«Einfamilienhäuser sind gefragt – Eigenmietwert hin oder her!»

Der Wohnungsmarkt bleibt in Bewegung: Zum einen sind Einfamilienhäuser gesucht wie selten und zum anderen nutzt die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats (WAK-S) das Momentum rund um die ungeliebte Eigenmietwertsteuer.

Der 1934 eingeführte Eigenmietwert soll nach Ansicht vieler Politiker so schnell wie möglich Geschichte sein. Auch wenn die Chancen für dieses Vorhaben bei 60 Prozent liegen, bleibt der Immobilienmarkt dynamisch ohne zu überhitzen – auch bei einer Leerstandsziffer von 1,6 Prozent. Roland Altwegg, Experte im Bereich Wohnen bei Raiffeisen, blickt im Interview auf die Ereignisse im letzten Jahr zurück und wagt einen Ausblick.

 

  

Eigenmietwert-Ticker

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Experte Roland Altwegg im Interview

Interview: Pius Schärli

 

Was prägte aus Ihrer Sicht den Immobilienmarkt im letzten Jahr?

Einfamilienhäuser wurden vor Jahren noch als Auslaufmodell beschrieben. Jetzt erlebten sie im letzten Jahr einen erneuten Aufschwung – und dies trotz steigenden Preisen. Sie waren beliebter als Eigentumswohnungen, wie die Nachfragen bei Online-Immobilieninseraten zeigten. Weniger gefragt waren dagegen Eigenheime im gehobenen Segment. Und die Nachfrage richtet sich vermehrt nach günstigen Lagen.

 

Die Immobilienpreise steigen noch immer, zwar etwas moderater. Lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Es ist wie beim Erwerb von Wertschriften: den idealen Einstieg gibt es nicht. Fakt ist, dass Immobilien noch immer eine Wertanlage sind. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen in den letzten zehn Jahren um 40 Prozent, die Preise für Stockwerkeigentum sogar über 50 Prozent. Die weiterhin tiefen Zinsen befeuern zudem den Traum von den eigenen vier Wänden. 

  Die Preise für Einfamilienhäuser und für Stockwerkeigentum stiegen 2018 weiter an.

Die Preise für Einfamilienhäuser und für Stockwerkeigentum in der Schweiz stiegen 2018 weiter an, jedoch hat sich das Preiswachstum etwas abgeschwächt.

Wer treibt denn den Preis im Immobilienmarkt so hoch?

Dafür zeichnet primär die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank verantwortlich. Die Rendite einer 10-jährigen Bundesobligation ist seit zwei Jahren negativ. Das führt dazu, dass Investments in Liegenschaften unschlagbar attraktiv sind und bleiben.

 

Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt in diesem Jahr?

Der Schweizer Immobilienmarkt wird weiterhin hoch bewertet bleiben. Dafür sorgen die unverändert tiefen Zinsen und ein attraktives Angebot. Ein Crash im Eigenheimmarkt wie zu Beginn der 1990er-Jahre ist nicht zu befürchten.

 

Weshalb nicht?

Eine hohe kalkulatorische Tragbarkeitsberechnung mit einem Zinssatz von 5 Prozent und strengere Regulierungen wirken einem Immobilienabsturz wirksam entgegen. Zudem haben sich die Preiswachstumsraten in den letzten beiden Jahren von 6 Prozent auf 2 Prozent reduziert. Deshalb gibt es keine Anzeichen für einen Absturz.

 

Für Bewegung dürfte auch die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts sorgen. Wie steht Raiffeisen dazu?

Wir taxieren die Chancen für einen Systemwechsel bei 60 Prozent. Raiffeisen wird die Vorlage analysieren, sobald der Bericht der Kommission veröffentlicht wird. Die Positionierung von Raiffeisen kann erst nach vertiefter Analyse der Auswirkungen der Vorlage auf die Raiffeisen Gruppe erfolgen. 

Für Schlagzeilen sorgte letztes Jahr auch die hohe Leerstandsziffer bei Mietwohnungen von 1,6 Prozent. Droht hier ein Absturz?

Die Leerstandsziffer dürfte tatsächlich wohl bei gegen 2 Prozent liegen. Wir sind der Meinung, dass bei Wohnrenditeliegenschaften mehrheitlich professionelle Investoren am Werk sind. Diese können Leerstände durchaus verkraften. Es gilt auch zu relativieren: 2 Prozent Leerstand bedeutet eine Renditeeinbusse von 0,034 Prozent! Zudem ist die Produktion von neuen Mietwohnungen bereits rückläufig.

 

Zur Person

Roland Altwegg ist Leiter Anlage- & Privatkunden a.i. bei Raiffeisen Schweiz. 

Eigenmietwert

Was ist der Eigenmietwert?

Beim Eigenmietwert (eigentlich: «Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften»), einem Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht, werden Miet- oder Pachteinnahmen angenommen, die theoretisch erzielt würden, würde die Immobilie statt selbst bewohnt extern vermietet oder verpachtet. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer. Gleichzeitig können im Gegenzug Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für Wohneigentum von den Steuern in Abzug gebracht werden.

 

Der Eigenmietwert beträgt etwa 60% bis 70% des Betrages, den ein Mieter für das betroffene Wohnobjekt als Miete bezahlen müsste. Zusätzliche Informationen erhalten Sie beim Gemeindesteueramt der jeweiligen Liegenschaftsgemeinde.