Revente d’un logement

Votre nouveau lieu de travail se trouve à l’autre bout de la Suisse, les chambres de vos enfants, qui sont devenus majeurs, sont vides ou vous vous expatriez et avez besoin d’un capital immobilier… Les raisons de la revente d’un logement sont nombreuses. Les démarches associées sont très importantes. Comment bien s’y préparer ?

Vendre votre maison vous-même

Vous souhaitez vendre votre maison vous-même ? C'est ainsi que vous commencez à vendre votre propre maison.

 

 

Exemples de situation       

 
Exemple 1
– Nina et Franz L. 
Nina et Franz L., qui sont sur le point de reprendre la gérance d’un petit hôtel du Chili, souhaitent vendre leur maison mitoyenne. Afin d’économiser de l’argent, ils décident de s’occuper eux-mêmes de cela. Pour que les choses se passent bien au moment souhaité, ils établissent un planning précis. Si tout se passe comme ils l’ont prévu, ils devraient trouver un acheteur d’ici février 2019 et la signature d’un contrat pourrait également avoir lieu au cours de cette période.
Exemple 2
– Doris D.
Doris D. recherche un agent immobilier pour la vente de son appartement. Dans l’annuaire, elle a trouvé les noms de cinq professionnels. L’un d’eux n’est pas disposé à lui indiquer des références. Les quatre autres professionnels ont de bonnes références et proposent des conditions similaires. Après quelques négociations, Madame D. choisit de s’adresser à une agente immobilière qui a déjà vendu avec succès plusieurs logements semblables du même quartier. 

Si vous choisissez de vendre vous-même votre bien immobilier, un grand défi vous attend. Tout d’abord, établissez un planning pour l’ensemble du processus de vente. Le calcul à rebours, à partir de la date de vente que vous souhaitez, est la méthode la plus simple (liste de contrôle : Calendrier de traitement de la vente (PDF, 38.7KB)).

Si vous n’avez pas beaucoup de temps libre, s’il s’agit d’une vente urgente ou si le bien immobilier est éloigné de votre lieu de résidence, vous vous adresserez plutôt à un agent immobilier. Ce dernier vous apportera des conseils, généralement dès le premier entretien et jusqu’à l’inscription du changement de propriétaire au registre foncier. 

 

→ Bon à savoir

L’agent immobilier pourra également vous aider à déterminer le prix de vente. Si vous vous occupez vous-même de la vente de votre logement, il est utile de vous adresser à des professionnels, par exemple à l’Association suisse des estimateurs immobiliers (www.siv.ch/fr). Vous pouvez, en premier lieu, consulter la liste des facteurs de détermination de valeur (fiche d’information : Quelle est la valeur du bien immobilier ? (PDF, 46.3KB))

 

Pour un traitement efficace de la vente

Des documents bien conçus constituent une carte de visite importante pour la vente de votre bien immobilier. Ils doivent non seulement donner une première impression aussi globale et positive que possible, mais aussi comporter toutes les informations importantes qui permettent aux acheteurs potentiels de demander un crédit auprès d’une banque (liste de contrôle : Documentation de vente (PDF, 38.9KB)).

Vous pourrez faire publier des annonces pour la vente de votre logement sur les plates-formes Internet les plus utilisées (homegate.ch, immoscout24.ch, fr.comparis.ch/immobilien, newhome.ch und casa.raiffeisen.ch). Mais le bouche-à-oreille, les annonces de quartier, les médias sociaux, l’intranet sur le lieu de travail ou l’envoi d’un message collectif à vos  connaissances et à des membres de votre famille pourront vous aider à trouver des acheteurs potentiels. 

Lorsque vous aurez trouvé le bon acheteur, il s’agira de traiter la vente proprement dite. Le contrat d’achat constitue la pièce essentielle (fiche d’information : Mentions obligatoires dans le contrat d’achat (PDF, 35.8KB)). Ce document est toujours rédigé par un notaire. Il est signé par l’acheteur et par le vendeur dans l’étude du notaire, qui l’authentifie ensuite. Toutefois, ce transfert de propriété a lieu uniquement lorsque l’achat est inscrit au registre foncier. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que le bien immobilier appartient définitivement à l’acheteur.

 

→ Bon à savoir

Le jour de la signature du contrat devant notaire, l’acheteur verse habituellement un acompte qui correspond à 20% du prix d’achat. Avant l’inscription au registre foncier, la banque hypothécaire de l’acheteur devra envoyer à ce dernier une promesse de paiement irrévocable. Vérifiez que cette procédure est bien précisée dans le contrat d’achat.

 

La vente d'un bien immobilier peut notamment engendrer de grosses répercussions fiscales.

La vente d'un bien immobilier peut notamment engendrer de grosses répercussions fiscales.

Conséquences fiscales

La vente d’un bien immobilier a notamment des conséquences fiscales : si vous n’en achetez pas un autre en utilisant le produit de la vente, votre patrimoine augmentera généralement, ainsi que l’impôt foncier. À l’inverse, votre revenu imposable diminuera en raison de la suppression de la valeur locative. Mais de nouvelles taxes seront prélevées :

  • Le droit de mutation et les émoluments du registre foncier : certains experts emploient le terme mutation lors d’un changement de propriétaire. Tous les cantons prélèvent alors des émoluments du registre foncier. Par ailleurs, la plupart des cantons (excepté ceux d’Argovie, de Glaris, de Schaffhouse, de Schwyz, d’Uri, de Zoug et de Zurich) exigent le prélèvement d’un droit de mutation. Ce dernier est payé habituellement par l’acheteur et les émoluments du registre foncier sont souvent partagés en deux. Il est préférable que vous consigniez ce paiement dans le contrat d’achat.
  • L’impôt sur les gains immobiliers : il est prélevé par le canton et payé habituellement par le vendeur du bien immobilier, c’est-à-dire vous-même. Le montant de cet impôt est variable d’un canton à l’autre. Le calcul se base non seulement sur la différence entre le prix d’achat initial du bien immobilier et le produit de la revente, mais aussi sur la durée de possession. Plus cette dernière est longue, plus le taux d’imposition des gains immobiliers est bas. Les investissements permettant de réaliser une plus-value, comme par exemple l’agrandissement d’un grenier, pourront être déduits des gains immobiliers. Il en est de même pour les coûts de la vente.

 

→ Bon à savoir

Si vous achetez un autre logement avec le produit de la vente précédente, le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers pourra être différé entièrement ou, du moins, partiellement. Cet impôt devra être payé uniquement après la vente du nouveau bien immobilier.

 

Présence de défauts dans le logement : qui est responsable?

Les logements anciens sont généralement vendus à l’exclusion de toute responsabilité. Ils sont rachetés «comme ils ont été vus». En ce qui concerne les logements qui ont été construits moins de cinq ans auparavant, les délais de garantie restent souvent en vigueur. Cette garantie devrait être conférée par le contrat à l’acheteur.  

 

 

L’exclusion de responsabilité pour des biens immobiliers anciens ne vous autorise pas à dissimuler des défauts évidents. Il est conseillé de mentionner explicitement les endroits les plus problématiques – par exemple, en cas de fuite d’eau dans le toit – dans les documents de vente, ainsi que de répondre honnêtement aux questions qui pourront vous être posées. Si vous dissimulez des défauts de manière délibérée, l’acheteur pourra exiger par la suite une réduction du prix qui a été payé. 

Guides au format papier

Fiches d'information

 

Calendrier de traitement de la vente Calendrier de traitement de la vente (PDF, 38.7KB)
Documentation de vente Documentation de vente (PDF, 38.9KB)
Quelle est la valeur du bien immobilier ? Quelle est la valeur du bien immobilier ? (PDF, 46.3KB)
Mentions obligatoires dans le contrat d’achat Mentions obligatoires dans le contrat d’achat (PDF, 35.8KB)