. U. weniger beeinträchtigt und ein Auszug ev. nicht nötig. -  Sie müssen sich mehrfach auf Beeinträchtigung durch Bauarbeiten einstellen.

Schritt 3: Sanierungskosten & Finanzierung

Bereits frühzeitig sollte geklärt werden, welche Sanierungskosten entstehen und wie es um Ihre finanziellen Möglichkeiten bestellt ist. Auf dieser Grundlage können Sie entscheiden, welche Sanierungsmassnahmen tragbar sind und ob Sie Ihr Sanierungsvorhaben möglicherweise stückeln sollten.

Ihr Raiffeisen Berater kann mit nur wenigen Angaben zur Immobilie und dem aktuellen energetischen Zustand eine grobe Schätzung der Sanierungskosten für die verschiedenen Massnahmenpakete abgeben. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank um die Finanzierung zu sichern.
 

Folgende Fragen sollten Sie in Ihre Sanierungsplanung miteinbeziehen:

  •  Welches Eigenkapital steht mir für mein Sanierungsvorhaben zur Verfügung?
  •  Soll ich Vorsorgegelder für die Finanzierung der Sanierung einsetzen?
  •  Soll bzw. kann ich meine Hypothek erhöhen?
  •  Für welche Massnahmen sind Baufördergelder erhältlich?
  •  Welche Voraussetzungen sind für die Beantragung von Fördergeldern zu erfüllen?

Für die Finanzierung einer energetischen Sanierung stehen in der Schweiz mehr als 2'000 Bauförderprogramme mit entsprechenden Baufördergeldern zur Verfügung, dies kann ganz schön unübersichtlich werden. Der Energie-Experte Energiefranken liefert Ihnen eine gute Übersicht zu den verfügbaren Fördermitteln sowie zu den jeweiligen Bedingungen und den Kontaktadressen, ebenso wie das vom Bundesrat ins Leben gerufene Programm EnergieSchweiz. Aber auch Profis aus dem Baugewerbe sind ebenso wichtige Partner wie die Energieberatungsstellen in Ihrem Kanton, um Sie über mögliche Förderungen zu informieren.

Baufördergelder vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragen

 

Baufördergelder müssen zwingend vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden, ansonsten werden sie nicht genehmigt.

 

Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig über verfügbare Fördergelder. Seit 2017 entscheidet jeder Kanton selbst, wie und in welchem Masse er die Richtlinien des Gebäudeprogramms des Bundes umsetzt. Zudem kann es auf Ebene des Kantons oder der Gemeinde spezifische Fördermöglichkeiten geben, die eventuell für Sie relevant sind.

 

Prüfen Sie genau, ob Sie die Voraussetzungen für diese Fördergelder auch erfüllen, allenfalls müssen Sie hier noch etwas nachbessern und z. B. die Dämmung danach aussuchen, ob sie ausreichend Energieeinsparung bringt, um die entsprechenden Fördergelder zu erhalten.

  

Schritt 4: Baubewilligung beantragen

Im vierten Schritt Ihres Sanierungsprojekts klären Sie, welche behördlichen Belange hinsichtlich einer notwendigen Baugenehmigung zu erledigen sind. Für denkmalgeschützte Gebäude sind darüber hinaus die Vorgaben für die Sanierung von historischer Bausubstanz zu berücksichtigen.
 

Muss ich eine Baugenehmigung beantragen?

Für die meisten Sanierungen und Instandhaltungen sind keine Baugenehmigungen erforderlich. Nur wenn die geplanten Massnahmen grösseren Ausmasses sind, mit einer Nutzungsänderung einhergehen oder die Brandsicherheit beeinflussen, muss in der Regel eine Baubewilligung beantragt werden. Beispiele hierfür sind:

  •  Solaranlagen (nur in einigen Kantonen teilweise von der Bewilligungspflicht ausgenommen)
  •  Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes in Wohnräume
  •  Veränderung der Gebäudehülle durch andere Materialien

Auskunft gibt Ihnen das Bauamt Ihrer Gemeinde. Bei der Sanierung setzen zudem die Bau- oder Zonenordnungen, die kantonalen Planungs- und Baugesetze sowie die Vorschriften zur Raumplanung und zum Umweltschutz gewisse bauliche Grenzen.
 

Steht mein Haus unter Denkmalschutz?

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder ist von denkmalpflegerischer Bedeutung, sollten Sie sich frühzeitig an den örtlichen Denkmalpfleger wenden. Der Ortsbild- und Denkmalschutz kann unter anderem vorgeben, in welcher Farbe die Hausfassade und das Dach zu erhalten und welche Materialien zu verwenden sind. Sollten die Auflagen einer energieeffizienten Fassadendämmung im Wege stehen, lassen sich die Wärmeverluste über die Gebäudehülle beispielsweise durch höhere Dach- und Bodendämmung bzw. Kellerdämmung sowie Fenster mit Dreifachverglasung ausgleichen.

Ein Architekt mit Erfahrung in der Sanierung denkmalgeschützter Objekte berät Sie im Hinblick auf die Sanierung der alten Bausubstanz und unterstützt Sie bei den Gesprächen mit der Denkmalpflege.

So klären Sie ab, ob Ihr Eigenheim unter Orts- oder Denkmalschutz steht

Ob Ihr Haus denkmalgeschützt ist, erfahren Sie durch einen Blick ins Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, welches Angaben zu Unterschutzstellungen wie z. B. dem Denkmalschutz enthält: ÖREB-Kataster

 

Über die kantonalen Geo-Portale der Grundbuchämter unter der Spezifizierung «Ortsbild- und Denkmalschutz» rufen Sie die Informationen zu den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen auf. 

 

 

Übersicht kantonale Geo-Portale

Schritt 5: Architekten beauftragen & Sanierung umsetzen

Ist die Finanzierung gesichert, steht das Sanierungskonzept und sind die Fördergelder bewilligt, fällt der Startschuss für die Erneuerungsarbeiten am Haus. 
 

Braucht es in jedem Fall einen Architekten?

Bewilligungsfreie Sanierungen lassen sich auch vom Bauherrn selbst planen und umsetzen. Sollen nur alte Bauteile ausgetauscht oder einzelne, kleinere Massnahmen durchgeführt werden, kann auch eine Handwerksfirma beauftragt werden. Die fachkundige Hilfe durch einen Architekten zahlt sich aber in vielen Fällen aus. Die folgenden Gründe sprechen für die Hinzuziehung eines Architekten:

  •  Der Architekt ist in der Lage, die Bausubstanz richtig zu bewerten und kennt sich aus in Fragen rund um den   Brand-, Wärme- und Schallschutz,
  •  ein Architekt überwacht die Arbeiten der Handwerker und stellt die bauliche Qualität Ihrer Sanierung sicher, und
  •  ein Architekt weiss, wie sich teure Planungsfehler und Baumängel vermeiden lassen.
     

Das Hinzuziehen eines Architekten ist zudem empfehlenswert bei:

  •  Grösseren Sanierungsvorhaben,
  •  Massnahmen, die aufeinander abgestimmt werden müssen,
  •  erforderlichen Baugenehmigungen,
  •  Veränderung des Grundrisses insb. sollte die Statik davon betroffen sein,
  •  denkmalgeschützten Häusern, und
  •  ästhetischen Fassadengestaltungen.

Um einen erfahrenen Architekten oder Handwerker für Ihre energetische Sanierung ausfindig zu machen, sollten Sie sich Referenzobjekte anschauen. Auch lohnt es sich beim Energieberater nachzufragen, mit welchen Bauexperten er bereits zusammengearbeitet hat und welche er empfehlen kann. Sind keine Architektenleistungen erforderlich, kann Ihr Projekt auch von einem Bauteam oder einem Generalunternehmer realisiert werden. Ebenfalls ist es möglich, dass die verschiedenen Bauprofis jeweils Teilaspekte wie die Entwurfsplanung und die Kostenschätzung übernehmen.
 

Unbedingt mehrere Offerten einholen

Holen Sie unbedingt mehrere Offerten ein

 

Um eine aussagekräftige und vergleichbare Offerte zu erhalten, sollten Sie die geplanten Massnahmen genau auflisten. Eine detaillierte Offertanfrage sollte die folgenden Angaben enthalten:

 

🗹  Welche konkreten Sanierungsmassnahmen durchzuführen sind

 

🗹  Welches Zeitfenster Sie den Handwerkern für die Arbeiten vorgeben wollen

 

🗹  Welche Materialien Sie vorgesehen haben

 

🗹  Welchen Energiestandard Sie mit der Sanierung erreichen wollen

 

🗹  Welche weiteren konkreten Vorstellungen Sie vom Ergebnis haben

 

Vor der Beauftragung ist es sinnvoll, mindestens zwei bis drei Vergleichsofferten einzuholen und den Handwerker mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwählen.

Wie können Sie nach abgeschlossener Sanierung die Ergebnisse überprüfen?

Nach abgeschlossener Sanierung möchten Hausbesitzer wissen, welchen Effekt die umgesetzten Massnahmen auf die Gesamtenergieeffizienz ihrer Immobilie haben. Die Antworten darauf kann ein nochmaliger GEAK-Ausweis nach Beendigung der Sanierung liefern. Dieser stuft die Energieeffizienzklasse der Liegenschaft erneut ein und kann durch Vergleich mit der erstmaligen Einstufung vor der Sanierung die Wirksamkeit der energetischen Massnahmen bestätigt. Vergleichen Sie auch unbedingt den Verbrauch vor und nach der Sanierung (ohne Veränderung der Nutzung) anhand der Nebenkostenabrechnung.

 

✓  Tipp

Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage sollten Sie sich zudem vom Installateur die Leistungsgarantie von EnergieSchweiz geben lassen. Diese bestätigt, dass die neue Heizung den hohen Anforderungen an Energieeffizienz und Bedienkomfort entspricht.